千人“連夜排隊”，200套房子開盤還剩80餘套；幾度出現千人登記的盤，現在能繼續“搖號”選房已不錯……
開盤“秒光”、“千人搖”等現象也越來越少；過去不少盤一度出現“搖不到”，目前不少盤面臨“賣不掉”：市場畫風轉換為何如此之快？
市場是突然轉變的嗎？
2019年上半年住宅市場供應量624.3萬㎡，成交749萬㎡，成交均價12077元/㎡，達到歷史新高！
6月份的主要數據為：住宅供應量為151.8萬㎡，成交量145.7萬㎡，供需比為1.04，成交均價為12132元/㎡。
開盤去化率：主城區開盤21個，整體去化率82%；外圍城區開盤15個，整體去化率85%。總體去化率在83%以上。
以6月份的數據為基數，看看7-10月份這四個月的住宅供應量、成交量、開盤去化率的情況：
7月份：住宅供應量63.7萬㎡，環比降58%；成交量157.7萬㎡，環比漲8.2%；成交均價12467元/㎡，環比漲2.8%；開盤29個（次），整體去化率80%，環比降3%。
8月份：住宅供應量185.3萬/㎡，環比漲191%；成交123.8萬㎡，環比降21.5%；成交均價11569元/㎡，環比降7.2%；開盤42個（次），整體去化率77%，環比降3%。
9月份：住宅供應量175.7萬㎡，環比降5.2%；成交量119.9萬㎡，環比降3.2%；成交均價12249元/㎡，環比漲5.9%；開盤53個（次），整體去化率70%，環比降7%。
10月份：住宅供應量122.9萬㎡，環比降30.1%；成交量159.9萬㎡，環比漲33.4%；成交均價12661元/㎡，環比漲3.4%；開盤40個（次），整體去化率71%，相對穩定。
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從7-10的數據看，兩個特點比較明顯：
1、從數據對比看，開盤去化率呈現下降趨勢，開盤“秒清”、“100%去化”減少，銷售週期拉長、階段性的可選房源增多，是7-10月份的一個明顯特徵。
2、從7月份以來，均價在10000-12000元/㎡之間的樓盤房源上市增量明顯，這也導致8月份的成交均價呈現結構性的“下跌”。
10月份的房價上漲，與價格基數相對高一些的房源成交佔比上升有關；而成交量的反彈則與樓盤的“明折暗釦”增多，也不無關係。
我們再來看看二手房市場的情況：
與新房價格持續出現環比上漲的態勢對比，西安二手房自2019年8月份以來，已出現明顯的下跌行情！
8月份西安二手房價格環比漲幅為0，9月環比漲幅下降0.6%，10月份環比漲幅下降0.7%！也就是說，兩個已累計下跌1.3%。
與過去的動輒上漲百分之十幾甚至幾十相比，環比下跌的比例不是很大，甚至可以說是很小，但釋放的信號非常強烈和刺人眼球！
從去年之前的“大熱”、“價格倒掛”到今年年初掛牌房源突然增多、掛牌價主動下調，到9、10月份成交均價的實質性下跌，二手房行情和價格拐點出現！
其實，始於2018年下半年的控價從嚴，主城區高層房價“不漲”，供應量持續增加，對二手房的影響就已經產生。
西安二手房價格下行，從目前的市場特性看，還將持續。現在對於二手房買家和賣家而言，總體看，都不是最合適的買賣時機。
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市場行情的演變，有其前因。
新房去化率走低，銷售週期拉長；二手房價格實質性下跌，成交低迷；導致這一態勢轉換的分水嶺事件是突發的“6·20新政”。
2019年6月20日，西安房地產調控再度加碼：從6月21日起，新落戶人士須滿足“落戶滿1年”或“新落戶+西安12個社保（納稅）”；非西安戶籍人士須有西安的5年社保（納稅），方可在限購區域買房。
幾乎同時，國家統計局西安調查總隊介入西安新房價格申報審核，此後引入第三方定價機制，主城區新房價格從嚴控制態勢加劇，同盤後續房源全面“零漲幅”出現。
新增購買力被限制和控價從嚴，是市場的兩個核心按鈕。至此，西安房地產調控才是進入“動真”階段。
而在另一個層面，金融管控從嚴，對房企的資金來源加強監督，則讓房企不能掉以輕心。
6-9月份，銀監會、央行等，持續發佈通知並加大檢查、處罰力度，對涉嫌違規進入房地產的資本、消費貸等進行管控，房企資金面趨於緊張。
8月份以來，西安開盤次數急劇增多，樓盤上市速度加快，開盤優惠開始普現、部分樓盤實銷價與公示價有一定落差，不能說與此態勢無關。
多因素共振之下，市場面發生變化，已不能再用“理性迴歸”來解釋，而應是到了一個新的市場階段。
可以說，當前西安樓市賣方和買方市場已經達到一定程度的平衡，或已逐漸在由賣方市場向買方市場轉化。
過去，盯著一個盤非買不可，搖上7、8次甚至10多次……“搖不到”是少數顯現，畢竟性價比高的盤，持續熱銷不奇怪。
現在，不搖號，銷售週期拉長，其實也不奇怪，一方面房企要省錢（搖號公示費也是成本），加快資金回籠，流程能簡化則簡化，另一方面，搖號與否作為評判樓盤品質和熱銷的依據已弱化。
未來，分化態勢將持續，面臨“賣不掉”情況的樓盤將逐步增多。需求和購買力是需要蓄聚的，在低位穩定的態勢下，高品質盤也將面臨更嚴格的挑選，而產品力不夠、品質差的房子，面臨的壓力則會更大。
2019年10月31日，西安市政府辦公廳發佈穩增長工作清單，明確指出：保持調控定力，嚴格執行房價申報制度，嚴控房價漲幅。
在特定的政策面和城市特性下，過去用來判斷房地產週期律的理論，正在失靈。只要政策面和手段不變，新的市場特徵必將持續。
日子太舒服了，大家都接受；日子不太好了，大家都難受。從“大熱”到相對“平淡”，市場的轉變，對於賣方和賣方而言，需要的是適應！
對於現階段和未來想要買房自住的人士來說，更好的機會正來。而要繼續通過房產投資獲益，則需要加強城市和產品價值點的雙挖掘能力。
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