4月3日，主城区土地市场即将开闸，西湖区翠苑单元的一宗宅地 ，因其独一无二的地段备受关注，也极有可能成为城西第一宗楼面价达到4万+的宅地。
地块总建筑面积约5.3万方，起价17亿，限售均价为58000元/平方米（含装修5000元/平方米），是今年城西文教区出让的首宗宅地。
4月3日翠苑即将出让地块详情
说是城西文教区，不如说黄龙商圈更凸显地块的贵气。
在过去4年出让的4宗涉宅用地里，这宗地块是最接近黄龙之心的，沿着黄龙绿茵场的中线向北笔直1.5公里，就能触及这块地，周边又遍地学府，健康，向上，挺好的。
越是正气的地块，期望值自然越高，自然而然会联想到，未来建成的项目，能不能让杭州老百姓竖起大拇指，尤其是在“挑剔”的城西市场？
地块区位概览
周边现状：
经过现场探地看到，地块占地面积虽小，但不容忽视的是，容积率有3.1，挤过了5万方的总建面。地块平整，杂草不高，最早透露将出让的消息也就是去年初左右。
九莲新村就在南面，周边各类学校比较多，界面还是偏老旧。 老城区“破界”是每一个旧城区土地要面临的问题，远如当年文溪鼎园、唐宁ONE，近到当前周边项目……即便是凤起潮鸣，在此类问题上一样乏力。相对做得较好的例子，还属规模优势+靠主干道+愿意砸钱的杭州公馆。
而这块地只比锦绣公馆大了那么一点点，从基因上来说，是征迁农居房的地，不如前两者皆为杭师范的“继承者”有内味儿。
交通：
不仅不沿主干道，地块南北距离文三、文二路均有小段距离，且是流量较大的单行线。可以对照当年蓝孔雀板块，看房需要从莫干山路转入，再行车/步行一段距离才能抵达，甚是麻烦，因为这代表未来小区出入有拥堵隐患。
毕竟这里是路网“毛细血管”较多的城西，也不难理解，不过好在学院路地铁站也就是四、五百米距离，而且还是双地铁加持，将来四个方向出行都极为方便。
教育：
城西的教育资源向来丰沃，公民同招也让西湖区房子优势更大。不过这宗地块距离最近的公办小学是九莲小学，成色稍差，其次是文二路北侧的行知小学，此外，九莲幼儿园直线距离地块350米左右。
商业：
黄龙商圈毕竟是SOD（以大型体育设施为导向的开发模式），没有大型的超级综合体，距离最近的商场是近年典型的新商业代表——黄龙万科K-Lab，直线距离400米不到，而老城西纵横百里的街区商业也有自己特有的魅力。
市场环境：
目前老城西板块在售的新房项目有中海·黄龙云起、中铁建滨江·古翠蓝庭，以及预计在今年开盘的中冶·锦绣公馆。
从现有两个项目销售情况来看，黄龙云起三开三罄，古翠蓝庭首开并没有售罄，但后续去化还可以。原因可能来自于两者在地段上微妙的不同，以及产品不同。
这也可以看到，城西虽然不大，但交通拥堵，一个核心地段的位置尤为重要，稍微偏一些就可能被代入了下游属性。
地块现状
具体可做什么品类？
吃准城西的购房者，对于产品的诉求和申花板块一定会有所不同，后续打造产品需要思考。所以这块地到底将如何设置建筑品类也是至关重要的一环，甚至是决定性的一环。
容积率3.1，限高80米，必然会有27层的高层，建筑密度22%，还是可以排出约20%的洋房的（最高限售单价含精装63300元/平方米）。
为了利润的最大化和房企品牌的树立（尤其在城西），应当放弃一定高周转，具有质感的洋房还是需要的，并且南侧是小学和5-6层的九莲新村，采光和日照条件适当。
另外，也有投拓专业人士认为，周边项目都是大户型，可以适当做一点小户型，考虑西湖区学区需求客群。
基本预测：
地块需配建10%的公租房，若公租房建安成本以4000元/平方米来计算，实际楼面起价在36383元/平方米。
若以预期销售利润5%测算，倒推实际楼面价42400元/平方米左右，成交楼面价在37800元/平方米左右，此时溢价率在17%左右。
但是由于这宗地块位于黄龙核心商圈范围内，出地频次少，具备不可复制性，加上近期房企拿地热情比较高，拿地会降低销售利润预期，20亿左右的总价在翠苑拿地，属于“土豪随意”的地块。
所以大概率还是会走高，成为西湖区第一宗4万+的土地。
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