調控所帶來的降溫效果正在逐步顯現。不過，受到上海外溢效應影響的，環上海城市圈依然火熱。作為環滬置業的第一站，近年來，被譽為“上海後花園”的花橋樓市備受關注。
連日來，《中國經營報》記者實地走訪了象嶼·西郊御府、香逸鉑悅、嘉寶·夢之悅、香逸尚城、浦西玫瑰園等多個項目瞭解花橋樓市現狀。值得注意的是，記者瞭解到，幾乎所有的項目都存在贈送面積的情況。其中，飄窗面積全送，陽臺贈送一半面積。據相關工作人員介紹，消費者最高可多得10平方米以上的面積。此外，當記者提及未在崑山有繳納社保的經歷，多數樓盤項目工作人員都承諾可以代辦一年社保。
對於上述問題，象嶼·西郊御府相關工作人員在接受《中國經營報》記者採訪時表示，公司方面沒有做過任何這方面的承諾或者說辭，“我們是公開透明銷售。”
記者隨後聯繫香逸鉑悅項目開發商崑山大道房地產開發有限公司、上海嘉寶實業（集團）股份有限公司相關負責人進行採訪，截至發稿未獲回應。記者在香逸尚城項目採訪時還了解到，對於不符合購買公司推出的“人才房”條件的購房者，公司承諾一次性收取20萬元“包裝費”即可幫忙辦理相關手續。對此，香逸尚城項目開發商崑山盛譽房地產開發有限公司相關行政工作人員表示會進行核查並稍後聯繫記者。不過截至發稿，記者尚未收到有關回復。
崑山市住建委投訴科相關負責人告訴記者：“這種情況查到是要進行處罰，不讓賣的。購房者可無條件申請全額退款，企業也會受到處罰，這沒有商量的餘地。”
亂象頻現
10月9日下午，本報記者實地走訪了位於江蘇省蘇州市崑山市花橋經濟開發區綠地大道與薛趙路交匯處的嘉寶·夢之悅項目。據介紹，項目於今年9月30日推出9棟、15棟、16棟樓盤，面積為86平方米和87平方米兩個戶型。預計2019年12月底毛坯交付，均價約22200元/平方米。
據現場銷售人員介紹，沒有社保的購房者在花橋購房需要一次性繳納2萬元人民幣，由開發商幫忙補齊13個月社保。另據介紹，項目共有8.3平方米的面積為贈送面積，“這些面積是完全不算在（產證面積）裡面的，你交房之後可以自己做。”此外，相關工作人員還告訴記者，首付可以先付兩成，一年以後再補齊剩餘一成。
除了嘉寶·夢之悅項目，記者隨後走訪了位於崑山市花橋金中路與集善路交會處的祥瑞·香逸尚城項目。據現場工作人員介紹，現在在售的是8號樓和10號樓，均屬於人才房，需同時滿足“本科學歷”“崑山市政府指定的120家企業上班”“年薪達到16萬”三個條件方可購買。不過，在得知記者在上海上班以後，上述負責人坦言購買沒有問題。由於不符合人才標準，需要另加20萬元的“包裝費”即可。
香逸尚城相關宣傳類公告顯示，符合條件的人才將在19800元/平方米的基礎上再享9折優惠，優惠後均價為17820元/平方米。以一套170萬元（總價150萬元+20萬元人才“包裝費”）的人才房為例，購房者需在7天之內一次性繳納20萬元的“包裝費”以及15萬元的一成首付，剩餘兩成首付可於年底補齊。另據介紹，大概有3～4平方米的面積屬於贈送面積。
值得注意的是，記者在銷售現場注意到，項目開發商崑山盛譽房地產開發有限公司發佈的公告明確顯示，香逸尚城所有的信息和內容已全部公示，最終以雙方簽署的《崑山市商品房買賣購銷合同》為準，任何個人口頭承諾和保證都不構成本項目銷售的合同條款。“香逸尚城所有可供銷售房源和價格都以案場銷控板公示為準，不存在任何房源隱匿控制和捂盤惜售行為，不收取任何額外的購房費用。”公告同時明確表示，香逸尚城項目所有銷售人員均不得收取客戶任何形式的紅包。
“這種包裝費用顯然是違規的，對買家而言沒有保障，不建議大家走違規路。”上海中原地產市場分析師盧文曦說到。
記者隨即走訪了香逸尚城對面的香逸鉑悅項目。據相關銷售人員介紹，項目住宅的參考價格為25000元/平方米，面積為84平方米、89平方米、95平方米和109平方米。香逸鉑悅相關負責人告訴記者：“那兩棟樓（香逸尚城在售人才房）是政府要求開發商為花橋的人才準備的房子，必須要把廣告打出去。因為我們是一家公司的，數據我們都知道的，截止到現在一套都沒賣掉。真正能滿足上述條件買到房子的人到現在為止一個都沒有。即使他收你20萬的包裝費也是包裝不下來的。”據介紹，香逸鉑悅項目也有一定贈送面積。
承諾“贈送面積”的開發商並不在少數。當日，記者走訪了位於江蘇省蘇州市崑山市集善路的象嶼都城項目。據項目銷售人員介紹，目前在售項目分為88平方米和83平方米兩種戶型，價格在23000元/平方米左右。項目贈送面積可以做一個小房間。項目開發商統一幫忙辦理社保，價格為19000元/年。
而在位於江蘇省蘇州市崑山市福隆路的某項目上，記者瞭解到，此次開盤項目共分為86平方米和88平方米兩種戶型。“我們每一種戶型都有非常多的贈送面積在裡面。”據項目銷售人員隨後帶記者看的毛坯建成項目，贈送面積超過10平方米以上，可代辦社保。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從當前此類城市來看，其實還是有很多新的情況，類似違規做法很多，這其實是有風險的。不過從監管角度看，適當對此類現象做調查，研究市場需求和難點也很關鍵，否則類似違規做法其實是遊離於現有的監管制度外的。
樓市“降溫”？
資料顯示，花橋鎮是江蘇省蘇州市崑山市轄鎮，位於江蘇省東南部，崑山市東部，地處蘇滬交界處，東鄰上海市嘉定區安亭鎮，有“江蘇東大門，蘇滬大陸橋”之稱。作為一個具有產業發展動能和就業吸引力的城區，大量居民選擇在上海就業，花橋與上海市中心的通勤聯繫緊密程度甚至已經超過上海市域內個別郊區新城。
地理位置和交通給花橋帶來了大量的外溢需求。據崑山官方網站顯示，房天下數據監控中心統計，9月份，崑山樓市新房共成交2908套房，雖然環比8月份的3526套降了17.53%，但是同比2017年9月的1931套仍舊有50.6%的漲幅。從區域上看，9個區域中，開發區、花橋鎮和巴城鎮分別是銷量最高的三個區域，分別成交了880套、520套和353套。
今年8月，崑山樓市共成交3526套房，環比7月份的2279套漲了54.72%。9個區域中，開發區、花橋鎮和玉山鎮是銷量最高的三個區域，分別熱銷843套、525套和447套。
而在更早之前的7月份，崑山樓市新房共成交2279套房，環比6月份的2286套微跌0.31%，同比2017年7月的2193套則漲了3.92%。9個區域中，開發區、花橋鎮和巴城鎮同樣是銷量最高的三個區域，分別成交了794套、388套和310套。
價格方面，來自易居研究院智庫中心數據顯示，2018年1月～9月，花橋鎮成交均價分別為21486、18806、20537、22129、20113、19335、23906、19708、21048（單位：元/平方米），較年初略有下降。
盧文曦表示，相比崑山市區，花橋現在有降溫趨勢，“這裡還是以上海買家為主，最高峰時售樓處90％是上海客戶，“花橋價格現在並不低，太高的價沒法走量，為求快點去化，只能下調價格。”
事實上，如果將時間拉回到早些時候，花橋樓市曾經歷了異常火熱的時期。
2013年11月16日，中國首條跨省地鐵11號線花橋段正式開通，對上海、崑山兩地居民的生活方式、崑山樓市等各個方面產生了重大的影響。花橋房價集體躍升至過萬並且一房難求，花橋的樓盤曾經惹得全國各地的人跑來投資。2016年，受一線城市調控影響，花橋樓市再度火熱,多盤售罄。
據彼時媒體報道，2016年7月15日，崑山土拍歷時13小時，是崑山史上歷時最長的土拍。隨著土拍時樓面價不斷刷新，崑山樓市風起雲湧，一些樓盤立即停止銷售、對外封盤，一些樓盤下發上漲指示。最後成功出讓6宗地塊，產生4宗地王，1宗總價地王、3宗單價地王。
其中，花橋2-1號地塊終由祥瑞集團出價35600元/平方米競得，成交總價30.897億元，樓面價14240元/平方米，溢價率179%,成為崑山有史以來成交價最高的樓盤，成為當之無愧的地王；花橋2-3號地塊由象嶼集團以43700元/平方米競得，成交總價44.067億元，樓面價17480元，溢價率206.667%，是總價地王，也是花橋地王。
2016年9月28日，崑山市政府發佈《崑山市加強房地產市場管理實施意見》，對房地產市場進行調控。
過去幾年除了少數地塊被象嶼拿下之外，基本上沒有新增的土地供應。這對於花橋本身以及北上海嘉定區域的外溢需求會產生比較大的影響。供應量少，需求量大，市場長期來講是看好的。但是短期內政策執行比較嚴格，沒有任何打擦邊球的可能。
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