文/楼市大家谈（quanadcom）
发改委近日发布的《2019年新型城镇化建设重点任务》由于和房地产紧密相关，被称为改变城市命运和楼市逻辑的超级文件，而这份文件的发布，为楼市未来的发展指明了怎样的方向？
关于新型城镇化建设，这份文件释放出了这四大亮点：
1、 普通民众落户大城市更加方便
该文件指出，未来租房常住人口将允许直接落户城市公共户口，这意味着未来人们不用通过买房，同样也可以在大城市落户，这一措施无疑是受到“租购同权”观念的影响，将带来两大利好，一方面是买房对于普通老百姓的束缚减少，另一方面则是有利于控制房价，推动租赁市场的发展。
2、 “都市圈”建设再次受到重视
中国城市化的发展必然将走向“都市圈化”，这和核心城市、热点城市的扩张膨胀是一体的，目前中国已经形成四大都市圈，分别是京津冀、大湾区、长三角以及成渝都市圈，政策支持、资源提供将进一步向都市圈集中，由核心城市引领经济发展，鼓励社会资本对于都市圈的支持建设。
3、 首次提出城市收缩
此次提及的城市收缩，主要是针对三四线城市或者说是中小型城市，城市收缩的中心指的是中小城市人口进一步向城区集中，而不是向大城市一样逐步扩张，这一做的确有利于实现资源的集中，但却极易造成周边乡镇的荒废，而伴随着大城市辐射力的加强，小城市不仅是城区面积的收缩，还将迎来人口的收缩。
4、 鼓励城市人口竞争
今年4月份起，二线城市“抢人大战”再次升级，而该文件对于城市人口的竞争，却展现出了支持鼓励态度，城市的竞争其实就是经济的竞争，是人才的竞争，大城市对于人才有着天然的吸引力，未来社会资源不仅是进一步向大城市集中，人口也将进一步向大城市集中。
以上这四大亮点，其中心都落在城市与人口之上，而城市与人口，是影响楼市发展最关键的因素，这四大亮点总结起来，无非就是一句话：大城市无限扩张，中小城市进一步衰退。而对于房地产行业而言，这将使大型房企见之狂欢，中小房企见之落泪。
为什么这么说呢？我们来看一线城市的楼市状况，一线城市为何房子越来越难卖出去，仅仅是因为房价过高吗？并不是，还存在一个需求饱和问题，需求从何而来，来自于人口。随着城市的膨胀，外来人口的源源不断地涌入，大城市的住房需求也随之不断增加，为大城市房企创造了巨大的升值空间，这也是为什么今年开始一二线城市拿地面积以惊人的幅度开始增加的主要原因。
但是，我们应当明白，什么都市圈、大城市、核心城市，其实本质都是大型房企的天下，基本为几家知名房企所垄断，中小型房企不但难以在大城市分得一杯羹，而且根本难以插足大城市，因此中小型房企主要活跃在中小型城市，且以小县城为主，年轻人返乡置业是支撑小县城房价的主要动力，近年来，年轻人返乡置业热情逐渐降低，随着中小型城市人口的外流，中小房企的生存空间进一步被压缩，未来中小房企的生存令人忧心。
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