2019年度房企業績塵埃落定。
克而瑞研究中心數據顯示，2019年，TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。截至12月末，絕大部分規模房企均已達成年度業績目標，但整體超額完成率不及2016年和2017年。行業整體規模增速較前兩年顯著放緩，百強房企規模增長“失速”。
各梯隊房企在銷售金額門檻進一步提升、競爭加劇的同時，值得一提的現象是，在業內人士看來，TOP30將成為規模發展的重要分水嶺。
日前，珠江投資集團總裁王晞在易居沃頓PMBA第八期新春年會模塊課程中表示：“日前如果將房地產行業比作東非大草原，那麼房企就是狂奔在草原上的角馬，如果對岸有收益豐盈的水草，角馬們仍願意冒著被金融大鱷吞噬的風險負債過河。角馬靠速度和數量規避風險，就如同一味追求規模的房企。”
針對2019年業績和企業發展的相關問題，連日來，《中國經營報》記者先後採訪了綠城中國控股有限公司（03900.HK，以下簡稱“綠城中國”）、中梁控股集團有限公司（02772.HK，以下簡稱“中梁控股”）及旭輝控股（集團）有限公司（00884.HK，以下簡稱“旭輝控股”）等多家有代表性的房企。
2019房企規模競技
從2019年企業目標完成情況來看，絕大部分在年內設定了業績目標的房企，均已達成年度業績目標。其中，世茂、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍等9家房企業績表現較佳，早在11月就已提前完成全年目標。而截至12月末，世茂、陽光城、金科、中梁、中駿、建業等8家房企的目標完成率均在115%之上。
但總體來看，近年來調控持續、市場整體去化率不及預期，房企的目標完成率呈逐年降低的態勢。克而瑞研究中心數據顯示，相比2016年、2017年近八成房企目標完成率超110%，2019年該區間的房企數量明顯降低。
“行業的規模已經到了增長的一個瓶頸，企業的增長隨著行業的發展也已經到了一個瓶頸。”克而瑞研究中心高級研究員朱一鳴向記者表示。
相關數據顯示，2019年僅半數房企的目標完成率集中在100%～110%之間。在房企整體目標增速放緩，平均目標增長率由2018年的41%回落至20%的背景下，雖然2019年絕大多數房企達成了全年業績目標，但整體表現不及2016、2017年。
2020年1月8日上午，在上海綠地控股集團總部大樓會議室，面對本報記者提出的對於綠地控股2019年成績打多少分的時候，綠地集團董事長、總裁張玉良並沒有正面回答。但其坦言公司2019年完成3880億元房產銷售業績，跟期待還是有差距的。
根據克而瑞日前發佈的房企全年銷售成績單，綠地集團房地產銷售全口徑金額3880.2億元，位居行業第6位。與去年的3812.2億元相比，僅僅增加了1.78%。
除了綠地控股，根據克而瑞日前發佈的《2019年1～12月中國房地產企業銷售榜TOP200》，以品質馳名的綠城中國2019年實現全口徑銷售金額1353.6億元，未能進入前20行列。
就此，2020年1月7日，綠城中國相關負責人回應本報記者採訪時解釋稱，克而瑞此次公佈的全口徑榜單不包含待建部分的金額。“2018年我們的銷售業績是1564億元（投資+代建），對應2019年的銷售業績是2018.3億元（投資+代建）。”
而根據綠城中國官方微信，截至2019年12月29日，綠城中國實現合同銷售金額2003.8億元，達成全年2000億元的衝刺目標，正式邁入2000億陣營。
增速放緩已成為不容忽視的趨勢。根據克而瑞日前發佈的《2019年中國房地產企業TOP200排行榜》，近年來以增速著稱的中梁控股在2019年實現全口徑銷售金額1526.5億元，位列第19位，躋身行業第二梯隊。另據公司此前披露的IPO招股書，2016～2018年，中梁控股合約銷售額分別為190億元、649億元、1015億元，年均複合增長率超70%。
“隨著公司規模的增長、銷售基數的擴大，2019年增速相較前幾年有所下降，屬於行業一般現象，也符合公司穩健發展的策略。”中梁控股相關負責人向本報記者表示。
而從對規模的追逐到對要求規模與質量共贏的趨勢，反映的正是房地產叢林法則從杜邦公式到生產函數再到7+2+1經營法則的不斷迭代升級。王晞揭秘，從規模追逐到生態位的提升才是當下中國房地產企業面向未來的叢林法則。
馬太效應愈顯
行業增速放緩的同時，房企發展中呈現出來的馬太效應愈加明顯。相關數據顯示，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。分梯隊來看，行業整體規模增速放緩的同時，百強內部各梯隊房企分化格局加劇。
“分梯隊來看，TOP30以上的房企集中度在逐步上升，但TOP30以後的房企集中度已經開始出現下降。也就是說，之前房企往百強集中，現在房企正在往前30強集中。30強是哪些房企？就是那些千億房企。未來主流房企可能就集中在這一段。”朱一鳴表示。
而在億翰智庫首席研究員張化東看來，未來500億元將成為房企發展的一個分水嶺。“如果到500億元的話，企業發展就相對比較安全，如果還是在500億元以下的話，其都會處於一個不太安全、不太穩定的狀況。”
億翰智庫研究報告指出，2019年，對於多數房地產企業而言，都是難熬的一年，調控政策壓制及資金端的嚴控，使得多家企業失去了投資能力，而且關於企業破產清算的新聞甚囂塵上，房地產企業的項目失去“價格能力”也成為企業共識，多城市內項目去化率下行也已成為趨勢。另據人民法院公告網顯示，2019年至少有525家房地產企業“申請破產”。
“叢林法則裡必須承認的原則就是做大不代表做強。做大規模不是房企面向未來的核心競爭力。真正的強者，會通過資源整合將盈利能力、運營能力、資信力、資源獲取力等綜合競爭優勢全面提升。”王晞在易居沃頓PMBA第八期新春年會模塊課程中分享表示。
易居沃頓案例研究與教育基地由易居中國和沃頓商學院聯合成立，是在中國房地產、互聯網、金融等領域頗具知名度和廣泛影響力的商科機構。基地致力於打造產學研一體化大平臺和企業經理人升級與發展的生態圈。
行業大趨勢之下，房地產企業開發商們往往想盡各種辦法進行“突圍”。
根據旭輝控股日前發佈的2019年11月銷售簡報，11月份公司合同銷售金額220.2億元，環比增加15.71%，同比增加69.38%。另據瞭解，11月份公司合同銷售均價約為15000元/平方米，較上個月環比下降800元，與去年同期相比每平方米下降2000元。
對於公司是否存在以價換量的問題，2020年1月8日，旭輝控股相關負責人向記者回應表示，2019年11月單月銷售均價同比下降，主要是受到全國銷售結構變化影響：北京、溫州等均價較高的城市本月銷售佔比降低，濟南、合肥、武漢、天津均價較低的城市銷售佔比提升，因此綜合來看銷售均價有所下降，並非“以價換量”。
資金也是房企不得不面對的一道難題。近年來，中梁控股通過大量與信託機構合作進行融資。相關數據顯示，2018年公司的融資成本為9.9%，至2019年6月末，中梁信託多數項目融資成本為10%。
“我司目前已經建立了多樣化、多結構、多層次的融資體系，授信體系涵蓋國有大型銀行、股份制銀行等，同時建立了金融聯盟，加強與金融機構的戰略合作。上市後我司又接連獲得國際及國內知名評級機構給予的良好信用評級，拓寬了境外融資渠道，融資結構的調整可以促進融資成本進一步優化，同時公司也會積極通過創新融資形式，加快銷售回款等方式滿足我司資金需求。”中梁控股上述負責人向記者表示。
對於房企2020年的銷售目標，張化東持有比較謹慎的態度：“我覺得大家相對來說都會比較保守，頭部企業也就是10%上下。”
“現今行業環境下，競爭加劇，企業升維精進，強者恆強，行業集中度加速上行。行業降維淘汰，競爭力較弱的企業不斷被淘汰，強者生、弱者退的叢林法則持續上演，行業格局不斷優化。”億翰智庫方面表示。
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