二手房成交不足萬套 業內預計四季度房價穩中有降

金九銀十”黯然失色已經是業內公認的事實, 從10月成交數據看,二手房方面,成交套數再次跌入1萬套以內,成交價格也出現明顯下降。新房方面,限競房集中入市,但卻陷入簽約難,整體簽約率僅有16%。

面對當前疲軟的新房和二手房交易,未來樓市走向將如何呢?是繼續下探還是隨著大量新房源的入市,有所升溫?對此相關業內人士表示,在政策從緊基調不變的情況下,未來兩個月整體商品房成交量價不會出現明顯波動,但2018年積蓄的下拉力將有可能在2019年上半年顯現出來,未來兩個月房地產市場將呈現降價潮擴大、成交趨冷的態勢。

新房:“銀十”成交量環比下跌7%

根據相關機構數據顯示,北京的新房市場雖然供應量開始增加,但成交卻明顯下降。數據顯示,10月北京新房共成交新建住宅2738套,相比9月份的2948套,環比下調7.12%。

倍受關注的限房價項目供應井噴大批入市遭遇成交難,據相地產研究中心統計數據顯示,截至10月31日,今年北京合計入市限房價項目共26個15982套,而網籤累計只有2581套,累計網籤比例僅16%。雖然網籤數據有所滯後,但統計實際銷售也只有3成。

目前,限房價項目出現區域供應扎堆現象,部分區域入市超過3000套,這使得一些區域市場出現供大於求的局面,項目分化明顯,一些項目接近售罄,而部分項目去化不足兩成。價格方面,限房價項目也開始出現了價格調整現象。

對此,中原地產首席分析師張大偉指出,過去兩年,北京土地供應高峰逐漸反映到住宅房源數量上,預計後續還將有大量房源上市,隨之區位屬性較差的限競房有可能開始價格戰。

不僅是北京新房交易下降,從58安居客房產研究院重點監測房價數據來看,全國多個城市的成交套數環比交易量都出現了下降。例如同為一線城市的廣州,10月份成交房屋僅5111套,環比大幅下降56.8%。

價格方面,10月份58安居客統計的36個城市新房房價均值為16453元/平方米,環比增幅0.56%,新房價格保持穩定。其中,價格最高的是深圳為58281元/平方米,其次是上海、北京、廣州,分別為44689元/平方米、42854元/平方米和30970元/平方米。

在58安居客房產研究院首席分析師張波看來,未來兩個月商品房市場整體穩定,但受到市場預期變化影響,房企的降價步伐會加快,一線熱點城市降溫趨勢會更為明顯,有價無市局面將更多出現在部分一線城市。

二手房:成交量不足萬套 價格跌至5月份水平

不僅是新房,今年“金九”褪色,“銀十”不見的情況在二手房的表現更為明顯。北京市住建委存量房成交數據顯示,今年10月,北京二手房成交量僅8700餘套,近半年來首次低於萬套,也是今年2月以後成交量再度迴歸至萬套以內。同時,多家房產中介發佈的數據也顯示,今年9月,北京二手房成交量大約1.5萬套;而10月8700餘套的成交量也環比9月下降了4成。

貝殼研究院近日發佈的數據也顯示,2018年10月北京二手房市場繼續降溫。10月北京二手房市場成交絕對水平降至2017年11月水平。購房者觀望情緒濃厚,市場成交節奏放緩,入市積極性降低。業主預期持續鬆動,調價房源中漲價佔比回落至“317調控”後低位,議價空間持續擴大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,當前市場預期鬆動,買賣雙方入市積極性不高,又遇限競房項目集中入市,預計11月二手房成交量價將繼續低位保持。

低溫市場狀態下,二手房買賣雙方入市積極性回落,新增供需低迷。10月北京二手房新增房源及客源量繼續下降,環比降幅分別為5.4%和1.4%,與3月峰值相比分別下滑48.8%和34%。10月市場前期受黃金週影響,總體水平較低,後期成交有所恢復,預計11月成交環比或有增加。但需要注意10月限競房項目集中入市,批准上市房源5000餘套,環比增加33%,將分流部分二手房市場需求,因此,預計11月二手房市場成交增幅不大,均價將在當前水平附近波動。

價格方面,Real Data數據顯示,2018年10月北京二手房市場繼續降溫,成交量繼續下探,均價出現實質性下跌。10月北京全市二手房成交均價為61103元/平方米,環比下跌1.2%,連續兩個月環比下跌。10月成交的城區分別迴歸9月之前的常態水平,在城四區佔比回升的基礎上,均價的下跌是實質性鬆動。分城區來看,大興及通州兩外圍城區均價連續兩月環比明顯下跌,10月與8月相比分別累計下跌7.3%和5.5%。

買房人:預期持續回落 觀望情緒進一步蔓延

10月北京樓市特別是二手房市場成交大幅下降超4成的原因,一方面與國慶假期網籤數據減少一週有關,另一方面也受9月公積金政策收緊有關。低溫市場狀態下,二手房買賣雙方入市積極性回落。

業內人士認為,當前市場預期鬆動,又遇限競房項目集中入市,購房人可選範圍擴大,新房、二手房供應增加也使得購房需求持幣觀望情緒濃厚。

業內人士表示,9月公積金政策的出臺,市場購買力尤其是首置剛需購買力被進一步削弱,同時市場預期受此影響進一步回落,客戶入市積極性下降。10月新增帶看客源量環比下滑1.3%,於低位穩定。核心500盤7天帶看比例繼續下探至7.8%。

已入市業主心理預期繼續減弱。受市場需求低迷影響,10月調價中漲價房源佔比繼續下降至10%,低於去年同期水平,接近“317調控”以來最低值。新增掛牌均價亦呈現出下跌趨勢,10月環比下跌0.8%。在成交環節,業主繼續讓步,議價空間進一步擴大到4.6%。

業內人士稱,雖然成交數據受到朝陽區暫停網籤的部分影響,但從近期二手市場的微觀表現來看,房客比持續低迷,新增置業需求後續乏力。而新房隨著後續供應量的繼續上升,去化難度加大的區位屬性不好的限競房有可能開始價格戰。

四季度房價預期,穩中有降

58安居客房產研究院首席分析師張波表示,7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”的口號成為2018年樓市降溫的 “分水嶺”,剝離投機屬性之後,住宅也正由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的三元化方向升級,而四季度的調控重點依然是穩定,穩地價、穩房價、穩預期。張波預計,房價穩中有降的同時,成交降溫依然是2018年最後兩個月的大趨勢。


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