这里说个前提：选择地段，每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足，各自需求不可能挨个解答，从大的原则上看，我这个答案，只能覆盖一个相对核心问题：
买房选在什么样的地段，更能升值。
考虑到目前城区购房客户还是偏刚需客户比较多（地缘性客户除外），大部分人并没有一步到位到城市核心区域买房的实力，这样的话就需要在几个区域中进行抉择，那么这个问题就可以进一步的细化为：
一个人的实力有限，不可能一次性直接购买核心区大户型物业，首次或二次置业，应该买房在什么地段，更能升值。
我这里讲一个简单粗暴的办法：看控规。
因为，我国的地产走势，受到政府影响非常大，政府对一个区域的经营投入，直接影响这个区块未来的发展，和升值潜力。
所谓“控规”，是“控制性详细规划”的简称，大概指的是，在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。你在搜索引擎里随便一搜图片“控规”，你看到这些花里胡哨的图片，都是——
讲到控规，重要的要看什么呢?
我觉得，可以看颜色！
如果你去看这些控规图里的颜色，会发现，基本上颜色来来去去都是那么几种，实际上代表着不同的地块规划——
我在网上没有找到比较清晰的颜色条标注，不过虽然上图看起来很复杂，实际上并不要管那边多，我觉得重点无非就那么几个点，以菏泽城区为例：居住用地，黄色标注；行政/办公用地，粉色或者玫红色；商业用地，大红色标注。
这个颜色比例，很重要。
一般来讲，居住用地与商办用地的比例，直接决定了未来这个地块的发展。
原因很简单：如果这个地块都是黄色的居住用地，证明这里只是一个居住型的卫星城，并没有不可替代的优势；而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的慢一点。
我们来看一下菏泽的规划（以下解读仅供参考）
从用地规划方面可以窥测以下规划部门对于菏泽未来城市规划的定位，首先定位是结合城市河道和周边现有高速、铁路以及现状工业片区的情况来规划的，首先由于西侧高新区工业，城市整体向西基本止步了，向北最多是到北侧日东高速，发展文教板块，同时结合牡丹园和未来七里河片区做旅游康养产业。重头戏还是中心城区为依托，向东向南发展，菏泽的空间拓展局限性还是比较的大的，铁路和高速高铁线路将东南片区切割的比较散，不利于整体的开发，而且以菏泽的发展势能，也很难大跨度的开创新城区，所以还是
以中心区域为主，在东侧、南侧设立城市组团的思路。
结合用地图，中心城区现有两个比较明显的商业集中区，勉强可以称为商圈，1、东方红三角花园商圈、2、中华路商圈。未来根据用地图还有广州路商圈和潜在的高铁片区，至于万福河人民路片区商业地可能是批复市场用地；城南何楼片区则是比较有空间的片区。至于到底最终能发展什么样，还得看菏泽这个城市的量级来驱动，就目前来看本人比较看好的
商圈是中华路商圈以及未来的广州商圈。
既然是向东南方向发展，那就重点看下哪些片区最有潜力，一中片区目前来说是一个不错的片区，但是整体片区仍然不够，而广州路济南片区则有足够的发展空间，从用地图上也有成片的商业、文体用地，明显是未来发的重点片区，结合东南侧的高铁站交通优势，南侧雷泽湖生态优势，东侧东北侧大量产业聚集，这个片区无疑是未来的潜力中心。
其实就目前来看，求稳的话可以选择人民路沿线，或者可以说是丹阳街道，毕竟就规划来看，丹阳街道是承接老城区跟新城区的纽带，也是目前来讲最安全保险的区域；想拼一拼的可以看一下广州路沿线南段，但是需要运气跟时间。为什么我会这么讲呢？原因有点残忍，但是很简单，所谓的规划选地段的方法，本质上就是“分享城市发展以及政府商业规划的红利”，这个非常考验城市发展跟执行力，不过一般情况下，针对于一二线城市，政府规划的商业区都能真正的发展起来，这个原则相对有用，但是需要时间。
但是到了三四线城市，一不小心有可能会出现梦想很美好，现实很骨感的情况，就像鄂尔多斯的花费60亿打造的康巴什新区，因为城市经济原因跟不上去，被很多媒体冠上“鬼城”之名。
现在很多开发商在卖房子的时候都习惯用规划加畅想的方式去跟客户讲解项目，但是实际上对于我来讲，我比较建议选择成熟区或者是半成熟区，这样的区位发展较快，对于非投资的刚需客而言意义更大。
写到最后，对于一个城市而言，我们每个人都希望她越来越美好，但是对于购房者而言，我们更希望”稳”，也就是像一个网友讲的“我们除了关注房价之外，更加关注项目能否交房，以及后续房产证能否按时办理”。
我们都是普通人罢了。
写到最后，买房子是每个人人生中的一件大事，在这里希望各位都能买到自己想要的那套房子。
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