“涿州的房子能買嗎？”
“開發商說那規劃很好”
“中介說有地鐵線”
這一類的問題和話，
太空泛了。
至少，你得先知道看規劃和看政府投資。
規劃怎麼看？必然是從政府部門看。經過國家級、省級、市級批過的規劃才是真·規劃，其他部門說的，開發商說的，中介說的，也就聽聽吧。
什麼是真·規劃？
從政府部門網站上下載啊
比如這張圖
第二，即使是政府部門出的真·規劃，也要分析到底是哪一級政府部門。如果一個鎮裡的規劃說他們這兒十年之後通地鐵，建議你也別太信。因為屬於更高一層更高兩層更高三層政府部門審批的項目，屬地的基層政府，基本沒有太多說話的權利。
就說整個京津冀圈兒吧，大大小小的園區好幾百個，個個都有“規劃”，但都能信嗎？
當然不。聽話，也得聽拍板的人的。
這是什麼？這是今天三地發改委聯合發佈的 、《關於加強京津冀產業轉移承接重點平臺建設的意見》！
這張大圖裡，就是北京地區的兩翼、和四大戰略平臺！
PART 2 能買裡面就不買周邊原則
也許您在買房過程中，經常會聽業務員介紹，這項目距離哪兒哪兒哪兒多少公里，開車多長時間，這項目距離哪兒哪兒多少公里，有軌道交通……
不知道您是否還記得，明確給大家提過軌道交通1公里原則。
也就是說，一個軌道交通站點兒投入使用以後，實際的帶動利好就是1公里，也就是兩個街區。
兩個街區外，什麼影響都沒有了。
所以你要是聽業務員說“這個項目距離***地鐵站3公里”，直接放棄拿它當優勢的想法吧。
這都能當利好說了，可見周圍真沒什麼更大的軌道交通利好！
地鐵這種事兒，不是開發商嘴皮子一碰就能碰出來的，這是政府投資。政府為什麼要花錢蓋這條地鐵線？為什麼要開好多條高速？那是為了支撐他要支撐的產業。
對，這裡必須要有產業。有了產業才有錢有人有市場有配套。所以團隊也是吐血整理了上面那張大表格，如果您真的要在環京投資，請仔細看看那張表。
不管是買房也好，買廠子也好，做其他投資也好，請務必記住一個原則，只要能買到這些園區裡面，就絕對不要買這些的周邊。
您也許會問，這些園區都在哪兒呢？
以下是河北的。
在這裡，我們有必要提醒您，不要每次聽到“京津冀”就腦子熱。
整個北京16410平方公里，不是所有地方的房子都值錢（您知道有個地方叫燕山嗎？），也不是離著ZF大樓近的房子就保值，更不是有個大帽子叫“京津冀”了，遍地都有利好。
最終支撐地方經濟的，還是要看產業、要看規劃、要看這些產業帶來的人口，是否有足夠的收入，有足夠的支付能力，是否能帶來一些產業升級機會和消費升級的機會。
說實在的，只要有支付能力的人過去了，就算賣外賣也賺錢啊。如果您買房買到了距離這些區域20公里的村兒裡，房價是便宜了，但是誰又會接盤呢？您在那村兒裡開個買賣，扶持政策沒有，市政基礎設施配套不上，沒有好學校好醫院，投資不是失敗是什麼呢？
所以，一定要跟著政府規劃和政府投資走。他砸下了那麼多錢做基礎設施建設，一定有他的理由。這麼多年來，金融街、亦莊、CBD都是這麼起來的，未來這條最大的大道，也仍舊不會變。
PART 3 能買大開發商，就不買沒名兒項目原則
環京買房已經不是一個投機行為。可以看得見的是，對很多人來說，北京周邊會產生更好的就業、上學機會。那麼如果您覺得當地政策更好、機會更多，當然要主動去那邊看看啦。
但是要著重提醒大家的是，在京津冀協同的大背景下，仍舊有大量的危險存在。小開發商的項目，就是其中之一。
10多年來，有太多人看到燕郊房價漲了降了漲了降了，有太多人說自己1000多的房子變成10000多了，有太多人後悔當初沒買個三五套現在直接賣掉……
但其實，估計您不知道，很多10年前在河北買了房的人，到現在房子還沒封頂、很多人拿不到房產證、很多人的房子莫名其妙被蓋大了面積、很多人被開發商直接要求補錢否則不交房直接退房……
所以儘量買靠譜項目、買大開發商。
附：環京樓市交通價值分析！環京投資必看！
北京是中國名副其實的政治、經濟、文化中心，這裡聚集了大量優勢資源，其城市首位度，中國任何城市都無法企及。縱觀北京城市發展史，區域面積從原來的60多平方公里的“四九城”不斷的向外發展擴張，目前已達到1.68萬平方公里，建成區域面積超過1000平方公里。參考世界城市發展歷史，北京城市發展趨勢正呈現都市圈的特徵和規律。都市圈的特徵之一就是形成對周邊城市的輻射，從而帶動整個區域的發展，而環北京無疑是最先受益區域，距離北京近是天然的優勢，可實現居住生活在環京，工作在北京。因而環京區域核心的價值就是通勤北京能力的強弱，通勤能力越強，區域價值越大。
房地產行業有這樣一句話：關注樓市，不如關注城市；關注價格，不如關注價值。普通人並沒有這種意識，目光仍然聚焦樓市和價格。以環京樓市為例，更多的朋友關注的是樓市的走向和價格變化的行情，本文重點分析環京樓市的通勤價值，核心思想還是關注價值。簡單分析環京此輪行情： 自2015年起環京在京津冀一體化概念利好推動下，環北京區域的價格漲幅“領跑”三大都市圈，火爆的樓市行情背後存在兩個情況：第一是環京的很多地方確實有價值，第二 作為“領跑者”奔跑的太過激烈，出現了體力透支。房地產調控期間就是價格夯實的過程。
對於環京樓市而言，調整之後才會有機會。近期高德地圖交通大數據團隊發佈了環京市縣的交通數據，通過這些數據，可分析環北京各區域的交通價值。
▲三月份晚間人群熱力分佈
從21時人群分佈熱力上看，僅燕郊、廊坊接近北京、天津定位熱力程度，其它市縣區定位熱度仍處於較弱狀態，燕郊由於其接壤北京的通州區，進出北京較為便利，並且加之通州區“城市副中心”的政策影響，人口的聚集程度高，成為名副其實的“北京睡成”，另外廊坊作為北京、天津城市聯絡的中心點，發展較早，享有“京津走廊明珠”之稱，依靠其經濟、教育的發展，廊坊也成為京津聯絡線上的一顆“明星”。其它市縣相對較低。
熱力圖中的武清、固安、涿州等熱度雖然較弱，但是仍舊可以看以觀察到，而三河市、大廠、香河明顯更弱，幾乎無法看到。人群的熱力分佈會隨著城市人口的增加，以及產業的導入而發生變化，只是目前而言燕郊和廊坊人氣最高，大廠和香河等人氣明顯不足。
▲環京區縣建設用地增量分析
▲環京區縣區位分析
從京津冀整體區域來看，環京市縣在位於京津冀交界地帶，區位優勢明顯，從熱力分佈圖可以看到武清區覆蓋的紅顏色最多，說明武清交通便利性高，排在武清之後的分別為永清固安。房價較高的北三縣交通便利性反而低於武清，固安和永清。北三縣雖然距離通州較近，易受到東部城區建設發展影響，但在道路建設以及交通出行建設上，北三縣也應加緊步伐。北京西南方向的淶水，區域整合度、通達度在環京市縣中最低。
▲駕車通勤分析
通過高德地圖交通大數據計算環京縣周邊通勤OD線路通達範圍，燕郊在環京八個區域中到北京的通勤佔比達71.8%，以絕對優勢超過其它縣區，可以說燕郊依靠周邊道路建設發展、區域房屋建設發展，已然具備了便利進出京的能力，排在其後的香河和固安通勤佔比分別僅為10.5%和8.7%。相比燕郊的通勤未來潛力大，目前懷來、淶水通勤北京的佔比僅0.1%，暫時通勤北京的能力較弱。
▲駕車通勤時間分析
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