在經歷了兩年多的嚴厲調控以後，房地產市場開始從高速擴張的階段向平穩運行的階段過渡，房價上漲的預期發生扭轉，樓市調控取得了顯著效果。伴隨著房地產市場轉折點的到來，購房者的心理狀態也不可避免的發生了變化：早些年買房的基本都享受到了房子快速升值帶來的滿足感，而且同時也都會暗暗慶幸自己早早把握了購房的好時機；但面對當前高位盤整的房價，還沒有買房的基本選擇了最穩妥的觀望方式，畢竟誰都不願意冒著在最高點買房的風險，萬一房價跌了呢？其實，在筆者看來，剛需的擔心是人之常情，但是還沒有買房並不意味著以後也享受不到樓市的紅利了，如今在穩地價、穩房價、穩預期的“三穩”目標下，房價走向已經基本明朗，那麼對於已經買房的和還沒有買房的來說，未來5年左右的時間或許會面臨著不小的區別，剛需依然可以有信心。
下一階段兩大利好消息
第一，房地產稅
筆者認為，針對房地產市場而言，未來5年內最大的利好消息就是房地產長效機制的穩妥實施，而在房地產長效機制的諸多組合拳措施當中，最惹人關注的應該就是房地產稅的出臺。2017年12月，時任財政部部長肖捷在人民日報發表文章，首次明確“立法先行、充分授權、分步推進”的房地產稅徵收原則。根據房地產稅出臺的時間表來看，2020年前或完成全部立法程序。筆者認為，對於房地產稅的立法草案，2019年兩會期間或有可能提交人大審議，大家可以留意相關消息。
長期以來，房地產稅的徵收標準以及確保公平的原則一直都是關注和爭論的焦點，不過目前並沒有權威的說法，但筆者認為，或有以下3個可能性：首先，按照評估值進行徵收，首套房免徵，多套房擁有者按照房子當下的市場價值來徵稅。其次，按照房子面積進行徵收，先制定統一的免徵面積，然後多佔用資源就多繳稅。假設免徵面積為60平方米，但A的房子80平方米，B的房子150平方米，誰佔用的資源多，誰就多繳稅。最後，按照享受的資源徵稅，根據樓盤在城市當中所處的位置或者樓盤所享受的資源多少來確定徵收標準，同樣是150平方米，市中心的要比郊區的多繳稅。筆者認為，房地產稅將在平衡住房供給，利空房價方面發揮重要作用。
第二，差異化調控
眾所周知，2019年樓市調控的手段是一城一策，但具體到每一個城市，有一點是共通的，即根據不同的購房群體，政策也會有差別：繼續遏制投機炒房，加大對剛需和改善的保障力度。因此，對於下一階段的樓市走向，筆者認為，這是真的可以恭喜還沒有買房的朋友。在“房住不炒”的定位之下，我們可以肯定的是調控政策會進一步向首套房和改善族傾斜。比如，通過採取下調首套房貸利率、購房稅費減免、公積金優先等方式來減輕購房者的壓力。
如果買房超出了自身的能力範圍，未來5年內還有兩大“重頭戲”等著購房者：共有產權和住房租賃。共有產權住房，說白了，前期產權共有，但等你資金充足了，有能力了，可以慢慢把產權買回來，直至完全擁有這套房子的產權。顯而易見，最大的好處就是減輕了前期購房資金壓力。關於住房租賃政策，雖然目前市場還不夠成熟完善，但作為房地產市場的待開發的一塊大蛋糕，靠租售“兩條腿”走路是板上釘釘的結果，所以住房租賃必然會成為當前以及未來政策支持的重點，可以預見的是，未來對於租房的認可會越來越高。
未來5年可能出現的4大區別
通過以上兩大利好趨勢，再結合如今房地產市場形勢發生的一些變化，筆者認為，未來5年內，已經買房的和沒有買房的或出現3大區別。
1、從住房方式來看，隨著“二次房改”來臨，住房方式選擇更自由。對於還沒有買房的購房者來說，隨著“二次房改”的來臨，未來住房方式的選擇會更加自由。目前，多主體供給、多渠道保障、租售並舉的現代住房制度正在加快建立，特別是房地產從重售輕租向租售並舉發生了轉變，一定程度上會逐步改變購房者必須買房的觀念。總而言之，隨著住房供給方式的多樣化，購房者完全可以在自己的能力承受範圍之內選擇自己認可的住房方式，這明顯要比此前的購房者多了一份自由，少了一份壓力。
2、從買房心態來看，未來房價走向更加平穩，購房者買房趨於理性。目前，國家對房地產走向的定調就是穩字當頭，而且是長期穩定。所以，只要房價能夠保持平穩，哪怕上下浮動10%左右，還沒有買房的購房者也無需過多擔心，特別是隨著對投機炒房客的打擊和遏制，購房者自然就少了一份擔心房價再次上漲的恐慌感。在這樣長期平穩的樓市環境下，與以往的購房者相比，購房者幾乎不用再去掏空多個錢包來買房，也不用擔心因為晚一年買房而變相損失幾十萬的情況，完全可以先慢慢積累資金，等到實力提高了再考慮買房。總而言之，在這樣的樓市環境下，與以往相比，房價的問題已經明顯不再是問題了。
3、從買房成本來看，二者本質上是金錢成本和時間成本的區別。對於早早已經買房的來說，雖然可以享受到房子升值帶來的一些滿足感，但終歸也只是賬面財富而已，“房奴”的生活基本不會發生太大變數：未來5年內，月供照常，生活照舊。此外，雖然經濟自由免不了會有所受限，但畢竟也早早享受到了房子帶來的穩定。對於還沒買房的來說，雖然未來會有更多選擇權，也會有更加利好的樓市環境，但是政策所釋放的紅利不可能一蹴而就，這需要購房者花費時間成本來等待，而且同時也要做好不確定性因素出現的準備。其實，早買還是晚買各有利弊，通用原則就是結合需求和能力做決定。
4、從收益獲得來看，這是一個房子和現金誰更值錢的問題。我們不妨做個假設：對於有房一族來說，假設你用100萬買了房子，在房價保持穩定的情況下，5年之後，房子的價值幾乎遠遠超過了100萬的價值。換言之，就算房子不會大幅升值，房子也具備較好的保值屬性。但是，如果你把這100萬存到了銀行，5年之後，你會獲得一筆相當不錯的收益，按照5年期整存整取和目前普遍執行的年利率2.75%的標準，100萬元存滿5年後可得利息137500元。但是，最近這幾年的通貨膨脹率平均穩定在3%左右，所以你需要考慮銀行存款利率能否跑贏通貨膨脹率。
總而言之，目前房地產市場的形勢發生了變化：一方面，城鎮化水平已經超過了50%，人均住宅面積也超過了40多平米，市場上總體已經不缺房子，而對高品質的好房子有旺盛需求；另一方面，這些年房地產市場積聚了一定的風險性因素，快速擴張的階段顯然已經不合時宜了。所以，對於開發商而言，並不是蓋多少房子都能賣得出去，對於普通購房者而言，也並非必須買房才算人生贏家。在筆者看來，有需求也有能力的依然可以遵循早買早住的原則，但沒有足夠能力的不要讓房子過早成為生活的累贅，相信隨著房地產長效機制的推進，未來3-5年內利好剛需的政策會越來越多。
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