「購房問答」二手房成交量回升 要不要趕在年末去買房？

　　要不要趕在年末去買房?

　　問：老師您好，最近廈門二手房成交量逐步回升，每天都破百套，對於剛需客來說，現在是下手的好時機嗎?

　　答：每年臨近年底時候，廈門二手房市場都會有一些波動。一些房東出於置換或者回收資金的考慮，會降低價格出售房源。此前觀望的意向購房者，也會在年末入場挑選心儀的房源。

　　我個人認為年底可能是購房者最佳的買房時機，理由有幾點：1.因為通常到了年底，很多開發商會由於資金迴流問題，展開年末促銷;2.房貸利率下調，5年期LPR利率均下調5個基點，或多或少降低老買房壓力;3.到了年底，二手房降價的數量比漲價的數量多，買房更划算;4.年初市場需求爆發，出現小陽春，房價升溫。到了年底，去化壓力變大，購房者觀望情緒濃，房價處於較低水平;5.廈門有關部門對市場監管嚴格，最近嚴打違規現象，市場更穩定;6.年底是傳統的樓市淡季，這時買房的人相對就變少了，你的競爭對手也少了。

　　公積金貸款還清後二次貸款問題

　　問：你好，首套房使用了公積金貸款，現在想出售首套房後購買二套房，在首套房各項貸款均還清的情況下，是否可以申請公積金貸款?如果可以，因為首套房按月還貸個人公積金賬戶餘額很少會影響貸款額度嗎?謝謝!

　　答：根據您所述情況，再購房申請公積金貸款首付至少40%，公積金貸款利率上浮10%。公積金貸款額度=【(借款申請人住房公積金繳存基數×12×35%×貸款年限)+借款申請人住房公積金賬戶餘額】×流動性調節係數，根據公積金貸款額度計算公式可知賬戶餘額會影響貸款額度。

　　唐榮天潤新城小區怎麼樣呢?

　　問：你好，請問下唐榮天潤新城這個小區怎麼樣呢?未來1.2年的增值空間大嗎?交通，教育，生活配套怎麼樣呢?

　　答：唐榮天潤新城位於華僑大學廈門校區附近，小區是15年的房子，房齡比較新。不過小區所處的兌山社區，目前整體生活、商業配套還是比較匱乏。教育方面，小學劃片雙塔小學，教育水平相對一般，沒有學區優勢可言。交通方面，進出島內外還算方便。唐榮天潤新城房齡較新，價格在集美區來講也貼近剛需，如果你資金預算有限的話，選擇這裡也是可以的，但由於地段周邊存在工業區，在加上目前調控政策因素，因此未來1、2年的增值空間，個人認為會維持現狀。

　　保利天匯可以買嗎?

　　問：保利天匯可以買嗎?自住需求比較大。

　　答：保利天匯處於同安老城區居住與商業中心地帶，臨近BRT城南站和地鐵6號線(在建)新民大道站，交通便利，同時由於地處同安老城區中心區域，項目周邊各類公建配套已相當成熟，教育、醫療、休閒娛樂等眾多基礎生活設施，居住氛圍十分濃厚。項目戶型面積段在33-159㎡，如果你工作生活都是在同安的話，保利天匯將是個不錯的選擇。

　　產權面積的誤差怎麼處理?

　　問：老師你好，問一下產權面積的誤差到底是怎麼計算的呢?合同上寫的產權面積扣掉公攤是13.35平米，實際測量只有12.19平米，這樣算誤差有沒有超過3%呢?說是超過3%就可以退房是這樣嗎?

　　答：根據有關規定，買賣雙方因房屋設計變更造成的實測房屋套內面積或建築面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，應按照購房合同中約定的面積誤差處理方式處理。如果合同中未約定誤差處理方式的，按以下原則處理：

　　1.面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，即多退少補。購房者因此要求解除合同的，法院不予支持。

　　2.面積誤差比絕對值超出3%，購房者要求解除合同，並且主張返還已付房款和賠償利息損失的，法院可予支持。

　　3.面積誤差比絕對值超出3%，購房者不要求解除，願意繼續履行合同的。超出3%部分的房價款由開發商承擔，即購房者不付款即可取得所有權;房屋實際面積小於合同約定面積，面積誤差比在負3%以內(含3%)部分的房價款包括利息，由開發商返還購房者;面積誤差比超過負3%部分的房價款，由開發商雙倍返還。