2018年，商業地產看似一如既往，卻好像有了很多變化。
值此年末歲初之際，策劃“覆盤2018零售”系列報道，回望2018，展望2019。本文關注商業地產行業，覆盤2018年的商業地產大事件，總結趨勢，展望未來。
房企洗牌，“凜冬”的生死考驗
隨著2018年的一系列調控政策的推出以及行業競爭壓力的加大，不少房企因資金鍊斷裂而宣告破產，尤其是一些沿用傳統“高槓杆”快跑模式發展起來的中小型房企，正面臨著“凜冬”般的生死考驗。
據不完全統計，2018年因資金鍊斷裂而直接宣告破產的房企不下兩位數，諸如曾是百強房企的廣州光耀集團和重慶喜地山集團、安徽匯辰置業等。新城控股集團高級副總裁歐陽捷曾表示，未來90%的中小型房企會退出地產行列，到2020年，20強房企可能會佔據市場份額的60%以上。
同時，一位業內分析師指出，預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續，中小型房企因融資困難，資金鍊承壓，或面臨生死考驗。
合作、重組、轉型，資產在共享
“大魚吞小魚，小魚吃蝦米”...相比直接被市場拋棄，更多的房企會選擇以與其他企業合作或轉型升級的方式繼續生存或離場。
2018年，魯能地產宣佈與光宇發展重組地產業務；嘉凱城集團宣佈與恆大重組，並逐漸轉型發展影視；寶能地產宣佈轉型，表示更看好新能源汽車製造業發展；浙江廣廈股份也剝離地產，轉型影視文化。不難看出，全國的房地產行業正進入“優勝劣汰”的“大洗牌”時期。
商業亦是如此，不管是併購、合作還是內部調整，2018商業地產圈掀起了好幾樁重大事件。
一、萬科印力聯合收割凱德20個商業項目
1月5日，印力商用置業有限公司宣佈，聯合萬科企業股份有限公司、TriwaterAsset Management Holdings Limited，通過各自旗下全資子公司聯合與凱德集團全資子公司凱德商用達成協議。根據協議，三方將聯合收購凱德集團旗下全資子公司凱德商用在中國國內的20家購物中心項目公司的100％股權並承接相應的負債，交易對價為83.65億人民幣。
10月9日，經相關部門的審批及備案後，20個項目全部完成交割。交割完成後的項目全部交由印力經營管理，購物中心品牌已同步更名，“凱德廣場”、“凱德MALL”正式更名為“印象”系列。其中北京翠微路的凱德MALL項目更名為“印象城”，其餘項目更名為印象匯。
單筆收購方面，河南新田置業以約20億元收購華僑城旗下上海浦江O'mall華僑城商業中心；融創、美羅、華凌和盛煦地產拿下上海淮海路商圈內的上海廣場；凱德127.86億元收購上海北外灘星港國際中心項目；寶能接管上海百聯中環二期爛尾項目等等。
二、萬達內部架構調整
年初，萬達宣佈將公司業務板塊由之前的商業、文化、金融、網科變更為商管、文化、地產、金融。這意味著萬達網科集團消失，而後重建。5月30日，萬達聯合騰訊、高朋成立合資網絡科技公司，將注入萬達網科公司原飛凡等部分業務。
3月，萬達宣佈將萬達商業更名為萬達商管集團，併成立萬達地產。萬達商管今後將不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，地產開發業務均歸萬達地產負責，各方將推動萬達商管集團儘快上市。
三、寶能系撤離萬科
4月，寶能宣佈，寶能系鉅盛華的9個資管計劃將在清算過程中以大宗交易或協議轉讓方式完成所持萬科股份的處置和資管計劃清算。
歷經五個月持續減持，寶能系持有萬科A的資管計劃已全部清盤。據港交所披露信息顯示，截至9月22日，“寶能系”通過旗下鉅盛華和前海人壽共持有16.20億股萬科A，佔万科總股本14.67%，此前鉅盛華委託的九個資管計劃不再持有萬科股份。
這意味著，一場持續了三年的“萬寶之戰”宣告結束。
四、強強聯手
強者恆強，2018年行業多元化發展趨勢下，各大房企之間開始逐漸聯手戰鬥。
諸如萬達與美的置業合作，雙方擬在全國範圍內就不動產投資、購物中心運營領域開展合作；碧桂園與步步高簽署10年全面戰略合作協議，雙方將合作開發經營商住項目，部分項目或由步步高承接碧桂園的商業部分經營；碧桂園與蘇寧開展戰略合作，將在全國範圍內開展商業地產的合作，涉及零售、投資、金融和採購等多個業務版塊；蘇寧與恆大合作；寶龍與碧桂園、旭輝、中梁合作等。
五、房企“弱化”地產而更名
今年開始，房企紛紛“弱化”地產業務，直接體現在更名上，甚至有些直接去掉了“地產”二字。
比如“大連萬達商業地產股份有限公司”更名為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”、“龍湖地產有限公司”更名“龍湖集團控股有限公司”、“中航地產股份有限公司”擬變更為“中航善達股份有限公司”、“時代地產控股有限公司”更名“時代中國控股有限公司”、“保利地產”更名“保利發展控股集團有限公司”、“紅星商業”更名“愛琴海商業”等。
一邊是火焰，一邊是海水
伴隨不斷拋售、破產的中小房企，一些有實力、經驗的連鎖性企業卻在頻頻拿地，開發和運營新的商業。一邊在寒冬，一邊又好似迎來春天。
根據聯商網&搜鋪網大數據中心統計的數據顯示，截止到11月，今年已開業的商業體量在2萬方以上的購物中心達375家，以去年12月新開的126家新商業體為參照，今年全年預計入市的新商業體將在500家左右。雖然2018年年初統計全國全年預計新開800-1000家購物中心，但每年真正的開業率也在50%左右實屬正常，不少項目或因施工進度、招商情況等因素會延遲開業。
展望2019年，市場集中放量的格局仍不會改變。即便行業受困存量過大，但不少新的商業還會爭先入市。尤其是諸如新城控股、愛琴海商業這些快速奔跑類企業，每年投運的新項目均在兩位數以上，而像萬達，雖然近幾年不斷“去地產化”，但2019年仍然計劃開出41個商業項目。
從近幾年來看，萬達保持著每年超50座萬達廣場開業的速度：2016年，包括20座輕資產在內共計開業56座；2017年計劃開業50座；2018年計劃開業52座。截止今年年底，萬達將在全國開業285座 萬達廣場，持有物業面積4265萬平方米。預計到2019年年底，開業項目達到330個。而據萬達集團最新公開的規劃顯示，未來十年萬達將有1000座萬達廣場開業，直接覆蓋中國九成有消費力的人口。
萬達只是行業的一個縮影，2019年乃至未來，大量新商業體的不斷入市運營，依舊是亙古不變的趨勢。
存量升級，進中求變
伴隨商業存量過大問題的存在，行業不少傳統商業開始逐漸走向改造調整的道路。相比不斷開發新的項目，原有項目的改造對控制存量、盤活市場更能起到直接的意義。
以上海為例。上海市全國購物中心業態發展最快的城市，有數據顯示，目前上海的人均零售面積已經超過東京3倍
，商業面積與常住人口比例達到3.5：1，遠超國際一般規律的(0.7～1.2)：1。除了不斷入市的新商業（截止11月，2018年上海新開商業已超過40個），存量改造市場也十分活躍。
近五年來，上海全市數以百計的大中型商業項目完成了大面積的升級改造。據聯商網&搜鋪網大數據中心在今年年初統計的數據顯示，上海已經開始改造或計劃啟動改造的存量商業已經超過60個，其中2018年內有望試營業或開業的數量接近30個（截止11月，已經開業或試營業超過20個），諸如上海第一百貨商業中心（原百聯東方商廈）、上海悠邁生活廣場（原百聯五角場東方商廈）、上海長風大悅城等。
另一方面，從2018年存量改造項目來看，多以上海、重慶、北京這些商業發達的城市為主。一來電商的強烈衝擊，傳統商業正歷經寒潮，加速了商業地產的轉型和改造。二來消費者對體驗性強、高品質的商品消費需求正快速增加，需要打造更能滿足消費者購物體驗和社交欲求的商業空間。經濟發達的城市或一線城市，商業起步早，傳統模式商業比商業新興城市更多，可改造的項目居多。可以說，目前我國一線城市大多已經進入存量房時代，尤其是以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新模式。
改造對於項目自身而言頗有一種壯士斷腕的決心和魄力，同時這批存量資產的改造也是整個商業地產發展史上濃墨重彩的一筆，改造成功者的經驗尤其值得同行借鑑，改造成功的項目也是行業一股新的力量。因此，在全國存量物業高企及商業迭代創新的趨勢下，舊物業升級、存量商業調整重開的趨勢將繼續。
線上線下大融合，新零售風口更盛
走過2017新零售元年後，2018年新零售的風口更盛，零售的新風口，新技術，新物種，新玩法不斷湧現，資本，新玩家不斷湧入，零售異常活躍。
一方面，實體商業紛紛加碼新零售業態。實例如寶能開拓萬麥便利店，在深圳同時開出了8家店，除了該主力業態外，還重點打造倉儲式會員店“東市西市”、精選會員店“悠寶利”；佳兆業商業集團旗下自創兩大自有品牌“CASA MIA(卡撒米亞)精品超市”和心居地複合書店，並計劃開出200家生鮮便利店；上綠地的G-Super門店不斷擴張，並推出了新品牌“吃喝研究所”；
另一方，線上電商企業於線下實體企業各種聯姻。比如大悅城地產與京東集團雙方達成了以會員體系為中心，推進CRM系統打通的共識。據悉，在線下業態上，雙方將進行聯合創新，包括推進大悅城線上線下融合經營、引入京東之家和7FRESH等創新業態，並結合京東無人超市的業務模式共同打造新型業態。
又如寶龍聯合京東跨界無界零售，打造新品“寶龍創想實驗室”，對接新零售，業態涉及兒童、餐飲、超市、數碼等，包羅生活細節，融合線上消費實現流量導入。前幾天，由寶龍創想室投資的逛友智能科技，現場發佈了其剛剛在2018 CES上斬獲機器人類創新大獎的ShopPal小炮逛街機器人，將廣泛適用於購物中心、商業綜合體、大型零售商、主題園區等公共場所的共享跟隨服務機器人。
此外，騰訊今年動作頻繁，與融創、萬達、紅星美凱龍、步步高、永輝、屈臣氏等實體零售展開合作。
消費革新，新品牌差異發展
消費升級的大趨勢下，消費模式和消費需求多元化發展，尤其是個性化消費的崛起，代表如抖音等社交軟件的火爆，這種不受束縛、追求自由和自我標籤的消費形態，讓購物中心不得不注重年輕消費，細化各種業態和品牌，過去以奢侈品、快時尚為主力標配的商場紛紛“改頭換面”，更多的引進了一些“新面孔”。
首店成為目前商場傳達個性、亮點的重要砝碼，這些“獨特”的品牌，要麼是自帶流量的網紅品牌，要麼是以品牌旗艦店、集合店的身份進入市場的，或者是大企業自己孵化的新品牌，互聯網企業開出的線下店等等。
基於這樣的一種新思路，2018年進入購物中心或商場的首店越來越多。據中商數據統計的2018年前十個月上海、杭州、南京三個城市的新品牌首店數據顯示，三地前10月共引入了853家首店，其中上海602家、杭州179家、南京72家。這其中也不乏全國首店、亞洲首店乃至全球首店，比如LVMH集團旗下澳大利亞運動品牌2XU、法國Darphin朵梵芳療、加拿大Aquapro水適能室內潛水中心、永旺幻想旗下莫莉哇咔親子餐廳、美國AERIN雅芮香氛、法國Dior迪奧香氛世家、日本MDNA SKIN等。
近年來，各地新開購物中心數量激增，品牌同質化日益嚴重，競爭激烈，同時消費模式、群體的轉變，實體商場紛紛尋求新品牌首店進駐爭取差異化優勢，吸納更多的消費群體。
總結：整體來看，消費升級是2018年整個行業的主旋律。傳統商業在積極擁抱互聯網，線下零售成為關注點，線上線下一體協同，商業功能也從產品消費轉向場景消費，跨界與融合、大數據應用、共享與合作、調整與升級成為行業變革、創新的新趨勢。中國商業地產看似供應過剩，實則存在供給側結構性改革的巨大潛力。
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