真香預警！
一份重量滿滿的乾貨即將來襲！
上一篇（ ）提到，投資酒店選址的重要性。
現在，就給你們來一場華麗的深挖。
項目選址是酒店投資成功的第一關鍵！
- 區位選址
區位選址決定酒店的營商環境和市場消費能力。這裡麵包括選擇城市級別、在城市裡的區位、所處商圈或消費圈等級、周邊區域商務客源量和背景、同業分佈與競爭情況、交通便利情況、經行車流量、物業所處道路位置等等。
有經驗的酒店投資開發人員基本上只要到現場巡視一遍，把這幾個核心要素整理一下，基本上就能對項目的投資優劣做出一個八九分的準確判斷。
- 選址物業評估
酒店選址另一個需要重視的深層次的考慮是物業。包括選址物業的整體外觀、品牌展示效果、廣告位、物業的性質用途、交樓標準、物業利用率、停車位數量、配套業態佈局空間、配套用房、電梯數量、樓層層高、大堂與門樓情況、物業本身的證件是否齊全、物業風水環境等。
漫心酒店·上海靜安店
1.物業的性質用途：
一般選擇適合酒店運營的物業，至少要是商業物業用途。工業用地物業和住宅物業等非酒店或商業用途的物業一般不能做酒店投資，不然在消防、特行等手續與證件的辦理方面會有硬性阻礙，可能會產生巨大的投資風險。
2.交樓標準：
一般需要通過了第一次消防、水電主管道連接到各樓層，這些都關乎到成本的投入。
3.物業利用率：
利用率關係到出房率，能直接反應到投資回報的空間上。
4.配套用房：
包括辦公後勤用房、工程用房、設備用房等。
- 商務合作條件細節
租金在租金在市調基礎上與業主洽談；
租期一般15-20年為宜，是與大型設備使用壽命週期和租賃有效正常相匹配的最優週期；
押金方面，毛坯交樓一般是2押1租或者3押1租，已經運營的酒店在押金方面會要加大額度；
遞增比例一般爭取不高於每三年遞增5-6%為宜。
除此之外，還要談好交租日期、停車費用、物業管理費等。
酒店物業的商務合作條件是酒店主要的經營費用之一，在商務談判中儘量在充分了解周邊市場價值的基礎上以最低的合作條件成交，為後續經營回報率打下空間基礎。
總之，酒店項目選址的原則依從：高級別城市、商務核心地段位置、主要商圈或生活消費圈、交樓標準高、租賃條件優惠、合規無隱患物業、證照齊全、投資回報率高 。
以上都是理論上的東西，畢竟投資有時候需要講前瞻性，具體的項目一定要結合實際情況對標分析判斷，我就給大家分享一個案例，讓你們體會一下。
從選址看出投資眼光
維也納酒店集團現在的總部店——深圳高鐵北站店的項目選址，就是很有前瞻性和投資眼光的代表。
當時維也納黃董事長拿下了這個物業時，整個集團高層全都反對。
當時該地點周邊沒有人氣，荒涼且不成氣候；物業不是傳統結構；租金高（50元在當時算高）。並且大家對高鐵經濟圈的認識還沒有歷史感知案例，認為這裡頂多就是高鐵停轉的一個經過站點。
在當時集團資金並不很寬鬆且有其他安全項目可選的情況下，大家都覺得不該冒險去投資高鐵北站店。
當時黃董事長就諮詢了維也納項目開發的奠基者肖總，通過各種因素的分析，特別是分析了未來項目商務環境和市場需求的可能性模型，測算了投資回報，也站在品牌連鎖擴張的角度羅列了優勢，最終確定認可了這個項目。
項目後期甚至還加大投資，超出預算上千萬把這個店做成新一代維也納標準產品的樣板，還把維也納酒店集團總部從深圳福強路國際店搬到了北站店。
如今，這個店異常成功：酒店部分1.8萬平米，245間客房， 500多元的平均房價，全年平均99.5%的超高入住率，高鐵地標酒店，品牌連鎖發展橋頭堡。
當年總投入5000萬，不到三年就收回投資。現在看回頭，那50元的租金還貴嗎？
就是因為當時有前瞻性地選址，不僅限於當前的環境，還結合未來商業市場的分析，維也納總店才能或得如此大的成功。
不過維也納作為連鎖品牌，在投資酒店這方面還是很有經驗的，包括怎樣進行風險評估和測算，這一part我下期再給大家聊聊。
如果是沒什麼經驗的投資者，不敢太冒險的話，還是按回上述說的各個因素具體分析較好。
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