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下周五，徐州将会迎来2018年的又一次大型土拍。此次土拍对徐州第四季度楼市走向会有重大影响。东区的商住地块原云龙区政府地块、凤凰山南侧地块以及彭祖大道北侧地块是这次土拍的重点，备受关注。
要知道，现在东区新房比较少，出让地块也少，下周即将土拍的地块对于东区来说是一次大补水，而且，有业内小道消息称，此次土拍，将会有新的百强房企在徐州拿地！ 今天，我针对即将拍卖的三块土地实地勘察。
1、实探东区万达片区地块，双地铁，周边二手房价格在1.1万/㎡—1.6万/㎡，中介说，地铁通车后，这边房价还要涨！
2018-29原云龙区政府地块
地块位置：三环东路东，民富西路北
出让面积：24441.28㎡
规划用地性质：商住
出让年限：70年
容积率：1.8≤R≤2.0
绿化率：≥30%
起拍总价：25620万元
起拍楼面地价：5241元/㎡
看到这个地块名字的时候，我就知道对于其位置我不需要再多加解释了，该地块处于东区云龙万达板块 ，与民富园就隔了一条河道，地块隔壁就是狮子山派出所。
原云龙区政府地块是本次土拍中，云龙区唯一一块住宅用地，总体面积只有2.5万方，地块所在位置属于住宅集聚区，附近有民富园、绿地世纪城等老小区，新楼盘已经绝迹。
距离云龙区万达步行只需要15分钟，如果骑小电驴的话，也就5分钟的车程，最值得一提的是，这块地建成小区之后，是实打实的双地铁房，这2个地铁口分别是1号线狮子山地铁站和庆丰路站。
今天我到该地块发现，这一块地早就用围墙围起来了，只留下一个小门供人们出入，地块中部分区域长了野草，看起来很荒，没有长野草的地方也堆积着拆迁材料。
此外 ，地块中有放小摩托的棚子还没有拆掉，被周边的居民充分利用。
在与周边派出所大叔的聊天中，我了解到：这块土地曾经成功拍卖过一次，据大叔回忆是被一位4s店姓李的老板拍走了，后来不知为何又重新挂了出来。
这是一块有故事的地。我在网上查了一下，发现，这块早在2010年就成功拍卖，被盛业集团成功竞得，当时地块属性还是40年的商办用地。
然而，比较尴尬的是，拿到这块地之后，盛业集团原云龙区政府地块就再也没有了动态，直接今年9月22日这块地又被重新挂了出来，此时的地块已经不是8年前的地块了，
土地性质从40年商办用地变成了70年的商住用地，容积率从4.2变成了2.0，绿化率也从20%涨到了30%。最值得关注的是起拍楼面地价也从之前评估的1208元/㎡涨到了现在的5241元/㎡。
如此热门的地块，周边的二手房价如何呢？
我来到地块周边的中介店打探一番发现：中介对周边房价非常有信心，并且直接告诉我，明年10月份地铁开通，这边二手房价必定要涨5000元/㎡。
我：哥，现在这附近二手房价咋样？
中介：不咋样，这周围从1.1万/㎡到1.6万/㎡ 都有，看你要啥房子了，民富园的会便宜点，绿地世纪城比较贵，绿地刚成交了一笔，单价1.45万/㎡。
我：那现在这周边二手房市场咋样？还低迷不？
中介：8、9月份比较低迷，现在活跃多了，现在来这边买二手房的人也多了。
我：现在还有降价的房子不？
中介：怎么可能降呢，明天地铁开通，这边区域都双地铁，二手房价预计要涨5000元/㎡的。
我：那这周边如果有新盘，你觉得能卖多少钱？
中介：那可值钱了，现在万达这边都没有地块出让，新盘怎么着也要1.5万/㎡往上走了吧。
据我了解，目前这周边装修逼格稍微高一点，房龄稍微小一点，报价都是要冲1.8万/㎡的，难以想象，10月26日土拍，这个地块不知是否会打败富春山居，成为云龙区新一任地王……
2、实探经济开发区两块商住用地，距离高铁站比较近，周边配套有点磕掺
2018-36彭祖大道北侧地块
地块位置：彭祖大道北
出让面积：70905㎡
规划用地性质：商住
出让年限：70年
容积率：1.0≤R≤2.4
绿化率：≥35%
起拍总价：37100万元
相比于原云龙区政府地块，彭祖大道周边生活小区就比较少了，地块东南面有一个绿地高铁东城，最西南的位置有一个美的时代城，周边的配套不多，我来来回回走了将近2公里，连个卖水的都没看到。
虽然周边配套不行，但是距离高铁站比较近，开车大约10分钟就可以到，开车到迪卡侬、宜家得20分钟左右。值得一提的是，该地块附近的绿化也不错。
目前该地块还处于一片荒芜，圈定地块里面有刚收割完庄稼的地，有打着拆的无人居住的空屋子，还有还有人居住在这里，最令我惊讶的是，我还在这块丰富的土地里面看到了小白菜、狗狗和鸡，这真的是我见过内涵最丰富的地块！
值得关注的是，目前该地块是在徐州市规划的东湖新城区域，按照规划，这边附近以后将会出让很多住宅地块。
2018-36凤凰山南侧地块
地块位置：凤凰山南侧
出让面积：59770.3㎡
规划用地性质：商住
出让年限：70年
容积率：1.0≤R≤1.2
绿化率：≥35%
起拍总价：40410万元
凤凰山南侧地块就位于和平路东延路旁边，东边有一个快速路通道，
西边是树恩中学和保利合景珑湾，北边是凤凰山，南边是和平路外延路。我从快车司机口中了解到，这个地块距离高铁站只有不到5分钟的车程，但是该地块附近目前生活配套交通配套都不太行。
目前地块已经用绿网罩了起来，
因为临山，地面有一定的坡度，靠近山的区域还有建材垃圾，土地平整度一般。
目前该地块附近由保利合景珑湾和万象府两个新盘，精装价格在1.2万/㎡，且保利楼盘开盘非常火爆，作为限价楼盘，万象府目前的意向客户已经超出首开房源2倍，可以想象，这块地势必也会成为各大房企追逐的地块。
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