原創： 克而瑞浙江區域 易居克而瑞浙江區域 4天前
很多人猜測，蕭山科技城會是良渚和蕭山市北之後，下一個「消化不良」的板塊。
診斷理由很充分，杭州樓市又一次出現分期付款，就是均價2.8W+的蕭山科技城紅盤。
太陽底下沒有新鮮事。行情大好的時候，所有樓盤都是漲聲一片。等到潮水退去，你才知道誰在裸泳。
當購房者從瘋狂搶房變為持幣觀望，開發商從挑客戶變成被客戶挑，一個已經提前預支價格想象空間的板塊，確實存在很大的爆冷可能性。
今天，我們就從蕭山科技城的兩大熱盤——仁恆的前灣國際社區和融創的江南壹號院入手分析一下，在目前的行情下，蕭山科技城到底能不能撐起2.8W+的價格？
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板塊價值：尚待兌現
前灣和江南壹號院所處的蕭山科技城板塊，西鄰亞運村，東鄰經濟示範區，北面與錢江新城二期隔江相望，南邊是蕭山中心城區。
配套的教育，醫療，產業都在規劃建設中，發展潛力巨大，但需要一定的等待時間。
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由於兩個樓盤相距很近，客戶來源基本一致，均以錢江新城和濱江的外溢客戶為主，包括蕭山城區的分巢及拆遷戶。另外，前灣還有一些上海客戶，追著仁恆的品質不遠而來。
從最近一次的登記情況來看，江南壹號院中籤客戶與前灣登記重複的有63組，因為前灣開盤更早，所以具有提前收割客戶的優勢。
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項目定位：針對改善
先說前灣，來到售樓處入口處，大鯨魚引人注目，水景、大草坪、兒童樂園等拉高了整體項目的檔次。仁恆與香港置地聯手打造的一座總規模達3萬方的實景示範區。前灣主打的是社區概念，自建商業中心、教育資源、醫院一應俱全。
下雨天不用走到戶外，通過地下通道就能走到超市買東西，走到學校接孩子放學。交通方面，距離城市中軸快線1.1公里，一個比較尷尬的距離，走路有點遠，開車有點近。
再看江南壹號院，售樓處氣勢恢宏，新亞洲風格融入中式園林的理念，簽約區落地玻璃北面就是那個天然市政湖泊，巧妙的運用嵌入水景池，營造出了一種無邊泳池的感覺。
但整體來看，江南壹號院高層+合院排布，影響樓間距及公區的配套，且距離前灣的社區配套較遠，但距城市中軸快線僅600米距離，步行即可到達。
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戶型設計：講求實用
從戶型上來看，前灣的99㎡精緻優美，得房率為91%（含贈送），實得面積達到90.09㎡。南向採光面大，面寬達到10米，較為通透明朗。但空間佈局稍顯缺憾，動靜不分明，客廳夾在主次臥之間，受到干擾。
相比之下，江南壹號院的94㎡也做到了三房兩衛，實際得房率更高，達到了95%，實得面積為89.3㎡。同樣三開間朝南，且動線流暢，動靜分區，性價比更高。
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板塊價格：快速上漲
從價格來看，前灣國際社區高層均價約2.85萬/㎡，裝修標準4000元/㎡，；江南壹號院高層均價28300元/㎡，裝修標準3800元/㎡；刨除精裝修，兩個樓盤均價都在2.45萬/㎡左右。
需要注意的是，在這兩個樓盤之前，蕭山科技城已斷供1年多。中駿錢塘御景去年高層的成交均價在1.8萬/㎡左右（毛坯）。僅時隔一年，板塊價格已經漲了6500元，漲幅超過36%。
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看盤結論：
從開發商的角度來說，蕭山科技城“即將”成為高端居住區，但這些畫在宣傳圖上的綜合配套，目前都還停留在規劃階段。
購房者顯然也不認為這個地方值2.8萬，登記結果也證明了這一點。前灣國際社區“流搖”；融創江南壹號院也只是勉強達到搖號標準，並且登記人數水分很大。
由此看來，蕭山科技城作為第一個出現分期付款的板塊並不意外，2.8W+的板塊均價能維持多久，就看下一步買賣雙方的心態博弈了。
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