作者丨張志華律師
來源丨華律自媒體
曾經有一套便宜的房子放在我面前，我沒有好好珍惜，如果現在再給我一次機會，我會對房產銷售說三個字“別坑我”，如果要在這三個字前在加一句話，那我會說“我已經看過張律師的買房注意三大坑了”。
上面是筆者自己編的一個小段子，雖然不好笑，但卻很現實。
現如今，隨著國家對房地產行業的調控，對房開企業帶來的影響也各有不同，對小型房開企業最直接的影響就是貸款更難了，資金鍊斷裂也屢見不鮮。房開為了更快的回籠資金或者是度過資金難關，也是費盡心思從購房者手中拿錢。而經歸納彙總，筆者總結了以下三大“坑”：
一、內部認購、房屋預售
現如今，還在打地基就已經開始賣樓早就不是新鮮事了，也有很多人通過內部認購、預售以實惠的價格買到了心儀的房子。
但是張律師提醒您“內部認購有風險，付錢需謹慎”，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
根據上述規定，沒有預售許可的內部認購、預售可能導致合同無效。近年來，不少問題樓盤都爆出了無證銷售的問題，而法院的判例無一例外都是認定合同無效，由房開退還購房者支付的款項。但是等到法院判決的時候，房開已經債臺高築，甚至人去樓空，而購房者的血汗錢換來的不是自己溫馨的家，而是一紙不知何年何月得以履行的判決書。
張志華律師建議：籤認購書、預售合同前先看看售樓部裡有沒有掛著預售許可證，打聽打聽這家房開的名氣、實力，儘可能避免竹籃打水。
二、無良中介與問題二手房
在現實生活中，二手房很受歡迎，而二手房的交易多賴中介居中協調，但是不少中介在中介服務合同中把自己摘得一乾二淨，不承擔一點責任，更有甚者對房屋的權利負擔情況和房屋實情都沒有做調查瞭解，也就造成購房者的諸多潛在風險。
1、房屋已經抵押。擔保法規定：抵押權人就抵押物有優先受償的權利；物權法也規定：抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。
根據上述規定，抵押房產的轉讓需要抵押權人（債權人）同意，錢應該由抵押權人優先受償。但現實中，部分購房者對房屋的抵押情況並不知情或是輕信了抵押權人已經搞定的承諾而將購房款支付給了賣方。但最後抵押人並未同意抵押物轉讓，更沒有收到一分錢，最終導致房屋無法過戶，或是過戶後抵押權無消滅。
2、房子已經簽了長期租賃合同。買賣不破租賃是一個法律常識，通俗的說就是租賃的時間裡買賣導致出租屋換了主人的，新主人仍要繼續履行原來的租賃合同。
如此一來，就難以滿足以居住為目的的購房，俗稱買房買成了房東。
3、賣房無權處置。筆者見過一個真實案例，兒子賭博借了高利貸，無力償還，就打起了父親房子的主義，找機會搞來了房產證、戶口本和父親的身份證，並偽造父親的簽字出具了委託書，由兒子來“幫”父親把房子賣了，而中介看到材料齊全也沒有向委託人核實就幫處理了，父親發現後起訴到法院撤銷了房屋買賣合同。而兒子收取的購房款又早已揮霍一空，購房者最後是賠了夫人又折兵。
張律師建議：買二手房前去看看房子，去房管局（不動產局）查檔調查一下房子的權屬等，以避免無良中介或中介過失帶來的損失。
三、定金也可能是個“坑”
很多人認為給了定金就萬事大吉了，實則不然。現在房價總體上漲，部分城市的房價是每10天一個新高，而房開的資金壓力又長期存在，因此部分房開就想出了“定金陷阱”。簡單的說，就是想每一位購房者收取少量定金，通常不超過10萬，這樣通常可渡過其金額不大的資金短缺期。但是，收了定金後一直不籤正式的購房合同，等到房價漲了就坐地起價。如果購房者同意加錢，房開自然籤合同賣房子，如果購房者不同意加價，房開也自然退還定金。
如此一來，打官司的肯定有，但筆者通過判決文書網查找了不同省份的十多個類似判例，各地法院出奇一致的適用定金罰則，判令房開雙倍返還定金（雙倍返還的是已經支付的定金和定金金額100%的懲罰）。
（定金罰則的法條《擔保法》89條：當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。）
如此一來，雖然購房者獲得了一倍定金，但是在房價飛漲的城市，幾萬的定金卻跟不上上漲的房價，買一套同等條件的房子反而花費更多。
張律師建議：買房時不見合同不付錢，不行咱就多看幾個盤，以避免定金陷阱。
綜上，是筆者對買房中可能存在的陷阱的法律解析，筆者還會不定期更新其他法律問題，歡迎大家一起交流探討法律問題。
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