深圳、厦门“楼市杠杆率”最高

上图是央行《中国金融稳定报告（2018）》给出的主要国家“杠杆率”情况。截至2017年末，中国总的宏观杠杆率为248.9%，比2016年高2.4个百分点，增速显著下降。

从上图可以看出，中国的宏观杠杆率低于美国、欧元区、英国、日本，但高于韩国、德国、巴西、印度。其中中国的“非金融企业杠杆率”非常高，在上述国家里是最高的，中国的政府、住户（居民家庭）的负债率比较低。

但问题是，中国地方政府有很多隐形债务未被计入。至于中国普通家庭，还有一大笔住房公积金贷款（超过5万亿）未被计入，此外中国人还喜欢在亲朋好友之间借钱，或者借高利贷，这些都是西方国家居民不太使用的融资方式。

因此，中国真实的杠杆率要显著高于官方公布的数据，可能“总杠杆率”介乎日本和英国之间。

上图，是“国际清算银行”公布的世界主要经济体的“住户部门杠杆率”，使用的是算法“住户贷款余额”除以当年GDP，中国为49%。

可以看出“中国香港”非常高，而且在增加，处于了“红色警戒区”。中国大陆则以“49%的杠杆率+上升趋势”处于“橙色警戒区”。事实上，如果考虑到5万亿公积金贷款，再加上民间、亲友之间的借贷（假设为5万亿），中国的“住户杠杆率”已经超过了60%。

因为2017年末中国的住户贷款余额是40.5万亿，当年GDP是82.7万亿，按照债务占GDP比例来计算的杠杆率，应该是：（40.5+5+5）÷82.7=61%。

也就是说，中国住户部门的“杠杆率”已经进入世界最高层级，从理性角度应该抑制其上涨。央行的判断是：住户部门杠杆率只是增长太快，但不算太高。

可以看出，杠杆率超过全国平均水平的省份分别是：上海（65.5%）、浙江（65.4%）、甘肃（59.8%）、广东（59.1%）、北京（58.8%）、福建（57.5%）、重庆（50.6%）、宁夏（49.3%）和江西（49.2%）。

注：表格里厦门的最新杠杆率为2018年6月数据，去年为2017年6月数据。深圳、杭州、南京、合肥为2018年8月（最新杠杆率）和2017年8月数据（去年杠杆率）。北京、上海分别为2018年9月（最新杠杆率）、2017年9月的数据（去年杠杆率）。

可以看出厦门是杠杆率最高的城市，或者说是“居民购房最激进”的城市。到今年6月，厦门住户贷款余额是4428亿元，但个人储蓄存款余额只有2492亿元，无法覆盖债务。从去年6月以来，厦门的“楼市杠杆率”又上升了11个百分点。

深圳位居第二。截至今年8月，深圳住户贷款余额超过1.9万亿，但个人储蓄存款只有1.15万亿，杠杆率高达167%，比去年同期上涨了9个百分点。

合肥是杠杆率也比较靠前，过去一年杠杆率只增长了3个百分点。

深圳“住户贷款余额”超过了北京，只比上海略低。这透露两个信息：

第一，深圳人在买房上更激进，当然这也跟城市比较新、外来人口比较多有关；

第二，北京和上海本地人多，房子问题可能早就解决了，所以楼市杠杆率不高。

另外，从北京上海的住户存款数量看，这两个城市显然更富裕、更殷实。此前我们也分析过存款结构，北京上海定期存款比例非常高，说明财富主要掌握在中老年人手里。

而深圳、厦门年轻人多，小城市、农村来的人多，积累少，所以杠杆率高。

用“住户存款”减去“住户贷款”，可以计算出“净存款”这样一个指标。深圳的“净存款”接近“-8000亿”，如果按照深圳2000万人计算，则这个城市每个居民的“净存款”为“负的4万元”，这在全国也是一个奇观（厦门大致也是这个水平）。如果计算人均贷款，则深圳按照2000万人口计算，人均贷款达到了9.5万元，厦门则人均超过了10万元。

所以，深圳和厦门堪称生活压力最大的城市。这是否意味着深圳、厦门房价未来有较大下跌空间呢？其实厦门已经有一些明显的跌幅，深圳楼市也在变冷。