深圳、廈門“樓市槓桿率”最高

上圖是央行《中國金融穩定報告（2018）》給出的主要國家“槓桿率”情況。截至2017年末，中國總的宏觀槓桿率為248.9%，比2016年高2.4個百分點，增速顯著下降。

從上圖可以看出，中國的宏觀槓桿率低於美國、歐元區、英國、日本，但高於韓國、德國、巴西、印度。其中中國的“非金融企業槓桿率”非常高，在上述國家裡是最高的，中國的政府、住戶（居民家庭）的負債率比較低。

但問題是，中國地方政府有很多隱形債務未被計入。至於中國普通家庭，還有一大筆住房公積金貸款（超過5萬億）未被計入，此外中國人還喜歡在親朋好友之間借錢，或者借高利貸，這些都是西方國家居民不太使用的融資方式。

因此，中國真實的槓桿率要顯著高於官方公佈的數據，可能“總槓桿率”介乎日本和英國之間。

上圖，是“國際清算銀行”公佈的世界主要經濟體的“住戶部門槓桿率”，使用的是算法“住戶貸款餘額”除以當年GDP，中國為49%。

可以看出“中國香港”非常高，而且在增加，處於了“紅色警戒區”。中國大陸則以“49%的槓桿率+上升趨勢”處於“橙色警戒區”。事實上，如果考慮到5萬億公積金貸款，再加上民間、親友之間的借貸（假設為5萬億），中國的“住戶槓桿率”已經超過了60%。

因為2017年末中國的住戶貸款餘額是40.5萬億，當年GDP是82.7萬億，按照債務佔GDP比例來計算的槓桿率，應該是：（40.5+5+5）÷82.7=61%。

也就是說，中國住戶部門的“槓桿率”已經進入世界最高層級，從理性角度應該抑制其上漲。央行的判斷是：住戶部門槓桿率只是增長太快，但不算太高。

可以看出，槓桿率超過全國平均水平的省份分別是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肅（59.8%）、廣東（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重慶（50.6%）、寧夏（49.3%）和江西（49.2%）。

注：表格裡廈門的最新槓桿率為2018年6月數據，去年為2017年6月數據。深圳、杭州、南京、合肥為2018年8月（最新槓桿率）和2017年8月數據（去年槓桿率）。北京、上海分別為2018年9月（最新槓桿率）、2017年9月的數據（去年槓桿率）。

可以看出廈門是槓桿率最高的城市，或者說是“居民購房最激進”的城市。到今年6月，廈門住戶貸款餘額是4428億元，但個人儲蓄存款餘額只有2492億元，無法覆蓋債務。從去年6月以來，廈門的“樓市槓桿率”又上升了11個百分點。

深圳位居第二。截至今年8月，深圳住戶貸款餘額超過1.9萬億，但個人儲蓄存款只有1.15萬億，槓桿率高達167%，比去年同期上漲了9個百分點。

合肥是槓桿率也比較靠前，過去一年槓桿率只增長了3個百分點。

深圳“住戶貸款餘額”超過了北京，只比上海略低。這透露兩個信息：

第一，深圳人在買房上更激進，當然這也跟城市比較新、外來人口比較多有關；

第二，北京和上海本地人多，房子問題可能早就解決了，所以樓市槓桿率不高。

另外，從北京上海的住戶存款數量看，這兩個城市顯然更富裕、更殷實。此前我們也分析過存款結構，北京上海定期存款比例非常高，說明財富主要掌握在中老年人手裡。

而深圳、廈門年輕人多，小城市、農村來的人多，積累少，所以槓桿率高。

用“住戶存款”減去“住戶貸款”，可以計算出“淨存款”這樣一個指標。深圳的“淨存款”接近“-8000億”，如果按照深圳2000萬人計算，則這個城市每個居民的“淨存款”為“負的4萬元”，這在全國也是一個奇觀（廈門大致也是這個水平）。如果計算人均貸款，則深圳按照2000萬人口計算，人均貸款達到了9.5萬元，廈門則人均超過了10萬元。

所以，深圳和廈門堪稱生活壓力最大的城市。這是否意味著深圳、廈門房價未來有較大下跌空間呢？其實廈門已經有一些明顯的跌幅，深圳樓市也在變冷。