樓市調控持續，但2019年的南京樓市卻像一枚硬幣的兩面：熱門板塊火熱依舊，逢開必罄；非熱門板塊遇冷，去化困難，兩極分化愈發明顯。與此同時，房價連漲，1字頭樓盤越來越少，

為此，第一財經|江蘇房產年底重磅策劃“南京樓市新格局報告”的開篇，將深度剖析南京樓市，對全市熱點置業板塊進行全面解讀，發佈南京最新房價梯度報告！

驚！南京房價正在悄悄上漲！

此前，我們整理了一份2018年10月份以來，國家統計局發佈的南京新房、二手房價格變化：

從公佈的新房環比數據來看，雖然南京新房房價在2019年2月份持平，在2018年12月和2019年8月份下跌，但是整體看下來，房價還是在穩步上漲。

以最近的新房價格同比數據來看，2019年10月份南京的新房房價同比去年10月份上漲5.7%，這意味著，去年10月一套300萬的房子，現在要317萬才能買到！

市場表現中，這一年來我們和買房人一起，見證南京房地產市場的一點一滴：

匯收官+售罄，河西南3.5萬/㎡的限價時代宣告結束；

新興板塊——魚嘴商務區重磅登場，新盤以3.98萬/㎡的價格首開；

仙林湖房價有所突破，年初現房新盤首開，銷許報批價最高3.4萬/㎡；

西善橋，一個冷門的驚喜，新房起步價便是3萬/㎡；

城南兩大豪宅紛紛亮相，毛坯4萬/㎡，精裝4.32萬/㎡，再次見證南京購買力

……

一個個真實有力的數字，無不預示著：南京各板塊的房價格局，正在發生重大變化。

在南京不少神盤的開盤現場，買房人精挑細選的背後都有著一雙精明的眼睛，他們告訴我，房價永遠是昨天的最便宜。

越來越多的年輕人也頻頻出現在開盤現場。那些95後甚至00後的年輕人，不必說自己還小，時間還多，還等得起。因為過不了幾年就會發現，買房是橫在結婚、生孩子之前最最現實的問題。

沒錯，眼下買房人的心態確實變了，都認為房價要漲，越等越買不起，現實版的“年底不買房，一年又白忙”正在瘋狂上演！

不過，相信大家很好奇，房價怎麼就悄無聲息的漲了起來？

對於南京樓市不斷上漲的房價，揚子晚報資深記者馬祚波認為：

南京房價上漲的內在動力，是作為中心城市的核心指標。無論是江蘇省會、寧鎮揚都市圈的標籤，還是“徽京”的網友戲謔，都是將南京視為國內重要的中心城市，在高素質人口就業、人才吸納、產業積聚等各個方面，都稱得上是標杆城市。

而南京地方政府對於樓市調控一向“穩”字當頭，房價不會大起大落，小幅慢走是符合南京發展定位的，也是過去這一年房價穩定的背後邏輯。

看！南京房價金字塔新鮮出爐！

還有不到30天，2019即將過去，南京各個板塊的房價也基本定格。為了更直觀地展示南京房價階梯狀況，我們將南京房價分為8個梯度，製作了2019南京房價階梯金字塔。

可以看出，南京1字頭房源逐漸邊緣化，剛需板塊衝擊“3”字頭，金字塔“腰身”這塊的變動就更大了，具體來看一下。

4.5萬/㎡以上

位於金字塔尖的城中、河西中部及鼓樓濱江是南京三大明星板塊，價格區間在4.5萬/㎡以上，但高價板塊的上市量並不大。

城中的地位無可撼動，畢竟土地資源稀缺，各種配套都十分完善，整體新房均價在4.5萬元/㎡，不過最貴房源的單價已經飆到5-6萬元/㎡，如南京泰禾院子、萬科安品園舍，都是千萬級別豪宅，絕對屬於“終極改善”。

河西中部，南京乃至江蘇的“宇宙中心”，雖然區域新房限價4.5萬/㎡，但僅剩華新城璟園、世茂天譽在售，未來隨著海玥萬物、葛洲壩五礦金陵府上市，房價將再上一層樓。

鼓樓濱江，擁有絕佳的江景資源，區域定位高端改善，主推大平層產品，新房限價4萬元/㎡，但近來有多個項目突破限價，當代萬國府MOMΛ、桃園世紀都賣到了4.5萬/㎡以上。

城東的“首富”仙林湖，也突破了3萬元/㎡的價格紅線，尤其是高科紫微堂因為產品本身是高端的別墅、平墅，所以定價較高，賣到了4.5萬元/㎡。

4-4.5萬/㎡

依託鼓樓區優質教育資源和老下關的地理位置，鼓樓濱江的“身價”一漲再漲。

玄武新中心、賽虹橋目‍‍前在售的產品也都是高端改善，主推大平層產品。玄武新中心的星河天賦首開3.9萬元/㎡，星河國際提檔升級，最終賣到了4萬/㎡；城南賽虹橋的花語江南，憑藉著4.32萬/㎡的首開價格一戰成名，最終去化9成多。

河西中新房短缺，暫時沒有房價在4萬/㎡的房源。

3.5-4萬/㎡

河西南，隨著“星八客”的收官，揮別3.5萬元/平的限價房，河西南華僑城天鵝堡的亮相正式將板塊均價抬高到了3.6-3.7萬/㎡。

緊接著整個板塊進入到“魚嘴時代”，作為一個新興板塊，華潤置地魚嘴潤府、魚嘴金茂悅起步便是3.98萬/㎡。

江心洲的整體熱度略低於河西南，主打低密住宅，但板塊的存貨也不多了，升龍桃花園著項目在售少量下疊房源，面積下疊約300㎡，銷許均價36404-39428元/㎡，毛坯交付。

城南軟件谷匯聚了IBM、華為、中興、三胞集團等國內外知名軟件企業，產業資源豐富，除此之外，交通、教育、商業也規劃完全，配套完善。即便大名城紫金九號毛坯房賣到4萬/㎡，開盤當天依舊售罄！

說實話，南京3-3.5萬/㎡這個區間的房價已經不便宜了，對純剛需來說有點困難，更適合有點追求的改善人群。

其中，江北核心區和上秦淮這兩大改善板塊比較值得入手。區域規劃不錯、配套正在完善，頗有潛力。目前區域內的樓盤限價，精裝均價3萬元/㎡出頭，而且今年供應量加大，開盤節奏快，買房人可以多加關注。

位於麒麟的熙悅前開盤價格為28900元/㎡，而7月29日開盤漲了1100元/㎡，銷許均價30195元/㎡，也是麒麟板塊第一個破“三萬”的樓盤，使得麒麟房價一下子奔上了3字頭！

2.5-3萬/㎡

在南京，2.5-3萬/㎡這個價格區間變得越來越擁擠了，總價在350萬左右的項目也是南京購房者已經相對接受的價格水平。

這裡夾雜著剛需、改善和投資各種買房型需求，當中的樓盤可以說是佔領了新房的半壁江山。

不過，箇中差距也有點大，如江浦、橋北、方山、馬群等，不少樓盤的均價都在2.9萬/㎡，價格在努力向上掙脫。

而青龍山、青龍地鐵小鎮等，則是新興板塊。其中，青龍山內的招商名築、深業青麓上居等樓盤價格在2.6萬/㎡左右；青龍地鐵小鎮內目前僅剩陽光城文瀾府、譽峰苑在售，均價在2.8-2.9萬/㎡。

2-2.5萬/㎡

在南京，新房價格2萬+的板塊和項目也有不少。

但不難發現，橋北、五橋需要過江，交通不是特別方便，正方新城、淳化、湯山

1.5-2萬/㎡

南京還有單價一萬多的房子嗎？在六合溧水高淳，絕對有你想要的答案！

南京主城幾乎找不到單價1萬+的房子了，但在溧水、六合、高淳和新興板塊龍潭等，還是有不少1字頭房源，但這些板塊較為封閉，如果不是在附近上班、生活，並不適合作為置業的首選。

早在1月初，高淳雅園首領1期190套5層電梯洋房銷許，均價16200元/㎡，而就在10月，高淳雅園最新一次領取精裝房源銷許，均價18243元/㎡，短短半年時間就漲了兩千塊每平！

8月份，溧水新盤建發央譽兩度開盤，價格突破新高，達到15066.72-17592.91元/㎡。有不少業內人士稱，溧水在1.5萬/㎡的紅線下待不久了。

六合作為南京樓市的剛需板塊之一，近期降低了住房限購政策，吸引了更多外地人來六合買房置業。11月，中海棠城公館開盤，1.85萬/㎡的毛坯房，243套房共有994個有效報名人報名，中籤率24.4％！最終2小時賣光！

去年1.5-2萬/㎡區間還有牛首山、堯化門和正方新城，但今年這三個板塊或是房荒或是價格上升，均已脫離本行列。

1.5萬/㎡以下

溧水和高淳對於買房人來說，關注度一直很低。六合目前主城區均價在1.4萬/㎡左右，溧水均價1.3萬/㎡左右，這幾個地方依舊還是南京的價格窪地。

整體來看，南京各板塊之間價格差異分化較為明顯，不同的價格梯度，代表的也是不同的客群分類。大家可以根據自己的經濟情況和置業目的來選擇。

收！南京樓市總價金字塔曝光！

老盤收官、新盤首開，南京各大板塊房價更迭，也是“一天一價”。那麼，你的預算是多少？可以選擇哪個板塊？不妨先來看看目前最新的

目前，總價150萬以內的新房在南京主城是最稀缺的，主要分佈南京的都市圈板塊。

250萬像是南京新房市場的分水嶺，也可以說是南京的購房門檻。

目前，總價150-250萬的新房主要分佈在江寧和江北，除了橋北、岔路口、科學園、邁皋橋、馬群外，其他板塊目前配套都還未成熟，只能滿足基本生活需求。所以，如果是自住，可以看看這些配套成熟的區域。

預算在250-350萬，如果是改善需求，可以看看河西中、江寧九龍湖、城南軟件谷、仙林湖這些新興板塊，不過這些板塊單價高，因此可選的戶型面積不大。

如果想買配套成熟的樓盤，可以看看橋北、仙林湖、軟件谷、科學園、百家湖、河西中、邁皋橋等板塊。此外，江浦一帶的精裝盤，對在河西上班的人來說，也是不錯的選擇。

預算在350萬-450萬的，比較適合南京的剛改、首改客群，可選擇的板塊、樓盤也是非常多。

而預算在450萬-650萬的，對財力的要求則更上了一個等級，南京各大板塊改善區域的改善樓盤都可以選擇。

自住的話，可以看看河西中、小市和玄武新中心板塊的樓盤，這三個板塊的配套都比較成熟。

問：現在是置業的最佳時機嗎？

現如今，南京部分熱門區域改善盤悄悄漲價，有的區域限價紅線依然緊繃。倒掛盤逐漸退場，買房成本不斷抬高。

此時，為了衝刺年度目標，各大開發商都會使出渾身解數給出各種力度優惠吸引購房者，打折、促銷集中爆發！

那麼現在是買房的最佳時機嗎？一起來看看馬祚波給出了哪些置業建議：
剛剛過去的2019年11月份，南京新房上市量接近1.1萬套，而成交量不足5000套，供過於求的市場格局，當然是買房人出手置業的好時機。

但是，不要指望開發商為了銷量明顯“放水”，降價促銷，多數樓盤恐怕不會採取這一策略，他們仍在期待樓市的回暖；核心地段仍要搶，冷門板塊隨到隨買，將是年底前南京樓市的主流。

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