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下週五，徐州將會迎來2018年的又一次大型土拍。此次土拍對徐州第四季度樓市走向會有重大影響。東區的商住地塊原雲龍區政府地塊、鳳凰山南側地塊以及彭祖大道北側地塊是這次土拍的重點，備受關注。
要知道，現在東區新房比較少，出讓地塊也少，下週即將土拍的地塊對於東區來說是一次大補水，而且，有業內小道消息稱，此次土拍，將會有新的百強房企在徐州拿地！ 今天，我針對即將拍賣的三塊土地實地勘察。
1、實探東區萬達片區地塊，雙地鐵，周邊二手房價格在1.1萬/㎡—1.6萬/㎡，中介說，地鐵通車後，這邊房價還要漲！
2018-29原雲龍區政府地塊
地塊位置：三環東路東，民富西路北
出讓面積：24441.28㎡
規劃用地性質：商住
出讓年限：70年
容積率：1.8≤R≤2.0
綠化率：≥30%
起拍總價：25620萬元
起拍樓面地價：5241元/㎡
看到這個地塊名字的時候，我就知道對於其位置我不需要再多加解釋了，該地塊處於東區雲龍萬達板塊 ，與民富園就隔了一條河道，地塊隔壁就是獅子山派出所。
原雲龍區政府地塊是本次土拍中，雲龍區唯一一塊住宅用地，總體面積只有2.5萬方，地塊所在位置屬於住宅集聚區，附近有民富園、綠地世紀城等老小區，新樓盤已經絕跡。
距離雲龍區萬達步行只需要15分鐘，如果騎小電驢的話，也就5分鐘的車程，最值得一提的是，這塊地建成小區之後，是實打實的雙地鐵房，這2個地鐵口分別是1號線獅子山地鐵站和慶豐路站。
今天我到該地塊發現，這一塊地早就用圍牆圍起來了，只留下一個小門供人們出入，地塊中部分區域長了野草，看起來很荒，沒有長野草的地方也堆積著拆遷材料。
此外 ，地塊中有放小摩托的棚子還沒有拆掉，被周邊的居民充分利用。
在與周邊派出所大叔的聊天中，我瞭解到：這塊土地曾經成功拍賣過一次，據大叔回憶是被一位4s店姓李的老闆拍走了，後來不知為何又重新掛了出來。
這是一塊有故事的地。我在網上查了一下，發現，這塊早在2010年就成功拍賣，被盛業集團成功競得，當時地塊屬性還是40年的商辦用地。
然而，比較尷尬的是，拿到這塊地之後，盛業集團原雲龍區政府地塊就再也沒有了動態，直接今年9月22日這塊地又被重新掛了出來，此時的地塊已經不是8年前的地塊了，
土地性質從40年商辦用地變成了70年的商住用地，容積率從4.2變成了2.0，綠化率也從20%漲到了30%。最值得關注的是起拍樓面地價也從之前評估的1208元/㎡漲到了現在的5241元/㎡。
如此熱門的地塊，周邊的二手房價如何呢？
我來到地塊周邊的中介店打探一番發現：中介對周邊房價非常有信心，並且直接告訴我，明年10月份地鐵開通，這邊二手房價必定要漲5000元/㎡。
我：哥，現在這附近二手房價咋樣？
中介：不咋樣，這周圍從1.1萬/㎡到1.6萬/㎡ 都有，看你要啥房子了，民富園的會便宜點，綠地世紀城比較貴，綠地剛成交了一筆，單價1.45萬/㎡。
我：那現在這周邊二手房市場咋樣？還低迷不？
中介：8、9月份比較低迷，現在活躍多了，現在來這邊買二手房的人也多了。
我：現在還有降價的房子不？
中介：怎麼可能降呢，明天地鐵開通，這邊區域都雙地鐵，二手房價預計要漲5000元/㎡的。
我：那這周邊如果有新盤，你覺得能賣多少錢？
中介：那可值錢了，現在萬達這邊都沒有地塊出讓，新盤怎麼著也要1.5萬/㎡往上走了吧。
據我瞭解，目前這周邊裝修逼格稍微高一點，房齡稍微小一點，報價都是要衝1.8萬/㎡的，難以想象，10月26日土拍，這個地塊不知是否會打敗富春山居，成為雲龍區新一任地王……
2、實探經濟開發區兩塊商住用地，距離高鐵站比較近，周邊配套有點磕摻
2018-36彭祖大道北側地塊
地塊位置：彭祖大道北
出讓面積：70905㎡
規劃用地性質：商住
出讓年限：70年
容積率：1.0≤R≤2.4
綠化率：≥35%
起拍總價：37100萬元
相比於原雲龍區政府地塊，彭祖大道周邊生活小區就比較少了，地塊東南面有一個綠地高鐵東城，最西南的位置有一個美的時代城，周邊的配套不多，我來來回回走了將近2公里，連個賣水的都沒看到。
雖然周邊配套不行，但是距離高鐵站比較近，開車大約10分鐘就可以到，開車到迪卡儂、宜家得20分鐘左右。值得一提的是，該地塊附近的綠化也不錯。
目前該地塊還處於一片荒蕪，圈定地塊裡面有剛收割完莊稼的地，有打著拆的無人居住的空屋子，還有還有人居住在這裡，最令我驚訝的是，我還在這塊豐富的土地裡面看到了小白菜、狗狗和雞，這真的是我見過內涵最豐富的地塊！
值得關注的是，目前該地塊是在徐州市規劃的東湖新城區域，按照規劃，這邊附近以後將會出讓很多住宅地塊。
2018-36鳳凰山南側地塊
地塊位置：鳳凰山南側
出讓面積：59770.3㎡
規劃用地性質：商住
出讓年限：70年
容積率：1.0≤R≤1.2
綠化率：≥35%
起拍總價：40410萬元
鳳凰山南側地塊就位於和平路東延路旁邊，東邊有一個快速路通道，
西邊是樹恩中學和保利合景瓏灣，北邊是鳳凰山，南邊是和平路外延路。我從快車司機口中瞭解到，這個地塊距離高鐵站只有不到5分鐘的車程，但是該地塊附近目前生活配套交通配套都不太行。
目前地塊已經用綠網罩了起來，
因為臨山，地面有一定的坡度，靠近山的區域還有建材垃圾，土地平整度一般。
目前該地塊附近由保利合景瓏灣和萬象府兩個新盤，精裝價格在1.2萬/㎡，且保利樓盤開盤非常火爆，作為限價樓盤，萬象府目前的意向客戶已經超出首開房源2倍，可以想象，這塊地勢必也會成為各大房企追逐的地塊。
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