導讀：
近日，廣州中院對曾引起熱議的“不交吉”法拍房一案改判，判原房主搬離並支付佔用費。此前，莫某以620萬司法競拍得房騰空未果，法院終審判決原房主不用搬。
其實關於“法拍房不交吉”的現象，一直以來都是法律界頗受爭議的問題。今天我們就來淺聊一下什麼是法拍房?法拍房該不該交吉?遇到不交吉的法拍房應該如何處理?
01
法拍房：一種特殊的購房渠道
法拍房，即司法拍賣房，是指被法院強制查封，執行拍賣變現的房產。法拍房的標的包括住宅用房、商業用房、工業用房和其他用房。其中，住宅用房主要包括各類商品住宅和商用住宅，數量最多，約佔70%;商業用房主要包括商鋪、寫字樓等，約佔20%左右;工業用房主要指工業廠房，數量最少，僅佔2%;其他用房主要包括各類車庫和停車位，約佔8%左右。
根據房產被法院查封的原因，法拍房的房源可分為以下四類：
- 第一類是銀行按揭違約產生。購房者貸款購房卻無法如期如數償還貸款時，銀行會向法院提出民事訴訟，將貸款人被抵押的房產拍賣變現來償還貸款。銀行按揭違約目前是法拍房最大的來源，此類房產後續過戶及債權債務風險相對較少。
- 第二類是民間借貸違約產生。債務人將自有房產抵押給債權人並取得借款，在自主簽約合同的約定時間到期後無法按時還款，債權人根據《擔保法》的規定，向法院申請債務人還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣債務人的房產來還款。
- 第三類是財產沒收產生。財產沒收也稱司法沒收，比如在刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如果財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢收歸國庫。
- 第四類是無主房產。無主房產即沒有所有人或所有人不明確，權屬長期無法確定的房產。由人民法院判決宣告為無主財產的房產，依法收歸國家所有或集體所有，也可進行拍賣。
2012年之前，法拍房只在各地方法院公告或網站公佈，2012年淘寶司法拍賣平臺上線，線上拍賣很大程度方便了競買者瞭解房源信息，同時提高了競拍的公開性和透明度，讓法拍房更加的便捷。
2016年底最高人民法院正式公佈了五家納入名單庫的網絡司法拍賣平臺，包括：人民法院訴訟資產網、淘寶司法拍賣、京東司法拍賣、上海公拍網以及中國拍賣行業協會網。後來，陸續有地區性網絡司法平臺成了。
02
法拍房“不交吉”是否合法?
“不交吉”是粵語地區在房屋交易中的常見詞，指買受人在一定期限內不能完全享有房屋的佔有、使用、收益和處分的全部權利。也就是說買受人只取得產權，而房屋仍因各種原因被他人居住使用，要能實際擁有，還須通過法律訴訟等其他途徑取得。
不交吉的法拍房，主要可分為兩大類：
第一類為帶租約的不交吉。該類“不交吉”的使用人為合法的使用人———租戶。依法律上"買賣不破租賃"的原則(即房屋的所有權變更，不影響租賃關係的成立存續)。租戶在交易時，在同等條件下享有優先的購買權，在交易後仍可在租期之內合法使用，保護其不被遷走。原租戶在租期屆滿後，在租金相同的情況下，對其他租戶有承租的優先權。
除此以外的不交吉歸為第二類不交吉。這些非帶租約的不交吉情況就較為複雜，其中常見的就是：自用、借用、無因使用、回遷等情況。
對於法拍房不交吉是否合法，法律上沒有明確規定，但法律界存在爭議。對於法拍房不交吉是否合法，法律上沒有明確規定，但法律界存在爭議。一方觀點認為，不交吉是“懶漢式執法”，屬於違法行徑;另一方卻認為 ，法院公告中並未要求清場交房，且競買人也會對房產進行盡調，享有房屋知情權，因此並不違法。
這兩種觀點的核心矛盾在於：如果執行法院在執行拍賣公告註明房屋不交吉拍賣，買受人在明知此情況下購買該房屋，該不交吉的狀態是否構成對買受人行使物權的限制? 畢竟，買受人在取得房屋所有權之後，要求舊房主交出房屋，實實在在是一項合法的請求。所以，不交吉產生的風險，是新房主行使物權受非法阻礙的風險，而不是喪失合法權利受司法保護的風險。
03
值得借鑑：安徽、江蘇高院法拍房必須交付
對於不交吉房屋的處理，我們可以參考安徽、江蘇等高院的規範條例。
2018年8月15日，安徽省高級人民法院出臺《關於強制執行中房屋騰退若干問題的指導意見》，其中第3條規定：執行法院拍賣房屋時，原則上應當先清空後拍賣;確有特殊情況未能清空的，可先行拍賣，但應當在拍賣公告中說明未予清空的原因，且必須在交付前予以清空。執行法院對於裁定確認拍賣、變賣成交、以物抵債的房屋，應負責交付。
2017年4月10日，江蘇省高級人民法院出臺《關於正確適用網絡司法拍賣若干問題的規定》，其中第三條“關於清空、交付要求”規定：法院拍賣不動產時，除法律另有規定外，一般均應清空後再拍賣;法院對於拍賣成交需要交付買受人的不動產，一般均應負責交付買受人。
江蘇省梁溪區人民法院《關於加強拍賣房屋清場交付工作的意見》規定：對符合清場條件的拍賣房屋，原則上清場後交付拍賣，重點為設定抵押權的住宅房屋。交拍房屋有居住人或存在租賃關係，但沒有調查材料的、調查沒有到位的、應清場而未清的，一局網拍組退還材料，暫緩掛拍。產權清楚、無權利負擔和瑕疵的交拍房屋，不得在拍賣公告和拍品描述中標註“法院不負責清場”字樣或作出類似表述。
福建省福安市人民法院《關於執行強制騰房的若干規定》規定：凡提交拍賣的房產，一般在提交拍賣前騰空;未騰空的，要求在拍賣成交後一個月內騰空，至遲不得超過二個月。執行局每月至少組織兩次騰房行動，時間為每月上旬的週五和下旬的週五，必要時可隨時組織強制騰房。
04
法拍房投資建議：找專業人士選安全房源
在房地產市場調控從緊的大環境下，法拍房投資是一種值得關注的購房渠道。但由於潛在風險較高，因此需要購房者仔細甄別。
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