前言
新型冠狀病毒肺炎疫情的爆發，讓我們每個人都變得焦慮不安，有些城市的某些人面臨著與病毒的生死之戰，這個時候總少不了我們可愛可敬的逆行者——醫務人員。
東齊魯 南湘雅 西華西 北協和中國醫療的4大支柱！其中齊魯醫院和四川華西，兩大醫療巨頭在武漢機場會師，場面有點震撼。。鏡頭所到之處，皆是國家棟梁！請每一個人平安歸來！
世上沒有從天而降的英雄，只有挺身而出的凡人，他們也是肉體凡胎，不過職責和專業賦予他們力量，勇敢前行無所畏懼。
專業的人做專業的事，才是打贏這場沒有硝煙戰爭的關鍵。
按道理這個時候沒有地產媒體什麼事，但是一些自媒體開始說別買房了不如買蔥，疫情後肯定大跌，然後在文章後面悄悄地賣起理財產品。
我們不是官媒做不到以正視聽，但是還是希望為買房人做點什麼，做一盞指路明燈照亮點什麼，提醒他們哪裡是坑哪裡是溫暖的家。
疫情過後，房價整體還是穩的
對，你沒看錯就是穩。
先別急著罵，我固然可以像大多數自媒體一樣，寫一些短期看跌長期看漲說了跟沒說一樣的話。
但這不是環滬的性格，不廢話上乾貨才是我們的特點。
我知道我說穩，有很多人想給我們甩數據教我做人，說一月如何糟糕。
數據我當然知道，根據中國房地產報統計的數據，1月份全國主要地級市土地成交683宗，成交規劃建築面積5471.81萬平方米，同比下跌41.76%，土地出讓金2549.88億元，同比下跌19.74%，土地成交大幅度下滑。
眼下二月份全國不少城市為房產交易按下暫停鍵，二月份的數據只怕是比一月份更難看。
這是事實，我還可以告訴你們，房地產進入了償債高峰期。
據華泰證券統計，2020年房地產境內債到期量為4316億元，下半年開始進入償債高峰期，連續6個季度到期量超過1200億元。在海外債方面，wind數據顯示，2020年房企海外債到期規模為297.86億美元。
這個時候恐怕那些高息舉債擴張的房企資金鍊離崩盤淘汰不遠了。當初咬牙借的錢如今卻成為壓死他們自己的稻草。
但是不少人不明白的是，什麼是局部什麼是整體，什麼是基本面。
房企的局部與整體
春節這幾個月歷來都是房地產市場的銷售淡季，東吳證券的數據指出過去十年第一季度銷售佔全年比例約18%，銷售回款佔全年比例約21%。
簡單說就是這個季度本來就是全年淡出鳥來的時候，從現金流的角度來說流入是少了，但是不用建安、拿地，流出也少了。現金流這塊可能反而不是壓力最大的部分。
疫情的確影響到了整個房地產行業，但是目前隻影響到了局部月份，說全年垮掉的自媒體可以直接舉報造謠。
馬雲老師說經濟形勢好不好其實跟你沒什麼關係。好形勢下爛企業有，壞形勢下好企業也多的是。
有垂死掙扎的房企也有高歌猛進的房企。
據華創證券研究報告指出，2019年1月至11月，50強房企累計實現銷售額81558億元，較去年大漲17.43%。克爾瑞發佈的《2019年1——11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，銷售全口徑排名前十的房企中，7家房企的銷售業績環比增加，其中萬科、綠地、世茂的銷售環比增加均超過20%。
去年四百多家房企破產的消息刷爆地產人的朋友圈，我還專門去查了查是真的。
根據人民法院公告網公告顯示2019年的破產房企比2018年的還多三十多家，為488家。
當時我就驚呆了我這地產媒體的飯碗要不保了嗎？怎麼還一年比一年嚴重了呢？
後來查了查，去年上半年黃奇帆在一次會議上指出根據2018年工商部門的統計，我國房地產開發商一共9.7萬家，美國同期是不超過500家，我們的太多了。
我掐指算了一下，破產率還不到5%，還好飯碗還在，不用考慮跑路了。
疫情目前隻影響到了局部
任何數據都有滯後性，但仍然有價值，因為會有連續性和市場慣性。
用大白話說就是行不行看你做過啥，就像微信龍哥每天上萬人想教他做產品，他就是不屑一顧傲嬌不改，沒辦法誰讓人家造出微信這麼牛逼的產品。
再說回基本面，基本面是房地產市場的整體的方方面面，就像房子的框架決定房子的基本形態。
基於此去年的市場行情就會很有參考價值，比如我前段時間寫的上海樓市2019年市場總結。
從土地市場、成交量、成交價格、成交面積段、樓市政策、上海經濟等方面得出上海樓市的狀態比較平穩，這是基本面趨勢，很有可能上海今年延續這種狀態。
疫情可以看成局部問題，疫情會持續多久、對樓市影響有多大，現在不到終局誰也不知道答案。
但是我們可以相信專業人士的判斷，比如上海華山醫院專家張文宏分析到未來疫情可能短期2——4周治療結束，2——3個月全國疫情得到控制。
比如鍾南山院士所說：“確診數量現在是升高，可能還會持續一段時間，但是我相信不會太長。我們判斷此次疫情有望在未來十天至兩週左右出現高峰，但我們仍需加強防控，不可放鬆警惕。”
總的來說就是疫情可怕，但可能還遠未到改變全年樓市狀況。也就是說短期內比如兩到三個月應該還會有所波動，但樓市的基本面長期趨勢並沒有被改變。
樓市行不行歸根結底是要看政策的，去年底中央經濟工作會議對房地產的表態是有非常清晰的定調的，穩地價、穩房價、穩預期，也就是說大漲是不可能的，大跌更不可能。
疫情之下，房產行業更需要穩定，所以在適當的時候不排除會有救市的可能。
想在疫情期間做撿漏王？
我們的粉絲跟我講，這個月市場不好肯定有房企會割肉回本，他一直在盯著看想撿漏抄底。
我也一直在等撿漏的機會，直到我把養了許多年的仙人掌養死我也沒有等到。
這裡面固然有信息不對稱的原因，但更多是市場哪有那麼多真的漏可撿，就是有也是專業炒房客捷足先登，大部分是“偽裝”起來的問題房，比如法拍房、工抵房，交付難可能存在經濟糾紛。
在疫情的壓力下，可能會有一批中小開發商直接死掉，也會有一部分開發商以價換量直接下跌10%30%甚至更多都有可能，但是請注意這不是全部。
真正有價值能抵禦風險的項目根本到不了普通消費者接手，大多數都被其他有實力的開發商接收。
即使你託關係找人有幸買到了降價30%位置還不錯的房子，也不要高興接下來很可能面臨交房時期的維權問題。
開發商都是插上毛比猴還精，最擅長失之東隅收之桑榆，疫情之下每浪費一分錢都很要命，你這邊讓我出血那邊我就想辦法，在建築成本和設備成本上面動腦筋。
當然疫情之下可能有投資客因為資金鍊斷裂拋售房產，但是他們多數會優先考慮身邊付款能力強的朋友，等到掛到網上的時候，一些有資金實力買房經驗的中介可能也會趁機殺入。
即使沒有上述情況出現，你要在萬千套房源中，找到那一套性價比最好市場潛力大的也是非常困難的事情，需要你的專業度和資金能力都跟上。
所以對於普通買房者來說，選房仍然是一件需要做足功課仔細比較的事情，幻想在疫情期間撿漏有點困難。
薅線上售樓處的羊毛？
根據樂居研究院的數據，目前已經超過八成的房企已經將線下銷售轉到線上，通過多種方式開展線上賣房。
太陽底下沒有新鮮事，線上賣房以前各大房企就嘗試過，但是效果顯然不如分銷，純線上要是有用的話貝殼早就一統江湖了。
那麼普通買房者能不能薅到線上售樓處的羊毛？
能，但是很難很難，比參加馬雲五個億的項目賺到錢還難。
現在你可以經常在抖音上或者朋友圈看到置業顧問唱唱跳跳賣力吆喝，許久沒有跟你聯繫的中介開始給你發紅包拉你進群。
有沒有多少人買單不知道，但是先把流量做起來，畢竟某互聯網教父說有了流量就有了一切。
李佳琦火學李佳琦，xxx你們的魔鬼來啦！前一秒吹拉彈唱，後一秒各種銷講脫口而出……，這個樓盤給我買它！
我是覺得挺尷尬的，但對這些置業顧問來說沒有佣金才會真的尷尬。
對於開發商來說，現在是高週轉加上急週轉，線下項目停了銀行的高息貸款可不會停，所以必須要開源節流。
線上售樓處本質上不過是一個面子工程，證明我們這個項目還活著，置業顧問的個人表演和才藝比拼不過是逼著他們發揮主觀能動性，又花不了幾個錢。
我還真的看了幾個置業顧問的直播，什麼點贊最高送神秘大獎，邀請多少位好友獲得減免萬元資格。不知道的還以為我在看拼多多的線上直播。
所以你覺得你還能薅到羊毛嗎？
對於買房者的本身的一些建議
不管你是剛需還是改善，不管是疫情期間還是疫情後，都不要把買房的多選題做成單選題。
受到疫情影響較深的開發商，在眼下可能會做出降價放血回籠資金的舉措，但是切莫把降價當成選房的第一標準甚至是唯一標準。
構成房子堅實價值基礎的是戶型、區位、地段、配套、容積率、採光等等指標，這些指標就像是木桶的各個板塊。
在價格合適的同時也要注意其他短板影響大不大，你能不能接受。
疫情期間剛需和改善應該做些什麼
我們的一位粉絲來崑山很多年，這幾年攢到了買房的首付錢，年前我陪他在崑山看房，那個時候他覺得買房一定要稱心如意。
疫情期間他千里迢迢從江西趕到崑山，卻發現不讓進去讓原路返回，他哭了公司這邊要讓10號上班不接受任何理由不上就扣工資。
他後悔了說應該年前就定下，如果有房可以早一點回去，在家隔離而不是直接被拒崑山之外，看來還是有房才是崑山人啊，有房才有家啊。
這個時候有人可能會說剛需挑個什麼勁，先上車再說吧。說這種話的人要麼沒有買過房，要麼根本不懂房子。
即便是剛需也要考慮到房子各個方面，可以沒有太大亮點但一定不要選缺點非常明顯的，比如通風采光差戶型不合理等等。
在前期的慎重是為了避免後期要多花幾十萬去彌補當初的錯誤。
這位粉絲錯過了年前我覺得也不必難過，在崑山你說是2015年是最好的機會，還是2008年，亦或是2020年。什麼是最好的時機其實沒有定論，樓市是動態的不斷變化的，我們能把握的只有當下。
疫情期間對於剛需來說，整體是有利的，各家房企的壓力在那裡，跟以往不同的是本來預算就有限的剛需，生活成本和風險更大了。所以剛需要重新對需求清單進行計算。
對於改善來說我覺得變化不是很大。這裡我還以崑山為例，對於改善而言重視的一般是以下幾個點，學區、圈層、舒適度、醫療。
同時兼顧這幾個點或者佔多數的地區在崑山並不多，只有城西和城東部分地區。而這些地方所開的改善樓盤非常有限，城西賣兩萬八九的蘭薈藝苑在去年價格一直很堅挺銷量不錯。
拿兩三百萬在崑山買房的人不會比拿一百五十萬買房人的選擇多，這就是現實。
指望本來就不愁賣的改善房在疫情期間降價有點不切實際。
一定要精打細算！一定要精打細算！
魯迅先生說，無窮的遠方，無數的人們，都和我有關。
疫情把我們每個人的聯繫更加緊密了，冠狀病毒不僅在傷害著那些確診的人，也傷害到了我們每一個人。
對於不少企業來說，業務受到了巨大的影響，同時對資金鍊也提出了嚴重的考驗。對於我們普通上班族來說，還能不能正常上班還有沒有加班費，房貸車貸還能不能供得上，都是非常大的問題。
這個時節買房的朋友，一定要留出充足的現金，保證幾個月房貸能正常供應，同時留出幾個月的生活費用以及醫療應急費用。
我身邊已經有朋友傳出所在公司預告裁員的通知，去年年末因為裁員而發生的互聯網熱搜事件我仍歷歷在目，在這個時間段只怕是要雪上加霜。
所以不要高估自己抵禦風險的能力，要儘可能考慮在最壞的情況如何還過得下去，買房必然是一件精打細算慎之又慎的事情。
建議最好有買房需求的朋友緩一緩看一看再買。
信心有時候比黃金還要重要
最後，我想說冠狀病毒的爆發是一場災難，把我們每個人拎到現實問題面前拷問。
但是我並不覺得我們需要恐慌，因為我們歷來是那個戰天鬥地永不服輸的民族，2003年sars病毒我們戰勝他了，2008年汶川大地震我們挺了過來，相信這次同樣可以戰勝它。
我知道有很多人在為網上的疫情數據而恐慌，每天早起第一件事就是刷新聞，不斷看各種報道解讀，焦慮、憤怒、氣餒、無助這樣的情緒怕是很多人都有。沉浸於此並不能解決任何問題，反而有損我們的身心健康。
既然你相信前線奮戰的醫護人員，又何必恐慌焦慮呢？
充實自己做最好的自己，等春暖花開時節再去買房也為時不晚，就是對這場全民“戰疫”最大的貢獻。
記住，挺住，意味著一切。
武漢加油！中國加油！
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