基於房地產行業內外部變動，
房企已經出現新一輪戰略性競爭格局與態勢。
文／研究小Q
4月9日,易居克而瑞研究中心舉辦2019年一季度地產金融形式發佈會暨中國房地產企業銷售排行榜解讀TOP200金融論壇。丁祖昱、塗力磊、蔣達強、齊小創、宋明、艾詠天等金融資本大咖、房地行業領袖濟濟一堂，把脈行業發展現狀，再論房企城市佈局，乾貨滿滿，讓我們一睹為快。
01
三月“小陽春” 會持續嗎？
丁祖昱 易居企業集團CEO
近期房地產市場表現：
總體判斷：市場下行趨勢依舊，房價上漲恐慌預期下局部回暖。
資金寬鬆：積極的信貸貨幣政策緩解行業融資壓力，信貸環境相對寬鬆。
調控放鬆預期：2019年開年以來已有多個城市迎來了實質性放鬆。
新房成交：3月同比微增9%與去年月均持平，一線增幅最顯著。
城市市場：一季度一線領漲，二線漲跌參半，三四線分化加劇 。
土地市場：一季度成交規模低位，二線與強三線地價同環比皆大漲。
二手房市場：一季度延續去年四季度以來穩步回升走勢，環比微增、同比增15% 。
業績格局：百強房企3月業績回升，一季度整體規模略有下滑。
集中度和拿地銷售比：百強房企持謹慎態度，龍頭房企保持絕對優勢。
熱點區域：投資迴歸二線倒逼地市升溫段。
未來發展趨勢：
短期預判：二三季度市場出現反覆波動。
分化加劇：一二線、強三線觸底穩步回升，不同區位、檔次產品去化壓力較大。
行業規模：2019年銷售面積降5%、銷售金額與2018年大體持平維持在15萬億元。
行業數據：2019年開發投資增速維持在8%，房企竣工面積或將大幅增加。
未來看好50強：一二線、強三線人口產業聚集，樓市有支撐。
企業銷售：新千億房企發展增速、2019年千億房企或將達40家。
企業盈利：市場調整難以影響房企整體利潤水平。
企業償債：負債率普遍得到改善，融資環境收緊下成本上升。
產品力：產品標準升級、面積總價降級。
房企多元化：未來房企將在多元化業務領域發展強項 。
02
廿載不盡風流，雄關漫漫征途——中國房地產發展回顧與展望
塗力磊 海通證券房地產行業首席分析師
發展回顧：
從1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍掛市場化改革前1998年住宅商品化改革以來，迄今中國房地產市場化進程走過了二十個年頭。影響中國房地產進程的三大主要因素（土地、人口、貨幣）在不同時期的作用存在差異，這構成了二十年來中國房地產發展進程主要視角。
1、房地產市場化啟動階段：從1998年住宅商品化改革至2002年土地招拍掛市場化改革前，農村人口不斷湧入城鎮，土地招拍掛制度尚未啟動，土地的供給大於人口增長。該階段商品房市場逐步活躍，銷售面積、銷售額增速保持較高數值，地價和房價漲幅較為溫和，房地產開發投資增速震盪上行。由於住宅商品化市場剛剛啟動，因此該階段開發商的業績增速和板塊收益率較為溫和。
2、房地產需求推動行業發展階段：從2003年土地招拍掛改革至2007年股市和房市走牛，由於土地財政的出現，地方政府土地供給剛性，房地產市場首次出現供不應求，並導致地價和房價漲幅較高，商品房銷售額增速大於銷售面積增速，開發投資增速高位運行。土地供給和新開工增速逐步降低。該階段住宅市場需求得到極大地釋放，開發商業績增速和板塊收益率快速上行。
3、房地產兩輪寬貨幣導致的價值重估階段：從2008年全球發生金融危機至2016年，隨著地方政府土地財政依賴加重，土地供給減少。為了市場平穩發展，貨幣政策放鬆，並因為房價過快上漲而引發調控。期間商品房銷售面積、銷售額、房價增速不斷震盪走高。房地產開發投資增速高位下行，土地成交面積增速經常為負，新開工增速受制於土地供給較少而逐漸轉負。兩輪貨幣寬鬆疊加調控使得開發商的業績增速高位運行，同時波動較大，板塊收益率創出新高。
4、房地產因城施策長期化的長效階段：從2017年以來國家逐步確立了房地產市場的長效機制，因城施策成為選擇。商品房銷售額、銷售面積和房價增速逐步回落。房地產開發投資增速穩定在10%左右。為應對房價過快上漲，土地供給力度有所加大，新開工增速有所上行。該階段開發商總體業績增速有趨緩的跡象，地產板塊的收益率也隨之下行。
行業展望：
2019年及以後因城施策成為長期政策，行業進入高位頭部區域，企業發展是強者恆強與存量邏輯。在房地產長效機制下，因城施策將持續保持較長時間。行業進入總量高位，增速低位是大勢所趨。強者恆強和存量邏輯（高維競爭與多維競爭）是下一個時代的重要特徵。
投資上，看好地產藍籌相對收益能力。重點推薦五虎組合【萬科A、保利地產、新城控股、藍光發展、陽光城】，2018年新推招商蛇口、華夏幸福、中南建設、中國國貿。此外考慮存量時代逐步到來，可以適度關注低估值物業和商業租賃板塊。請密切注意行業面臨加息和政策調控兩大風險。
03
弘陽一個區域房企的全國突圍
蔣達強 弘陽集團總裁
資本市場看待好企業時遵循一個三角模型：行業選擇，商業模式，管理團隊。這三者之間是構成如何看待一個好企業，或者如何選擇好行業？
要素之一：行業選擇
政策分化：一城一策，限制類政策放鬆；穩槓桿到松槓桿。
城市分化：三四線風煙散去，關注人口、都市圈、供需關係、城市價值。
結構分化：改善成為主流，品質需求提升，剛需的總價，改善的品質。
人口分化：搶人大戰持續，租賃住房是大趨勢。
量價分化：銷售面積下降，銷售金額持平。
空間分化：郊區化形成，關注軌道交通、智能駕駛。
投資分化：從增量轉為存量階段，存量階段關鍵是創新。
研究分化：從行業轉移到城市、板塊。
資產分化：投資房地產依然是財富合理保值的手段，是資產錨。
企業分化：從過去的追逐概念和風口，演變為追求企業核心競爭力，深入研究企業價值創造力。
要素之二：商業模式
彎道超車的模式：第一，人、錢、地的大運營關係，三者的平衡掌握非常考驗操盤團隊。第二，投資、財務、運營的高槓杆運作，一定在投資、運營、經營方面加大槓桿的投放，才能做到利潤率下降，但自有資金回報率不會差。超車模式比的不是更新穎的模式，而是誰做得更徹底、更純粹。
企業經營思考：不以贏利為目標的企業，那是慈善企業。企業經營是全要素、全週期、是企業目標與手段的充分結合。支撐基礎為大戰略、大運營、大機制、大數據。
弘陽投資佈局：做透大江蘇，深耕長三角，佈局都市圈。堅定做強大根據地——江蘇，未來即使過千億，江蘇也佔據40%左右；堅決進入中部、中西部、華南等都市圈，尋找業績增長點；堅決不進入沒有人口流入、都市圈分工、供求錯配的四五線城市；堅決追求合作戰略，用合作放大槓桿，取長補短，做大規模，但合作不超過三家企業；不著急進入一線城市和東北、華北區域。
要素之三：管理團隊
企業什麼階段需要職業經理人：企業在I階段，從0到1，進行產品和資本積累，需要職業經理人不斷探索與試錯；企業在II階段，從1到N，逐漸做大做強，需要職業經理人制定標準化與一致性；企業在III階段，從N到N＋1，轉型多變階段，需要職業經理人二次創業能力。
獨創的組織變革五步論：組織變革，守奇出正。1）機制先行（拉力）；2）目標驅動（推力）；3）人才選用；4、持續勝仗；5、氛圍優化 。
尋找管理閉環，必須從戰略出發到整個機制的設立，到組織的變革，到人才的招募，到文化氛圍的改變，最終落實到業績方面。很多企業更多的關注幾個方面，這六者之間如果不能閉環的話，企業要想快速發展往往容易形成脫節，而不容易掌控好整體的火候。
總結：
市場是不明朗的，行業是具有規模的。我們覺得永遠有機會，無論是房地產市場還是商業市場。對於我們從事這個行業的人而言，定力、努力相當關鍵，堅持定力，全力以赴地努力，如果看好，關鍵時候要下重注。
圓桌論壇
議題：一二線or三四線，變局中的投資趨勢與機會
主持：丁祖昱易居企業集團 CEO
嘉賓：齊小創中梁控股投資發展中心總經理
宋 明禹洲集團戰略投資中心總經理
艾詠天 力高集團助理總裁
塗力磊 海通證券房地產行業首席分析師
丁祖昱：關於投資，目前是最火爆的時候，一季度市場不溫不火。我想問一下你們的投資戰略，有什麼投資紅線？企業的在一二線和三四線投資戰略是什麼？
齊小創：中梁投資無論什麼類型的城市，策略就是高週轉，拿地的高週轉加運營的高週轉，不管一二線，還是三四線。現在和一兩年前相比變化有兩個，一個從投資佈局，中梁真正走出溫州也是2016年開始，到現在為止覆蓋了120多個城市。第二個從城市層級，都知道中梁控股是三四線城市主要佈局，目前在一二線城市也有了更多的佈局，而且今年的比例已經達到了50-60%。
宋明：禹洲的戰略，第一，也是聚焦於一、二線；第二，我們區域深耕，不管是拓展，還是在現有城市裡面的市場佔有率。我們有自己的內部標準，ROE的標準，我們不同的城市層級有標準，我們是淨利潤佔銷售利潤8%以上，這是我們基本的體現。
艾詠天：力高今年，從投資戰略上講的話，一個主軸還是追趕，第一，整個佈局的策略：安全第一、規模優先、兼顧利潤；第二，在具體項目的判斷上，堅持兩點，1）項目，要麼能夠高週轉，要麼有合理的高利潤。2）在具體項目判斷上，要有好的預計，同時也要做壞的打算，就是要有底線。
丁祖昱：對三四線城市未來的前景是怎麼看的？看好哪些三四線？
齊小創：三四線城市，我們更多的也就是房地產人、錢。人多、錢多的三四線城市肯定是比較好的。第二個，現在三四線又開始新一輪衝擊了，所以競爭壓力也越來越大，但是三四線在兩年大的紅利吃得比較透了，高利潤幾乎很難出現了，如果真的要做三四線，首先要做好低利潤，和週轉利潤也會降低的準備。看好強三線，人多、錢多。我覺得需求量，也就是內生的需求資源，包括有一些經濟相對中等省份，排在第二位的城市應該是比較穩定的。
宋明：我們呢，因為現在處於規模的階段，所以對三四線不排斥的。第二個五六線我們去的話，除非有一些自己的團隊已經存在。第三個，我們看三四線，非常同意人口、財政這些數據，第一個是都市圈，我們是“1+2”也好，還是“2+1”也好，這個城市周邊的一百公里之內的。第四個，強融資，銀行金融系統，說明這個銀行、金融系統看好這個問題，我的風險小很多。
艾詠天：我們目前城市結構的話，在一二線佔了75%，三、四線的話25%，這個對我們目前來說，相對來說可以某種程度上可以下探一些，這是我的第一個。第二個，我們要看三四線，我們標準還是量，從市場來看，判斷市場的邏輯，看市場的數據，如果四線城市有一些發展前景，未來可能會有一些量，而且相對的話，我拿的地，它的地價有一個優勢的話，這個就是我們會甄選一個所謂的價值投資的策略。就是說地價相對有優勢，然後我的未來會有一些可能比較好的預期，我整個城市，它的人口有一個支撐面，未來可能在面的方面，它還是有支撐，這些我們會考慮，主戰場還是考慮放在強三、弱二，這是我們的主戰場。
丁祖昱：塗首分，你能結合市場，給企業投資提供一些建議不？
塗力磊：從不同城市商品房銷售基本面來看，一線城市銷售面積和銷售金額同比增速率先在2015年初強勢反彈，且同比正增長一直持續到2016年11月。二線城市在2015年銷售面積和金額增速溫和，2016年反超一線城市。三四線城市銷售面積和金額在2015年幾乎沒有增長，增幅擴張出現在2016年並且持續至2018年10月，增幅明顯高於一二線城市。2015年全國商品房同比增速大幅提升主要由一城市帶動，2016年換擋為二線城市和三四線城市，2017年以後成為三四線城市主力帶動。2015-2018年期間，商品房銷售動力出現分線城市輪動變化。建議企業，在城市選擇時需要注意行業面臨加息和政策調控兩大風險。
現場
花絮
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