文/樓市大家談（quanadcom）
發改委近日發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》由於和房地產緊密相關，被稱為改變城市命運和樓市邏輯的超級文件，而這份文件的發佈，為樓市未來的發展指明瞭怎樣的方向？
關於新型城鎮化建設，這份文件釋放出了這四大亮點：
1、 普通民眾落戶大城市更加方便
該文件指出，未來租房常住人口將允許直接落戶城市公共戶口，這意味著未來人們不用通過買房，同樣也可以在大城市落戶，這一措施無疑是受到“租購同權”觀念的影響，將帶來兩大利好，一方面是買房對於普通老百姓的束縛減少，另一方面則是有利於控制房價，推動租賃市場的發展。
2、 “都市圈”建設再次受到重視
中國城市化的發展必然將走向“都市圈化”，這和核心城市、熱點城市的擴張膨脹是一體的，目前中國已經形成四大都市圈，分別是京津冀、大灣區、長三角以及成渝都市圈，政策支持、資源提供將進一步向都市圈集中，由核心城市引領經濟發展，鼓勵社會資本對於都市圈的支持建設。
3、 首次提出城市收縮
此次提及的城市收縮，主要是針對三四線城市或者說是中小型城市，城市收縮的中心指的是中小城市人口進一步向城區集中，而不是向大城市一樣逐步擴張，這一做的確有利於實現資源的集中，但卻極易造成周邊鄉鎮的荒廢，而伴隨著大城市輻射力的加強，小城市不僅是城區面積的收縮，還將迎來人口的收縮。
4、 鼓勵城市人口競爭
今年4月份起，二線城市“搶人大戰”再次升級，而該文件對於城市人口的競爭，卻展現出了支持鼓勵態度，城市的競爭其實就是經濟的競爭，是人才的競爭，大城市對於人才有著天然的吸引力，未來社會資源不僅是進一步向大城市集中，人口也將進一步向大城市集中。
以上這四大亮點，其中心都落在城市與人口之上，而城市與人口，是影響樓市發展最關鍵的因素，這四大亮點總結起來，無非就是一句話：大城市無限擴張，中小城市進一步衰退。而對於房地產行業而言，這將使大型房企見之狂歡，中小房企見之落淚。
為什麼這麼說呢？我們來看一線城市的樓市狀況，一線城市為何房子越來越難賣出去，僅僅是因為房價過高嗎？並不是，還存在一個需求飽和問題，需求從何而來，來自於人口。隨著城市的膨脹，外來人口的源源不斷地湧入，大城市的住房需求也隨之不斷增加，為大城市房企創造了巨大的升值空間，這也是為什麼今年開始一二線城市拿地面積以驚人的幅度開始增加的主要原因。
但是，我們應當明白，什麼都市圈、大城市、核心城市，其實本質都是大型房企的天下，基本為幾家知名房企所壟斷，中小型房企不但難以在大城市分得一杯羹，而且根本難以插足大城市，因此中小型房企主要活躍在中小型城市，且以小縣城為主，年輕人返鄉置業是支撐小縣城房價的主要動力，近年來，年輕人返鄉置業熱情逐漸降低，隨著中小型城市人口的外流，中小房企的生存空間進一步被壓縮，未來中小房企的生存令人憂心。
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