房地产可以说是近十年来投资回报率最高的行业了，相比于普通的投资或者理财，房产投资的回报是非常客观的。但也恰恰是，房地产的投资回报被无限放大后，关于房地产的许多“卵生品”陆续被开发出来，比如小产权房、公寓、商铺、写字楼和产业园等等。而这类型的产品，从最早的和最简单的营销方式，演变到现在，出现“产权转正后归属保证”、“公寓和商铺返租10年”和"写字楼和产业园免税或者免租"等情况。最早的商铺和公寓的销售方式，是产品和价格，出租由个人业主解决，或者后期委托物管和中介公司解决。
现在大部分的商铺和公寓产品由于投资属性较大，大部分人购买后都是用于出租，只有个别用于自住。因此被建议返租的概率很大，那么辣条从两个方面来谈谈，并建议大家没事别想不开去投资返租商铺和公寓。
产权风险
现在商铺和公寓的产权，主要分为两种，一种是无产权不能上市交易，一种是有正规产权可以随时交易。无产权的商铺和公寓，被开发商包装为40年产权，实际上只有40年的使用权，而且必须每20年签约一次，因为根据法律规定，租赁合同最长年限只能是20年。无产权的商铺和公寓大部分实行期房销售，假如开发商由于某种原因导致烂尾，那么投资者面临的打击将是巨大的，就算开发为成品以后，也会有因为经营不善而导致房企跑路的情况出现。在使用期间，持有人想进行买卖，只能是转移租赁合同或者说转移使用权，也并非在部门机构登记，而是只能在物业办理。实际上，二次转让使用权公寓和商铺，几乎是没有人会买的。
一铺旺三代的时代已经结束
返租问题
返租商铺和公寓，最大问题在于返租这个词上，目前很多房企开发出来这两个类型的商用产品，除非是人流旺和居住需求非常大的地段，否则大概率使用的返租方式进行销售。不管是有正规产权还是无产权的商用产品，首先返租实际上等于没返租，商品定价权利在房企手上，羊毛出在羊身上，五年到十年的返租，付款人可能是业主，而租赁权却在别人手里使用了五年到十年；其次，返租不一定能够到达预期的运营效果，大量退租或者招商运营违约的可能性较大，一旦没有租户的承接，返租违约就有可能实现。有产权的商铺和公寓，面临返租违约还可以通过出售产权，或者收回物业自行管理来解决。但无产权的商铺和公寓，则面临支付全额款项后，还有可能产生亏损。
过度的回报率宣传
基于以上两点，辣条强烈提醒，别想不开去买返租公寓和商铺，特别无产权的商业产品。同时，不带返租和有正规产权的商铺和公寓，也应该选择比较好的地段或者未来规划比较好的区域，不要贪图价格低廉，好的地段才有好的回报，否则就是自寻苦恼。
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