一個出人意料的樓市刺激政策從頭部城市釋放了：
11月11日，深圳對建築面積144平以下，小區容積率高於1.0的住宅，滿兩年免徵增值稅。
這對於市場來說是毫無疑問的大利好！
壹
深圳3年“嚴控”終“放鬆”，釋放樓市大信號！
瞭解行情的人應該知道，深圳樓市自2016年吹響調控號角後，從未有過放鬆之舉，2018年實施“三價合一”和“731新政”，繼續給樓市“潑冷水”，隨後深圳一直保持這種嚴格調控的態勢。
隨著房價的發展，深圳2015年沿用至今的“豪宅標準”導致許多普通住宅“被豪宅”化，即使群眾對於這項不合理的標準有諸多不滿，監管部門5個月前的態度仍是：
雖有不合理處，但為穩定房價不宜輕易調整。
如今話鋒明顯轉變，對於此次調整“豪宅稅”徵收標準，監管部門的答覆是：
經過充分研究，深圳市對普通商品住房標準進行調整，將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策，降低剛需購房成本，滿足合理住房需求。
監管部門對於調整“豪宅稅”徵收標準的態度轉變如此之大，讓許多人始料未及！
這些現象都說明，樓市新格局的拐點到了！
深圳一直是全國樓市的“風向標”、“指南針”，可以肯定地說，本次放鬆信號對全國也是示範性的。
最近幾個月，在全國樓市低迷的大背景下，深圳仍然逆市飄紅，尤其是西部熱點片區，普漲5-10個點，部分熱盤漲幅達到15-20%。
可以說深圳市場並不太冷，但在2020年這個關鍵節點即將到來前，我國要實現GDP較十年前翻番、全面建成小康社會的目標，房地產不能拖後腿。
從今年的金融數據來看，房地產融資收緊，市場下行壓力大，地方政府若能適度放鬆調控，將助推市場回溫。
深圳等頭部城市帶頭“救市”，預計在因城施策的大方針下，後續類似政策放鬆的城市會陸續增多！
貳
樓市要如何“開閘”？探討3種方式的可能性！
在當前“房住不炒”主基調不變的前提下，樓市不可能“大水漫灌”，但適當“鬆綁”將成為大趨勢，其中可能調整的政策包括適當“減稅降費”、部分城市 限購“鬆綁”、“因城施策”供地或去庫存等等。
1）減稅降費
此次深圳降低豪宅標準的舉措就屬於“減稅降費”的一種，平均下來，每套房子可以免除掉20~50萬增值稅。
除了降低豪宅標準，“減稅降費”的調控手段還包括：降低貸款利率、調整公積金、調整首付比例、認房不認貸等。
降低貸款利率已先行一步！
11月5日，央行開展4000億元中期借貸便利（MLF）操作，1年期MLF利率從3.3%下調至3.25%，本次MLF降息將引導11月LPR報價下行，預計11月LPR報價將下行5bp~10bp。
11月的降息直接降低了按揭貸款的成本。明年在全球貨幣政策寬鬆和經濟下行壓力加大的背景下，MLF利率還有進一步下調的空間，因此房貸利率或將繼續小幅下調。
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綜合來看，房多多大數據研究院分析認為：
降低豪宅標準，降低貸款利率、調整公積金等調控手段相對溫和，對剛需族也更加友好，因此實施可能性更大；
調整首付比例、認房不認貸等措施需要謹慎頒佈，尤其是調控比較嚴格的一線城市與部分房價上漲較快的二線城市，期望性不高。
2）限購“鬆綁”
8月6日，上海臨港自貿區往樓市丟了一顆“重磅zha彈”：社保繳滿3年就可以在當地買房，單身滿足條件也能在當地買房了。
此前也有城市試探性“鬆綁”，除了深圳、上海等一線城市，還有部分二線核心城市：
今年5月和8月，珠海已經兩次放寬限購條件；
10月15日，天津、南京這兩個城市同時放鬆限購，再次引發市場轟動。
同時也有部分三四線城市“鬆綁”失敗，比如：衡陽取消“取消限價”、開封限售鬆綁“一日遊”。
一般來說，限購“鬆綁”的主要措施包括降低落戶標準、降低購房門檻、放寬購房數量、取消“限價”、取消“限售”等。
據相關數據統計，今年前10個月樓市調控高達482次，調控政策多集中在人才、公積金、租賃方面。
房多多大數據研究院分析認為： 隨著越來越多城市戶籍政策放寬，購房門檻實質上已經降低了，購房者對於與城市的選擇越來越重要！
想要房票並不難，難的是核心城市的房票，而核心城市放寬購房數量、取消“限售”的可能性並不大，因此更要珍惜首套房和二套置換的機會。
3）“因城施策”供地或去庫存
想要樓市回暖，還要從房源這個根本上解決問題，各個地方的行情不同，這時就體現了“因城施策”的重要性。
像深圳這種缺地的城市，隨著用地日趨緊張和人口的快速增長，城市發展也受到了土地資源的制約，所以不管是填海也好、挖山也好，能加大土地供應是最好不過的解決辦法。
11月12日，深圳市土地房產交易中心掛牌7宗地塊，雖然只有一塊住宅用地，但總算是往好的方向發展了，土地供應增加，群眾居者有其所，各部門收入也增加了，何樂而不為呢？
庫存較高的城市就需要收緊土地供應、加速去庫存，尤其是部分三四線城市，“因城施策”地放鬆是大勢趨向，尤其是對於首次置業和改善自住的購房者，適度放鬆將成為普遍現象，
除此之外，從金融調控等手段上逐步恢復房企信心也是一種解決辦法，比如放鬆房企再融資渠道和條件等。
叄
深圳之後，下一個“利好”的會是誰？
1）北京、上海跟進“豪宅”標準呼聲高
飽受“被豪宅”化困擾的城市，除了深圳還有上海和北京，相關數據表明，北京86%的新建住宅被認定為豪宅，六環內普通住宅僅有5%。
比深圳更慘的是，北京、上海的普宅和非普宅在首付上差異很大：
北京：普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。
上海：普通住宅，首套首付35%,二套50%。非普通住宅，首套房首付也是35%，但二套為70%。
這對於二手房的購房者以及有換房需求的人來說，影響不是一般的大！
群眾苦“豪宅”久已！
這次深圳調整了“豪宅”標準，北京和上海群眾也開始呼喊監管層調整“豪宅”標準，所以接下來北京和上海跟進的可能性很大，
而一旦調整“豪宅”標準，大量剛需湧入，市場又將帶來一波上漲行情。
2）全國樓市看空的情緒進一步減少
既然深圳是全國樓市的風向標，預計未來各地政策放鬆也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，可以根據具體情況進行調整政策，而包括限購等政策可能剛開始還會相對謹慎，利好的仍是剛需。
對於當前下行的樓市來說，看空的情緒會進一步減少。房價穩中有升，這個趨勢基本是確定的，但如果房價上漲過快，監管層也不會袖手旁觀。
總而言之，剛需的“春天”來了！
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