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原創首發 | 金角財經（F-Jinjiao）
作者 | 胡野原
在距離廣州白雲機場10分鐘車程的白雲區同和鎮同泰路，座落著廣州極負盛名的豪宅頤和山莊。開發這一樓盤的頤和地產，早已成業界公認的豪宅開發專業戶。
在許家印還沒踏入地產行業的時候，這家地產商就已經開始在廣州建造大型豪宅樓盤。在2018年的“中國房地產百強企業名單”中，頤和位列百強榜第60位，在這之前，還曾連續上榜15年。
現在，這家以豪宅聞名的地產商正經歷艱難時刻。11月14日，廣東證監局對頤和地產及董事長何建梁下發了警示函，揭開其信息披露以及債務方面的遮羞布。在這之前，
頤和地產及其老闆何建梁，已被列為失信被執行人。風光一時的頤和地產，怎樣走到現在的地步？曾經百強房企是它、豪宅專業戶是它，如今欠債難還是它、淪為老賴也是它。
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7宗違規遭警示
掀起諸多議論的那份《警示函》，將多年來盤踞地產百強榜的頤和地產身上的遮羞布一起扯了下來。
根據中國證監會廣東監管局出具的《行政監管措施決定書》，頤和及其實控人何建梁因信息披露和承諾爽約被處以行政監管。
其中，在信息披露方面，市場最為關注的是9大債務違約。證監會廣東監管局指出，頤和地產涉及9筆違約債務中，單筆數額均超過1000萬元，合計金額超過50億元。這是外界將頤和債務危機看得最清楚的一次。
承諾爽約則在於三個方面：
未及時履行增信機制的相關約定和承諾。
未履行償債計劃的相關約定。
未履行關聯方非經營性往來佔款回款安排的相關承諾。
根據行政決定書。頤和地產“17頤和01”“17頤和04”兩期債券的增信機制為該公司提供土地、房屋(在建工程)等資產足值抵押擔保。頤和地產在兩期債券相關募集說明書中列出可選抵押物詳細情況，並約定“保證抵押物價值覆蓋本次債券本息餘額不低於1.5倍”。但證監會廣東監管局表示，截至2019年5月31日，頤和地產仍未完成部分承諾。
表面上看，這份警示函似乎只是揭開了信息披露和爽約兩件事，但深入查看就能發現，
《警示函》中字字句句直指頤和地產面臨的核心問題：資金和債務。公開信息顯示，截至2019年6月末，頤和地產實現營業收入0.86億元，同比下滑93.33%；歸母淨利潤虧損1.09億元，同比下滑203.28%。截至2019年6月末貨幣資金只有2.92億元。
這份業績拿出來，說是慘不忍睹也不為過。但收入下滑只是頤和困局的其中一個方面，另一邊，頤和地產的總負債正急劇上升。
截至2019年6月末，頤和地產總負債135.7億元，主要以流動負債為主，其中一年內的短期負債13.37億元，有息負債高達46.65億元。
顯然，以2.92億元的貨幣資金，完全無法覆蓋高達13.37億元的一年期負債。今年9月前後，頤和集團連續4次集中被列為失信被執行人，董事長何建梁同步被列入限制高消費名單，旗下公司訴訟纏身，查封、凍結眾多。
百強房企的根基何以如此不堪？事實上，冰凍三尺非一日之寒，從頤和地產往日的發展軌跡裡，早已埋下今日禍患之因。
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做豪宅上癮的頤和
頤和地產的創始人何建梁，原本不是跟土地打交道的人。
何建梁畢業於西安外國語學院英語系，在上世紀七八十年代，大學生還屬鳳毛麟角的高端人才。畢業後，何建梁去了廣州，在遠洋運輸公司做國際貨輪、旅遊客輪管事。
1980年，何建梁的身份從管事轉換成了業務管理，他負責的正是中國第一條國際旅遊客輪的酒店業務。
工作期間，他曾跟著一艘國際郵輪考察了全球上百個國家的旅遊地產項目，見識到了各國的人文地貌以及酒店經營狀態。
在改革開放不久的中國社會中，他是為數不多見到過五光十色的大世界的人，如同馬雲，在見識過世界的繁華之後，心也開始不安定。
1992年，鄧小平在深圳發表“南方談話”，從而推動了中國掀起新一輪改革開放的熱潮，數不清的國企員工，聽從號召下海經商，有著很多故事的許家印也是其中一員，這一年他懷揣2萬元出發，隻身一人來到深圳，拿著一份30多頁的簡歷，往返於深圳的各個人才招聘市場。4年後他在廣州創辦恆大。
在許家印動身南下的這一年，何建梁剛剛在廣州創辦起頤和地產。從與水打交道，變成了與土地打交道。
頤和地產的第一個項目在廣州白雲山腳下，這是廣州的最高峰。站在山頂可以俯瞰大半個廣州城。何建梁在白雲山北麓打造了頤和山莊。
這是一個不折不扣的豪宅項目。1999年開售時，這是廣州第一個擁有業主私家山頂公園的小區，這一項目也為頤和地產在廣東當地打響了知名度。
頤和山莊的成功成為了頤和地產的基因——從此，頤和地產以豪宅聞名。一時間就像是房產界的LV。
在界面推出的《2018中國房地產富豪榜》上，何建梁夫婦以146億元財富排名第40位，高於泰禾黃其森夫婦以及SOHO中國潘石屹夫婦等。
然而，頤和山莊未曾想到，房子終究不是奢侈品的包包。能夠花幾萬買個包的富人一大把，但能拿出幾個億買套房還不眨眼的，並不多。
在廣東市場的成功，驅使頤和地產往全國各地中小城市進發。在頤和地產官網上可以看到，除了廣州及個別省會城市之外，其項目大多分佈在三四線城市，如包頭、台山、湖州、鞍山、銀川等地。
但頤和地產忘記了一個問題：這些三四線城市一方面市場成長空間有限，且容易受到宏觀調控影響，與大城市相比，風險係數倍增。
頤和地產不僅在三四線城市做豪宅，而且將這些宅子放在了距離市區較遠的地方。湖州的頤和山莊在太湖邊的長興縣，距離杭州市還有些距離。
更大的問題是，高端豪宅項目自身並非剛需，無法像萬科、恆大、碧桂園等實現快速週轉，豪宅去化緩慢的特性，最終讓堅持豪宅策略的頤和地產在房企規模化擴張的熱潮中掉隊。
有業內人士指出，豪宅項目一般去化率較低，回報週期長，在遭遇樓市嚴調控時相較普通住宅更容易面臨資金週轉不開的問題，因此頤和地產近期曝出債務危機並不令人意外。
不過，中原地產首席分析師張大偉認為，豪宅項目雖然去化率低，但一般土地佔比較低，利潤率較高，只要開發商不隨意轉型，一般資金鍊還是較為安全。
然而，頤和偏偏不是一個安分的開發商。
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轉型：墜落的開始
也許是何建梁年輕時環遊世界的經歷，讓他對中國以外的世界充滿想象。2012年，頤和地產開始了全球擴張。
當年，頤和地產在澳大利亞悉尼開發了Summer Court項目，這個項目是頤和在悉尼打造的複式精裝公寓產品，臨近悉尼主幹道帕拉馬塔路，距離悉尼大學10分鐘車程，距離火車站5分鐘步行距離。總價45萬澳元/套起，以當時匯率計算不到300萬元人民幣，首付30%，永久產權帶土地所有權。
在頤和的諸多宣傳中，都打出了“悉尼最易出租的複式精裝公寓”概念，宣傳意圖直指投資客，以及“以房養學”群體。頤和還宣稱，有專門的管理公司負責將物業出租和進行日常管理，並且保證物業的年租金淨回報不低於6%。
對海外投資客來說，這樣的宣傳有著巨大吸引力。很快，Summer Court項目便售罄。這次試水成功讓頤和地產嚐到了甜頭。當時就在採訪中表示，這僅是頤和地產海外開拓市場的第一步，未來頤和還將加大海外房產開發的力度。
新快報的報道稱，頤和地產與非洲某島國接觸，預備開發第二個海外項目。2013年，頤和地產的確開始了海外項目的廣泛佈局。其中除了美國波士頓和洛杉磯，還有非洲毛里求斯。
與此同時，頤和在國內開始了轉型擴張。2015年開始，頤和地產創建“頤和家園”子品牌，正式進軍養老地產。後來還入局旅遊地產、住房租賃、教育等領域。
頤和地產的墜落也由此開始。
無論是旅遊地產還是養老地產，都是“吸血”業務，在現階段很難具備“造血”功能。
2017年，頤和在大本營廣州的銷售額不到2.8億，在這個動輒數百億上千億的房地產江湖裡，頤和的存在感微弱到幾乎不存在。
有一句話是這樣說的，當你在廚房看到一隻蟑螂時，那在你看不到的地方，一定還有一百隻蟑螂。
在頤和地產身上，這句話同樣適用，在跌出榜單這個小小的信號之下，是頤和地產從內部開始的腐化。
今年10月，花都頤和山莊曾被爆出門庭冷落，項目顧問更是坦言，該項目沒有在售新房，在推的悅湖居組團M5、M6棟，還沒拿預售證。顧問的說法是，“年底了，公司就不賣了，預計明年再拿。”
這個佔地1500畝的超級大盤，未來將如何處置，目前還不明朗。在頤和地產口中，這個項目是與機場集團的合作開發項目，但由於機場對該項目計劃重組，新的合作方式還在協商之中。
又或許，這個被冠以“頤和山莊”之名的樓盤，不會再有當年前輩的榮光。
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甩賣資產求生，仍被資本拋棄
在銷售壓力加大的同時，頤和開始甩賣資產。
2017年，頤和地產就將其位於瀋陽的頤和城項目出讓予恆大。
2018年6月8日，珠江實業又公告以“股權+債權”的形式，投資廣州東湛房地產開發有限公司（頤和地產旗下子公司）不超過人民幣4億元，當中增資0.65億元獲得花都頤和盛世項目公司約三成股份，剩餘款項作為債權投資款，年利率12%，借款期限3年。
2018年，頤和地產的台山頤和項目賣給了地產接盤俠世茂，今年10月29日，廣佛世茂官方公眾號宣佈，台山頤和項目已重新命名為世茂御泉十里，擬打造為灣區西岸的千畝宋泉文旅小鎮。原本，這個項目為台山頤和溫泉城，頤和地產擬投資50億元打造。
甩賣資產之後，頤和曾獲得一絲喘息之機。
去年，中國指數研究院發佈的“2018中國房地產百強企業名單”中，頤和地產居於60位。
短暫的苟生未能挽救頤和大廈之將傾。
2019年4月，頤和地產及其關聯公司通過信業基金髮行的卓異3號私募基金、通過中江信託發行的中江金龍86號先後出現逾期。
信業卓異3號發行於2017年8月，通過交通銀行廣州五羊支行及西部信託共計向廣州元陽房地產開發公司發放貸款4.92億，貸款期限18個月，最終用於頤和大院等項目的建設。
其中，廣州元陽房地產開發公司為頤和地產集團全資子公司，由頤和地產創始人及董事何建梁控制。
該項目容積率0.33，計劃建設大戶型類別墅產品。不過，由於政策收緊，商服用地建設類住宅的項目受到極大限制。該項目自2016年開放樣板間後，遲遲未能入市銷售。
這些融資產品的逾期，讓資本市場對頤和逐漸失去信心。中債估值中心在頤和地產集團相關債券的中債市場隱含評級-債券債項評級由A+調整至BBB。
如果加上11月被出具警示函一事，可以看到一種趨勢：資本市場，似乎正在放棄頤和地產。
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現金流幾近枯竭，存活機會渺茫？
進入2019年下旬，頤和地產隱藏的危機集中爆發。
這一次，頤和的問題更為嚴重。2019年9月11日，據頤和地產公告顯示，由於現金流動性惡化，公司已存在2筆債券違約——“17頤和01”和“17頤和04”，規模高達10億。
“17頤和01”和“17頤和04”是頤和地產2017年發行的兩隻私募債，當前餘額分別為3.04和7.6億元，總餘額10.64億元；期限為2+1年期，本應於今年8月4日和9月8日面臨回售和付息。但最終未能按時兌付。
這筆債務違約，是頤和地產歷史上首次債券違約。就像一個標誌性事件，正式給頤和地產打上了問題房企的標籤。
直白一點來說，頤和現金流已經幾近枯竭。
2019年9月，聯合評級在跟蹤頤和地產債券違約之後表示，截至目前，頤和地產仍未披露2018年年度審計報告等，由於無法獲取跟蹤評級所需的財務報告以及其他相關資料，決定終止對“17頤和01”和“17頤和04”的跟蹤評級，並宣佈上述債項的信用等級失效。
失去市場支撐，又丟掉了金融機構支持的頤和地產，還能撐多久？
2018年12月28日，在2019中國房地產全行業領袖新年峰會上，何建梁在接受採訪時表示，“房地產行業受政策影響非常大，能平安度過2018年就非常不容易了。”
在跌跌撞撞度過2018年後，頤和依然無法平安度過2019。
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