來源:朱羅紀(newJurassic) 上午，參加了深圳《深化住房制度改革新聞發佈會》。之前在3月19日，我也參加了這個主題的座談會，也算是深圳近20年來規模最大的一次房改的見證者吧。
看了這份2018-2035年的長期文件，和原來的改動並不大，也看了業內的很多觀點。刷屏的觀點，絲毫不出意外，又都走向了“房價繼續漲”的老套路。在今天的會議上，專家們已經打了預防針。
我也套路一下，先為我後臺的朋友們就政策本身來做個理解。然後在稍後幾天裡，整體把我對深圳住房問題的看法梳理一下，和各位做個探討。既然是徵求意見，就談點真實的看法。
首先要講，我們談的是房改，不是房價。一個關乎這座城市千萬居民的住房制度建設，如果你把它簡單理解為房價，那就太兒戲了。而談房改，太複雜了，需要太多的專業知識，坦白講絕大部分人都不具備。就像會上有陳會長在說：現在談房改，好像誰都是專家，誰都能說幾句。我也不敢說懂，只能是就自身所限，談些所解所惑。
1、這是中國第一個進行橫跨18年長週期住房制度建設的城市，所謀不可謂不大。這一點值得肯定，我們長效機制喊了那麼久，迄今為止，沒有一個城市去規劃接近20年的住房制度安排。深圳做了橫跨超過三屆政府任期的活兒，意圖一把確定未來18年的房地產遊戲規則，有利於減少“五年住房計劃”式的短期行為，讓住房政策的可持續性更強，顯示了歷史擔當。
2、將“住房問題”和“房價問題”進行了切割。這份長效文件最大的變化是什麼？是導向。很明確的說出：住房的民生屬性優先，經濟屬性次之。這意味著政府將房地產的問題視為“社會政策”，要著手解決的是老百姓的住房問題，並不是高房價問題。這樣的思潮，在香港也已經出現，政府、學界以及民間其實並不那麼認同，使用單純市場的供求關係可以解決好老百姓的住房問題，這是個很大的變化。莫說深圳，全中國各地其實都在向這個方向走，這是國策，是大趨勢，市場派要正視。所以，文件並不能理解為房地產調控，而是社會改革的一部分。
這意味著未來房地產遊戲規則的變化，也是我們理解這份文件的起點。單純的從房地產的角度去談房改的政策，會跑偏。3、以TOD推進衛星城通勤圈建設。這個我一直在提，這次出現在了文件裡，有兩處都有這樣的意思。“實施以公共交通為導向的住房開發模式，突出產城融合、職住平衡，在寶安、龍崗、龍華、坪山、光明和深汕特別合作區等區域建設大型安居社區。”以及，“開展城際合作，落實粵港澳大灣區戰略，推動建立都市圈城際住房合作機制，結合軌道交通和產業佈局，在臨深片區開發建設人才住房和保障性住房。”
我一直覺得，TOD是深圳解決普通購房人住房問題未來最具決定性的途徑，沒有之一。它和安居房+人才房最本質的不同在於：TOD是以市場化的方式來解決住房問題，是最具有“普惠性”的（但同時也需要政府長期持續性大規模的投資，可能見效會慢一點）。文件在這一點上有落地，對剛需——尤其是那些既不是“人才”又不符合“安居房”條件的“夾心層”來說，是很大的福音（如果能在文件裡給予更加突出的強調更好）。
4、總量，夠不夠？文件提出，未來18年建設籌集各類住房170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，商品房70萬套。2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。
我認為總量依然不太夠，因為和原來的十三五住房規劃相比，並沒有什麼增加。但深圳在原來的住房規劃背景下，新房均價在過去5年裡上漲了150%。總量如果不增加，調結構就是在切蛋糕，無非是你大一點我小一點。
5、結構，4:2:2：2。這一部分最重要，也是遊戲規則大改變的實證。整體上，深圳在推進落實“高端有市場（商品房）、中端有支持（人才房、安居房）、低端有保障（公租房）”的住房建設長期計劃。以後，你很有錢就買商品房，符合人才政策的就6折價申請人才住房（這部分人一般在中上階層，且不限戶籍），安居房針對中等階層，也即“夾心層”，但限戶籍，價格最低，5折。再低收入者，就住公屋，也限戶籍。最大的變化是在人才房、安居房這兩部分，比重佔到40%，價格便宜。而商品房比例壓縮到40%，且以普通商品房為主，這是多年來第一次。（看文意，我認為
商品房領域的限購限價限貸將長期執行。） 這個比例確實有正面作用，真正回應了深圳住房問題的主要矛盾。深圳住房問題的主要矛盾是什麼？夾心層越來越買不起房。所以，深圳真正需要的住宅是：可負擔住宅。但現有條件下，以純市場化的方式，已經沒有辦法生產可負擔住宅了，人才房+安居房要著手解決的就是這個問題。
但有沒有問題？有。而且，我認為這部分的問題未來會最多。先談兩個問題，一是資源會否錯配，深圳外來人口比重68%，安居房、公租房都限定戶籍，覆蓋率已然降低，唯一不限戶籍的是人才住房，但門檻高昂，覆蓋也有限。而且，人才住房最主要的問題是如何防範舞弊，如何防止那些“人才家庭”最終手握多套房的問題。二是，福利會否過度，人才房打6折，安居房打5折，同時再加上貨幣補貼，政府需要評估是否長期有能力為之持續支出公帑，以及要評估會否墮入“福利陷阱”，對深圳賴以生長的奮鬥者精神造成損傷。我個人一直都不贊成人才住房，我希望它越少越好，勻出來的改為安居商品房，或者這兩種類型的房屋全部改為共有產權房，封閉運行 。
6、封閉運行，能否去投資化。接上，談它的第三個問題。文件裡明確指出，人才房、安居房10-15年的封閉期，之後可“轉紅”，這個條件相比先前的經適房自是更加嚴苛了，是個進步。但我建議，應該終生封閉、循環利用，使之持續“可負擔”，儘量的去投資化。當然，不是不增值，要給它增值收益使業主可分享經濟增長紅利，但更要確保可負擔性。比如英國共有產權房、新加坡組屋，都有適度收益，但不會太高。如果10-15年就轉紅，其實就是延長了年限的經適房，以目前深圳的炒房熱情，它是不能夠實現“去投資化的”，也會大幅增加政府的審查成本，防不勝防。如果未來再出現一些醜聞，這個政策就會面臨非常大的風險，歷史教訓值得借鑑。
7、對房價的影響。如前所述，我不認為這項政策可以理解為房地產調控，它是個社會政策，和房價其實沒有什麼關係。政府的目的，或者說政策的實效，就是要完成“住房問題”和“房價問題”的切割。但它的確會對房地產產生影響，主要不是因為結構，而是因為總量，我不管你是什麼結構，總之，如果深圳缺房子的現象不能得到緩解，那麼沒有什麼力量能夠阻止房價上漲。短期看，這個政策會強化老百姓對房價上漲的預期，尤其是豪宅的價格。而長期會怎樣，不好講，要取決於政策落地的力度和去投資化的設計，如果都做得好，那就會很不錯：
到時候，商品房價格漲跌，都不影響大部分人的居住，真正實現住房和房價兩者的切割。以上是我對這項政策的理解，補充一點，這個政策更多還是一份綱領性文件，方向定了，步子邁起了，但還有很多疑惑未決，未來也需要更多的配套文件輔助落地。因此，會是一個比較漫長的過程。
閱讀更多 樂居網深圳 的文章
