房改20年，數據從可感到天文

從1998年房改算起，到今天已過了20個年頭。20年間各類紙面統計數據數值飛昇：城鎮房屋人均住宅面積從8平米增至33.3平米；套均面積從45平米增至90平米；銷售面積從200萬套激增至1700萬套（17億平米/100平米每套）。

房改二十年

各類數據都在翻番，甚至有的翻了三番有餘，不難推測這短短二十年間作為各地寵兒的房地產業過著多麼吃香的躺賺生活。房子越來越大，人居環境也日益改善，一切似乎可以沒有盡頭地發展。

激增的房屋存量，去庫存壓力仍重

截至2018年，城鎮房屋存量276億平米，按每套房屋100平米計算，當前房屋存量高達2.76億套。結合人口數據，據國家統計局消息，截至2018年末，我國大陸地區人口數量139538萬人，城鎮化率59.58%，城鎮人口約83137萬人，約27712萬戶（按平均三口之家計算）。也就是說，現存城鎮房屋（在不考慮每年仍大量新建、改建、擴建前提下）可滿足戶均再購置1套新房。

不可謂不可觀。與此同時，房價也從1854元/平米增至8542元/平米，翻了兩番還多。

匯聚天量資金，卻仍風光難再

數據顯示，但從2004年到2017年的14年時間裡，我國貸款購房人群數量激增，個人購房貸款餘額也從1.6萬億元增至21.9萬億元人民幣，增幅同樣高達近14倍。試想2008年為了抵禦國際經濟危機，中央政府也僅投入了4萬億，20餘萬億如此天量資金，使得各級地方政府對房地產市場趨之若鶩，售樓處也成了百萬富翁製造機，無數售樓姐妹實現了階層躍遷。

與此同時，從2018年開始的這新一輪房住不炒調控新政，卻極大地壓制了購房者的買房慾望、房地產商的拿地慾望以及地方政府的賣地膽量。多管齊下，房地產市場似乎成了棄兒。

往後看十年，樓市是否紅火如初？讓我們嘗試從下面幾個角度分析：

• 角度一：樓市下行的背後是全球資本寒冬大環境下，國內經濟小氣候的連鎖反應

自2017年全球貿易領域遇冷並藉助經濟全球化迅速傳導以來，全球投資者信心受挫，各主要經濟體隱現危機並動盪調整。萎縮的貿易量也使得主要的國際間結算貨幣需求量銳減，相應國家的央行調控政策疲軟，政策效果不及市場預期。

全球化背景下，任何國家都無法獨善其身，置之度外。為有效應對危機，國內市場也採取了化危為機的深層次改革，房住不炒就是針對長期以來居高不下的樓市的一劑持續的猛藥。在目前國際大環境改善無期的情況下，國內樓市調控這場深層次的刮骨療毒或將成為新動能的奠基石。

• 角度二：人口結構變遷將深層次傳導至各行各業，樓市受影響顯著

這一輪的“城市化”有別於此前的“城鎮化”，但變化的不僅是名稱。包括新型城鎮在內的小城市已經不再是政策的主導方向，著力發展新型大城市以及大城市群，讓區域內的有限資源形成聚集效應，提高資源利用率，是本輪政策的目標。

背後的原因是我國人口結構已經產生明顯變化。依靠增量的人口紅利帶動各行業高速發展的時代將逐漸成為歷史，勞動力（尤其是低產出行業勞動力）供給將逐年下行，人口結構漸趨老齡化。

來自萬科方面的數據顯示，我國20至50歲的主流購房人群人口增量已過歷史高點，2011至2015年增量為4300萬，2016至2020年將降為1300萬，雖然全面二胎政策的解禁在不遠的將來能起到一定的緩解作用，但遠水難解近渴，當前的嚴峻形勢已經使得國際資本選擇用腳投票——越來越多的低附加值產業和勞動密集型產業選擇將工廠遷往越南等東南亞國家——雖然仍屬於大中華區的經濟輻射帶動範圍。

與新一輪城市化政策配合的是各個經濟區域協調發展規劃的出臺，長江經濟帶、江浙滬包郵區、京津冀一體化、粵港澳大灣區···越來越多的區域中心戰略將對輻射範圍內的其他中小城市和城鎮產生明顯的虹吸效應。人口將加速向中心城市聚集，一二線城市以及部分強三線城市的房價長期來看將保持穩增，有演變為金融投資產品的趨勢；中小城市的房價則難以為繼，除非轉換髮展思路（如發展旅遊業、協同區域中心配套產業等），否則房價下跌將不可避免。

• 經濟轉向大背景下，投資者與普通人過冬方式的不同選擇

對於投資者，政策導向向來都是不二選擇。如果將房地產投資作為未來投資的選擇，那麼獲得政策扶持的城市或區域，如大灣區、長江經濟帶或省會城市、區域中心城市等，是不二選擇。但是在經濟下行背景下是選擇增加槓桿，還是選擇手握現金流，則應根據個人具體情況加以判斷。

相比之下，普通人過冬的方式比較簡單：剛需家庭找到合適的時機入手即可，因為相比於機構投資者和開發商，永遠無法知道絕對的低點在哪裡，這就是信息的不對稱；還沒有到必須買房結婚程度的人群，則可以選擇適當觀望，畢竟省下來的錢都是自己的，但是向來買漲不買跌的情緒也容易導致購房者下不了買房的決心，對此也應予以注意。

無論如何，在當前各種因素的影響下，樓市的大環境長期來看無法一直上漲，而且作為替代品的各類因素也都已經有了苗頭。改變已在悄然發生，無論是投資者還是普通購房者，都應當慎更加慎重地選擇好未來的方向。