編者按：隨著國家戰略的調整規範，“轉型”與“創新”已經成為目前中國房地產行業最熱門的話題。那麼，2019年房地產行業創新機遇何在？轉型路在何方？
歲末年初，不少學員電話、微信來諮詢筆者，2019年房地產企業與房地產行業，創新機遇何在？轉型路在何方？筆者思前想後，覺得通過2018年國家戰略的調整規範，2019年房地產企業與房地產行業的熱點在於特色小鎮的重新認知，創新機遇在於特色小鎮、轉型路徑在於特色小鎮。思考與建議如下：
特色小鎮在中國實驗與實踐已有三年的時間，數百家國家級特色小鎮、數千家省市級特色小鎮都在風起雲湧的摸爬滾打，經驗教訓難以訴說。國家層面針對特色小鎮的宏觀調整是從2018年開始，國家發展與改革委員會重新定位特色小鎮，一年之間，先後下達與規範了一系列文件規範要求。基本形成國家特色小鎮的頂層設計、宏觀政策、申報條件、驗收標準、督查條款、淘汰機制。
最為關鍵並且以此為標誌的是2018年8月30日國家發展和改革委員會發佈了《國家發展改革委辦公室關於建立特色小鎮和特色小城鎮高質量發展機制的通知》（發改辦規劃〔2018〕1041號）（簡稱《通知》），對特色小鎮和特色小城鎮高質量發展提出了總體要求。
國家特色小鎮戰略在2018年，主導單位及規則有變化——特色小鎮申報及審批工作最開始由住房城鄉建設部主導，而2018年開始由國家發展改革委、國土資源部、環境保護部和住房城鄉建設部四部委共同主導。本次《通知》表明，未來將由國家發改委主導，這是主導機關的變更，隨之而來的是特色小鎮和特色小城鎮的發展探索的巨大改變。
國家特色小鎮戰略在2018年，“命名制”走向“達標制”——以往的特色小鎮創建是以命名製為主要思路，即從全國各地遴選出諸多特色小鎮候選，然後通過最後的創建工作，最終選出若干符合條件的特色小鎮，收入“全國特色小鎮”名錄，授予“全國特色小鎮”稱號，一經授予，一般不予摘除，創建工作也至此結束，各地取得稱號後再由各地省、市政府給予政策配套。而《通知》文件表示，未來特色小鎮和特色小城鎮的發展思路是創建達標制。“逐年組織各地區挖掘並推薦模式先進、成效突出、經驗普適的特色小鎮和特色小城鎮，按照少而精原則從中分批選擇典型案例，總結提煉特色產業發展、產鎮人文融合和機制政策創新等典型經驗，以有效方式在全國範圍推廣，發揮引領示範帶動作用。”《通知》明確提出“堅決淘汰一批缺失產業前景、變形走樣異化的小鎮和小城鎮”。“統一實行有進有退的創建達標制，避免一次命名制，防止各地區只管前期申報、不管後期發展與糾偏。”
國家特色小鎮戰略在2018年，明確界定特色小鎮與特色小城鎮——此前，《國家發展改革委關於加快美麗特色小（城）鎮建設的指導意見》提出“以鎮區常住人口5萬以上的特大鎮、鎮區常住人口3萬以上的專業特色鎮為重點，兼顧多類型多形態的特色小鎮，因地制宜建設美麗特色小（城）鎮。”。《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的若干意見》中明確特色小鎮“規劃用地面積控制在3平方公里左右，其中建設用地面積控制在1平方公里左右，旅遊、體育和農業類特色小鎮可適當放寬”。但均未區分特色小鎮與特色小城鎮，本次《通知》中則明確了特色小鎮、特色小城鎮的基本條件。
國家特色小鎮戰略在2018年，堅持產業立鎮——基本原則中提出“堅持產業立鎮”，要做到“立足各地區比較優勢，全面優化營商環境，引導企業擴大有效投資，發展特色小鎮投資運營商，打造宜業宜居宜遊的特色小鎮和特色小城鎮，培育供給側小鎮經濟。”《通知》中的附件表格《__省（區、市）或計劃單列市特色小鎮和特色小城鎮數據》中，特色小鎮的7項宜業指標以及特色小城鎮的6項經濟發展指標可看出將發展小鎮產業的思路。
國家特色小鎮戰略在2018年，模式探索為關鍵——《通知》鼓勵“探索差異化多樣化經驗”，“鼓勵各地區挖掘多種類型小鎮案例，避免模式雷同、難以推廣。立足不同產業門類，挖掘先進製造業、農業田園類及信息、科創、金融、教育、商貿、文旅、體育等現代服務類案例。立足不同地理區位，挖掘‘市郊鎮’‘市中鎮’‘園中鎮’‘鎮中鎮’等特色小鎮案例，以及衛星型、專業等特色小城鎮案例。立足不同運行模式，挖掘在機制政策創新、政企合作、投融資模式等方面的先進經驗。”《通知》文件中表示，將建立服務支撐機制，從地方機制政策創新、搭建政銀對接服務平臺方面著手，以政府引導、企業主體、市場化運作為導向，穩步推動符合規律、富有潛力的特色小鎮和特色小城鎮高質量發展，為產生更多先進典型提供製度土壤。並要求強化上下聯動，加強宣傳引導。引導金融機構逐年為符合高質量發展要求的特色小鎮和特色小城鎮，在債務風險可控前提下提供長週期低成本融資服務，支持產業發展及基礎設施、公共服務設施、智慧化設施等建設。值得注意的是，在《通知》的附件表《__省（區、市）或計劃單列市特色小鎮融資信息》中，有對特色小鎮建設的融資需求情況的調研瞭解，包括申請信貸額度、期望信貸利率、期望貸款期限、期望放貸時序、期望付息頻率等方面的信息，國家通過相關的銀行機構支持特色小鎮發展。
針對國家特色小鎮戰略的調整，中國房地產企業如何辦？筆者提出：2019年中國房企的“2173”特色小鎮創新路徑”
2019年中國房企特色小鎮創新路徑，首先要抓住產業整合創新與產業重新設計“2”大關鍵技術——具體說來，要立足於改革開放以來城、鎮、鄉、村、園、區等經濟體中，產業發展極具規模、相對有特色的地方，實現產業集聚集中、產業鏈條延伸、產業孵化優勢的運營模式，同時按照“生產與生活並重、生態與經濟同行”方式植入新的管控模式、運營模式、商業模式。讓房地產業與產業發展同步運作，形成產業發展集聚、就業機會豐富、生活質量高品的國家特色小鎮戰略初衷；關於產業重新設計定位的問題，是貫徹“望得見山，看得見水，記得住鄉愁”與“國家鄉村振興”方針，實現“新產業主義、新生活方式”的經濟與人文興旺發達。主要路徑就是整合國內外新業態、融合各行業新技術、保障城市繁榮的新商戶，實現政府主導下的有秩序下鄉、返鄉創業運動。
2019年中國房企特色小鎮創新路徑，重點把控房地產投資建設與運營的“1”套成熟經驗——中國房地產行業與企業已經擁有自己的經驗，也實現了對中國經濟發展的絕對價值與財稅貢獻，面臨特色小鎮的城鎮化機遇期，建議中國房地產企業與行業要有備而來，改變傳統房地產企業的傳統陳舊思維，樹立“打造產業航母，構建生活家園”的企業價值觀，確立“房企商會生命力，房企行業自律力”的行業自信心，學會用整合的能力來面對“中國特色小鎮的產業難題”，學會用合作的心態來推進“中國特色小鎮的物業創新”。
2019年中國房企特色小鎮創新路徑，關鍵理清行業准入與申報的“7”個渠道——2019年開始，國務院各部位行業同時針對國家特色小鎮戰略，創立行業標準與特色小鎮無縫對接，主要有：康養特色小鎮、工業經濟特色小鎮、中醫藥人文特色小鎮、體育特色小鎮、農業互聯網特色小鎮、森林特色小鎮、旅遊風情特色小鎮等“7”大行業的特色小鎮准入路徑。讓“7”大行業的經典技術與行業成熟經驗成為中國房企特色小鎮的行業行業創新生力軍。
2019年中國房企特色小鎮創新路徑，成敗在於投資籌措與收益退出的“3”大對接點——2019年開始，國家金融政策的改革與國家去槓桿的堅定手段，使得傳統金融模式歸零。怎麼辦？筆者建議建立中國房企特色小鎮創新的“3”大對接點，其一是利用特色小鎮投資“資本眾籌”來實現債股並行、明股實債的金融過渡性手段；其二是利用“PPP”金融工具，推進政府去槓桿後、去擔保後的金融服務責任，實現“政府、企業、社會資本”的風險共負擔、利益共分享金融改革；其三是通過重組併購、自主（增發）上市、資產證劵化等方式，來實現中國房企特色小鎮的資本化退出機制。
綜上所述，中國房企特色小鎮創新路徑，是新時期國家新政環境下，應該緊緊抓住的一種機遇，為此，中國房企要克服等待觀望、灰心喪氣、徹底轉型等不切合現實的風險手段，認真的研究特色小鎮依然是國家城鎮化預期、特色小鎮依然是鄉村振興未來的重要判斷，實現房地產企業多年積累的經驗與技術在特色小鎮發展戰略中的價值應用，通過研發來推進中國房地產企業與中國房地產行業向省市縣域經濟產業嫁接的機會，實現中國房企與中國房地產行業的成功！
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