文 | 程立
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杭州還未正式露面的全新住宅項目——今天介紹餘杭區、蕭山區、富陽區和臨安區。
為了方便大家查閱，我們將這些全新的項目信息製成表格，包含了項目名稱、項目所在版塊、拿地時間、拿地價格、參考單價、拿地成本佔比（拿地價格/參考單價）以及佔比排序這些內容。
每一節，我們對區塊、板塊做了簡單的分析。
希望能夠對大家有幫助。
以下內容特別說明：
1、除了基礎信息外，專列了拿地成本佔比這一項，目的是為了讓大家對同一區內的項目，拿地成本高低有個基本的概念。
一般來說，拿地成本越低，房企的利潤空間越足。但是，由於各個項目地塊指標不同，很多隱性成本無法計算清楚。
譬如配建公租房、養老用房、學校、公園綠地等。還有不少商住項目中商業佔比較大的，拿地價格也會偏低。尤其是部分早些年拿地的項目，這個比值會特別低，實際上卻存在較大的財務成本。因此，這個指標只能作為一種參考，不能作為唯一評判標準。
2、參考單價以兩種形式表示。帶有雙限字樣的，是官方拍地時明確的最高銷售均價。其餘的，則是參考周邊現有售價，或者周邊地塊限價推導出的可能的銷售價格，作為參考。
3、部分項目詳細數據缺失，歡迎大家補充。
蕭山區共28個，餘杭區35個，富陽區8個，臨安區22個，小計93個，加上主城區的58個，合計151個全新的項目。
蕭山區
錢江世紀城是擁江發展下的城市中心，對標錢江新城6.98萬元/方的限價，哪怕目前4.7萬元/方的價格，也還具有向上的空間。今後兩者之間的差距應該會越來越小，直至萬元之內。
這種市中心的樓盤，賣一套，少一套，只要你有錢，統統推薦，市中心有套房，總是一種身份的象徵。
當初世紀城紅盤創世紀賣3.5萬的時候，市北的樓盤價格在3.1-3.4萬，現在世紀城價格4.7萬，市北還被限價在3.75萬。
今年不少區域限價比去年漲了5%-10%，但其中不包括市北。
對比那些漲上去的板塊，市北似乎成了窪地。畢竟緊挨著世紀城，趁著供應量大，可以好好挑選。
重點推薦：亞運村項目。
南臥是剛需的聚集地。對比去年的2.5萬，這裡也漲了不少了。只是最終剛需買房還是要看自己口袋裡有多少錢。南臥或許就是你夠得著，有配套，離濱江和市區都還算近的最佳選擇了吧。
重點推薦：融創的融望之城。銀泰的進駐，將匯聚蕭山本土大量的消費力，應該算是南臥最值得關注的項目了。
南站新城這個板塊之前沉寂了一段時間，接下去到了利好兌現的階段，價格雖然不再便宜，但限價之下，對於自住的客戶來說，總歸是划算的。
空港新城這個限價竟然比大江東核心區還要貴一些，讓我覺得不太合理。性價比一定是大江東核心區更高一些，市場的反應也是一樣的。無論參與人數還是搖號中籤率，都是後者佔優。
其餘板塊主要以地緣性客戶為主，但這裡面其實也是有投資機會的。那些低價的，會有利潤空間。很重要的一點，不用擔心沒人接手。因為這裡地方好的商品房不多。所以不用擔心沒人接手，反而比投資客雲集的新興板塊要安全的多。
餘杭區
餘杭區的發展力度真是杭州之最。擁江中心之外，最熱的板塊幾乎都集中在餘杭區。
天空之城和富力中心把未來科技城核心位置的限價拔到了3.45萬。於是，未來科技城2.0核心，價格順理成章的變成了2.9萬。
網上吐槽鳳凰臺太貴的帖子還在，樓盤高層部分卻已經賣完了。這次用濱江的杭語藍庭作錨定，2.9萬的價格被坐實了。
老餘杭和閒林擺脫了萬年坑，一飛沖天，既來自於未來科技城的擴容，也來自於這裡的真實需求。早晚高峰走一走，會發現，這裡怎麼這麼堵？
有人，熱度自然下不來。
良渚新城前後總共8次萬人搖，勾莊出了兩個兩萬人搖，風頭一時無二。接下去，這裡還是杭州最熱的板塊之一。運河雲莊、寶龍廣場，都會是萬人搖的預備役。
崇賢一直是供地大戶。因為繞城內，因為便宜，所以賣得很不錯。尤其是地鐵延伸的傳聞出來之後，更是讓人熱血沸騰。
大眾的眼光，總是不會錯的。不管多少供應量，只要繞城內，這個價格，還是最低價，還是剛需應該買的地方。
東湖新城是崇賢的下一檔，中環附近，這裡性價比最高。2萬上下的價格，享受的是臨平副中心的核心配套。
有著不少上市企業的錢江經濟開發區提供的產業支撐，加上臨平市民中心的落位，東湖新城是有長遠發展潛力的剛需板塊。
臨平新城終於出來新盤了。一來就是好多個。核心區2.8萬，星橋板塊2.4萬，喬司板塊2.87萬，這幾個定價涇渭分明。算上東湖板塊的2萬，整個臨平是杭州2萬+，生活配套最好的大板塊。
生活在臨平副中心的人們，按需選擇即可，有多少錢，辦多少事。
九喬數字商貿城是餘杭區插入杭州主城區的一隻腳。不少屬於江乾區的位置，比這裡離錢江新城還要遠。這樣的地理位置，註定這裡會有溢價。
所以這塊屬於臨平的邊角料給的限價是3萬，遠高於臨平新城核心區的2.8萬。這裡其實就可以看作江乾區九堡的一部分。
今年九堡一帶新市場遷來不少，九喬會是一個快速起來的板塊，而且，起得有底氣，有支撐。
富陽區
富陽儘管併入杭州比臨安更早，但關注度並不高，一眨眼，富陽中心位置的限價上到了2.98萬。
金茂秦望城市眼項目會是富陽中心的標杆，杭州這邊關注可能不會很高，但對於富陽本地人來說，這裡就是杭州的錢江新城。好多有錢人都等著這個項目。
對於在杭州主城區工作的朋友，重點推薦：銀湖和東洲板塊。
前者有地鐵，唯一要注意的是，關注一下樓盤距離地鐵站口究竟有多少距離。
後者價格低，距離濱江近，只要足夠便宜，也是剛需的好選擇，這裡開到濱江的時間大概和義橋過去差不多。
臨安區
臨安樓盤的信息不是很全，這裡作為杭州主城十區中唯一不限購的區，有著來自全國、全省的大量投資客，這是一個事實。
但是有投資客並不是一件壞事。匯聚投資客的資金，快速發展整個區域，是為陽謀。只要利好不斷，發展良好，投資資金不離場，臨安可以用5年時間，做完別人10年才能做的事。
地鐵16號線馬上就要開通了，35分鐘從最西面就能達到未來科技城CBD中心。這意味著，這條地鐵沿線站口的樓盤，可以和未來科技城無縫銜接。這是剛需們的福音。只要一半多點的價格，就可以買到房子，讓那些本來買不起房子的人，有了購房的希望，這也算是陽謀。
臨安的拿地成本佔比都比較低，原因是限價拔得比較高。這裡要解釋一下，臨安之所以限價拔得高，並不是大家以為的政府想要託市。而是為了給高低配留出空間。
這樣才可以做出高層+洋房、高層+排屋的產品。看上去高得離譜的限價，是給排屋、合院準備的。否則，就只能和杭州市區一樣，全部做成高層產品了。
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