4月8日，國家發改委公佈了《2019 年新型城鎮化建設重點任務》的通知，釋放出了一系列重大信號：非戶籍人口在城市落戶加大推進力度、教育醫療養老等公共服務覆蓋面將進一步擴大、房地產調控將實現城城協同……
80個大城市落戶限制取消或將放開放寬
通知指出，要積極推動已在城鎮就業的農業轉移人口落戶，繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口 100 萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口 100 萬-300 萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口 300 萬-500 萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制；超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。
根據2014年11月國務院發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，我國城市被劃分為五種標準：
1)超大城市：城區常住人口1000萬以上；
2)特大城市：城區常住人口500萬至1000萬；
3)大城市：城區常住人口100萬至500萬，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；
4)中等城市：城區常住人口50萬至100萬；
5)小城市：城區常住人口50萬以下，其中20萬以上50萬以下的城市為Ⅰ型小城市，20萬以下的城市為Ⅱ型小城市。
根據住房和城鄉建設部最新數據顯示，2017年我國共有4個超大城市：上海、北京、深圳和重慶；5個特大城市：天津、成都、廣州、南京和武漢；10個Ⅰ型大城市：西安、瀋陽、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟南、青島、大連、長春；61個Ⅱ型大城市：太原、長沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥和烏魯木齊等。
超大特大、Ⅰ型大城市以及Ⅱ型大城市名單，來源：住房和城鄉建設部
總結一下，就是北上廣深以及南京等地將大幅增加落戶規模，瀋陽、杭州、青島、濟南等城市則可全面取消重點人群落戶限制，而蘇州、無錫、福州以及烏魯木齊等地則可全面取消落戶限制。
落戶限制放鬆，對哪些城市地產影響大？
落戶政策的放鬆，對地方房地產市場而言無疑是個利好。
國盛證券認為，預計Ⅰ型大城市可從放鬆落戶中不同程度的獲益。這些城市基本上都存在不同程度的限購、限售政策，如放鬆落戶可能給房地產市場帶來增量需求。重點關注京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的Ⅰ型大城市，如杭州；以及三大城市群以外城市群的首位城市，如鄭州、西安。
Ⅱ型大城市重點關注自身吸引力強勁且存在限購政策的城市，預計受政策影響較大。Ⅱ型大城市中有限購政策的 20 個城市，可分為三類：1)京津冀、長三角和粵港澳三大城市群中的Ⅱ型大城市，如無錫、寧波。背靠大型城市群，且自身具有較強的產業實力和教育醫療資源，可分流首位城市無法落戶的人才；2)三大城市群以外城市群的第二、三位城市，如長沙。作為區域中心，可對周邊地區形成一定程度的虹吸效應；3)人口大省的前兩大城市，吸引省內人口流入就足以支撐起地產需求。
除以上三類以外，其他城市需要綜合考慮城市的經濟總量、產業結構、教育醫療資源等公共服務和自然環境等因素。
與此同時，華創證券也在一份報告中表示，落戶政策放寬將提振一二線+強三四線住宅需求。報告指出，2019 年，在政府重心由去槓桿向穩經濟轉變過程中，房地產行業政策邊際改善趨勢已定，一二線城市“一城一策”、三大城市圈發展規劃、以及本次中型大城市落戶放寬等，將協同推動實現政策結構性放鬆、提振住宅需求，並對沖三四線的棚改縮減需求削弱。而貨幣和信用寬鬆也已經持續驗證，後續無風險利率或繼續下行、AA+房企債信用利差收窄，對應二線房企估值將有所抬升。
投資策略方面，覆盤以往週期，其認為行業和龍頭估值仍有 30%空間，二線房企估值相對一線仍有 50%溢價空間，或將可以提升至 12-15 倍；目前一二線城市已經處於“市場底、資金底和政策底”的三底疊加階段，有利於一二線+強三四線城市佈局房企的銷售彈性。
目前主流房企 19PE 估值僅 5-9 倍，NAV 折價20-50%，維持行業推薦評級以及看多龍頭和藍籌房企，推薦兩條主線：1)一二線龍頭(受益一二線需求彈性)：萬科、融創中國、保利地產、金地集團、招商蛇口、綠地控股；2)二線藍籌(受益資金放鬆受益)：新城控股、中南建設、陽光城、旭輝控股、首開股份、榮盛發展、華夏幸福、藍光發展。
閱讀更多 暢享正能量 的文章
