房地產下半場這個命題，就一直備受爭議。2014年，前腳鬱亮喊出的“白銀時代”，表示房地產已經度過了最黃金的歲月，後腳譚華傑就祭出“大週期小週期”理論打臉。
到2017年，房地產依舊紅紅火火，孫宏斌順勢跳出來說，現在是“鑽石時代”，中國樓市還能再火10年，似乎隔空喊話鬱亮臉疼不疼。
2018年，突然一夜入冬，萬科未來3年目標是“活下去”，碧桂園暫停拿地，各大房企開始裁員的新聞也不絕於耳，又到了討論房地產下半場的時候。
事實上，這個下半場，不是市場的下半場，而是開發商的下半場。
— 01 —
真假“去地產化”
不知道大家注意到沒有，從來沒有一家房地產公司，稱呼自己為房地產公司。比如說，“萬科”不叫“萬科房地產”，而叫“萬科地產”。
有趣的是，中介公司，也不喜歡稱呼自己為中介公司，比如說，“鏈家”會叫自己“鏈家房產”。
中國人講究“師出有名”，對名字的細節，也極為講究。開發商，把自己稱為“地產公司”，會不會是因為開發商，主要是靠“地”賺錢的呢？這樣理解下來的話，那麼中介公司，把自己稱為“房產公司”也合情合理，畢竟他們確實是靠“房”賺錢。
日前，保利地產，宣佈正式升級為“保利發展控股集團股份有限公司”。接下來，萬科地產，也極可能，更名為“萬科發展”。近年，從恆大地產，更名為“中國恆大”開始，時代、遠洋、龍湖等18家知名房企，都陸續改名，從名字上拿掉“地產”二字。
看來，精明的大開發商們，都開始想明白，靠“地”賺錢這個遊戲，不那麼好玩了。
2018年上半年，各類型城市，就有近800塊地流拍。有人說，土地流拍，說明開發商資金緊張。但有沒有可能，是因為起拍價太高，賣地的一方，把自己變成靠“地”賺錢的地產商，於是，地產商只能舉白旗投降。
把名字改了，是不是就完成 “去地產化”？
至少從認知上來看，改名的開發商，是下定決心，不再單純依靠“地”賺錢，但要靠什麼，才能實現持續發展呢？
從保利的新名字來看，或許希望以後靠“錢”賺錢；而恆大，或許是想努力做到“大而不倒”；萬科遲遲沒有公佈新名字，或許還沒想好？
至於跟風去地產化的開發商，或許只是把“去地產化”，理解為“轉型”吧。比如，從單一的住宅業務，向多元化方向發展——長租公寓、商業、物流、文旅小鎮、產業地產等。這種轉型，當然值得鼓勵，但細細揣摩，似乎又缺乏經得起推敲的邏輯。
於是，更多的開發商，嘴巴說“轉型”，身體卻很誠實——截止2018年8月，僅統計招拍掛市場的權益拿地金額，50家房企，拿地金額就高達12996億。其中，拿地超過200億的房企，多達24家。
說到底，雖然大家都在準備改名字，但終究還是放不下，已經玩順手的傳統房地產模式。標準化、規模化、高週轉，這都是駕輕就熟的技能，從全集團千億，再到區域公司千億，這樣的目標，也早已深入人心。
是不是真的到了非“去地產化”不可的時候呢？
— 02 —
非要“去地產化”不可嗎？
為什麼要從2018年開始？
這就不得不提到，全球最著名的房地產週期研究專家，弗雷德·哈里森。他曾準確預見了1992年，英國房地產的崩潰，及2007年，美國房地產的崩盤，並構建了一套，完美的18年房地產週期理論。
哈里森認為，房價會先上漲7年，然後，可能會發生一個短期的下跌，接著，會經歷5年的快速上漲，再之後是2年的瘋狂（哈里森稱之為“勝利者的詛咒”），最後是歷時4年左右的崩潰。
我們拿全國房地產銷售金額數據，簡單粗暴套用18年週期理論，可以看到，我國在2000-2007年，經歷了7年緩慢上漲，從2008-2013年，開始5年加速上漲，再到2014-2016年，出現2年瘋狂上漲，那麼剛剛展開的2018-2021年，會不會迎來為期4年的泡沫破裂期？
假如我們認同，人類的恐懼和貪婪是相同的，那麼歷史就可能如此簡單重複。
所以，2018年，對於中國房地產行業而言，確實是非常關鍵的一年，這一年，我們至少需要開始做出一些變化，以應對未來的挑戰。
哈里森18年週期：哈里森研究了美國和英國，上百年的房地產發展歷史後，總結出經典的18年週期論——7年緩慢上漲，5年加速上漲，2年瘋狂上漲，4年泡沫破裂
那麼，應該如何來理解，目前中國房地產行業所處的階段呢？
借用萬科譚華傑的研究理論——從美國、日本及其他很多經濟體的經驗來看，房地產的發展週期，分為大週期和小週期。
大週期，經濟快速發展、房價持續快速上漲的時代；
小週期，大週期結束後，進入總體平緩、短期波動的時代。
以美國為例，在1950-2015年期間，美國房價、消費物價指數（CPI）、名義 GDP三條曲線，同漲同跌，可見三者高度相關。
其中，在1980-1982 年之前，三條曲線都呈現總體上行態勢，之後則轉向下行。這個區間，可以看作區分美國經濟“大週期”和“小週期”階段的分界點。
和美國平穩過渡不同，日本在1990-1992年期間，“大週期”轉向“小週期”時，市場出現斷崖式下跌，頹勢持續至今。
從發達國家的經驗來看，大週期轉向小週期，主要是因為“城市化”。
完成城市化後，經濟高速增長將隨之結束，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易，成為不動產市場的主流。
從具體的指標來看，在城鎮化率達到60%之前，名義房價很少出現超過2年的連續調整，且房價累計跌幅一般不超過10%。
1982年美國到達臨界點時，城市化率74%，而1992年日本到達臨界點時，城鎮化率77.6%，所以基本上，75%左右的城鎮化率，是一個國家經濟發展一次性大週期的臨界點。
2017年，我國城鎮化率為58.5%，處於快速發展階段後期。根據發達國家經驗，城鎮化率50%-70%，每年可增加0.8%城鎮化人口，城鎮化率70%-80%，每年增加0.6%。
換算過來，我國城鎮化率2020年突破60%，2033年到達70%，理論上，我國房地產行業，仍處在“大週期”發展的安全區域。
幾乎所有在這個階段的國家，房價都經歷了較大的上漲。
但實際上，經過政府一波強力調控，房地產市場熱度驟降——北京、上海的房價，已經出現明顯的下降，深圳、廣州的房價也開始趨穩，就連最牛氣的強二線，杭州、南京也開始出現土地底價成交，個別在售項目，開始釋放促銷、退款的信號。
因為政府也知道，當地價高過房價，房價起碼要漲3倍，開發商才能保證正常盈利。房價的非理性增長，會導致“大週期”提前結束，並且以日本斷崖式下跌為結束。
所以，“去地產化”核心，是放緩房地產的步伐，實現中國經濟的“軟著陸”，從“大週期”平緩過度到“小週期”，保證國家穩健發展。
另一個問題又來了，同樣是從城鎮化率來看，不同省域所處階段不同——廣東省高達70%，接近臨界值，而廣西省僅49%，如果全國無差別堅決“去地產化”，則會進一步加大貧富差距。
貧富差距拉大，則會導致房價進一步的失衡。
試想2008年金融危機的時候，在城市發展機會均衡的情況下，下崗職工會選擇返鄉置業，帶來社會財富平均分佈的局面。
到2018年，資源高度集中在一線及強二線城市，大家就削尖腦袋，都想在北上廣深，及省會城市買房，從而導致房價的非理性增長。
所以，全國的“去地產化”，必然會因地制宜，最終實現均衡發展——
像是北京、上海這類強一線城市，城鎮化率高達80%以上，已經進入房地產的下半場，房地產的開發銷售基本到頭，需要堅決去地產化。
除去北京、上海，中國絕大部分城市，依然停留在發展中國家的水平，這也是中國地產“大週期”能延續至2033年的原因，市場可以逐步下沉。
其中，二線城市發展較快，城鎮化率在50-70%，處在中場休息，房地產的開發銷售放緩，在“去地產化”的浪潮中，將面臨房價的結構性調整。
三、四線城市，城鎮化率30-50%，仍在上半場，不僅不需要去地產化，還需做強房地產，推動城市化進程
五、六、七、八線城市30%以下，才剛剛開場，城市在聚核階段，正經歷劇烈的城市化進程。
— 03 —
“去地產化”之後，要做什麼？
綜合來看，在2018年轟轟烈烈“去地產化”的背景下，不同城市的開發商，應對策略也有所不同——
堅守在強一線城市的開發商，面對房地產開發銷售到頭的局面，要加速培養自己在銷售之外的更多能力，要有創新的開發模式，像是辦公、商業、公寓等服務型地產；
佈局強二線城市的開發商，面對不斷提升層級的客群，應該調整地產升級策略，提高做精品項目的能力，講究的是專業上的PK；
而想繼續做大規模的開發商，可以選擇下沉到三四線城市，比拼的是投資能力和成本能力。而三四線城市，對開發商的態度就很曖昧了，怕開發商不來，又怕開發商亂來；
到五、六線城市，在剛起步的市場，需要培育新市場和新能力；再到七、八線城市，又是需要創新開發模式，可能是養老產業，也可能是文旅小鎮。
從“大週期”平穩過渡到“小週期”，美國也經歷過一輪“去地產化”，開發商大體有五個路子——跨物業類別發展；跨產業鏈環節發展；跨地域發展；跨市場類別發展；資本運作發展。
1）跨物業類別發展，不斷順應市場變化而調整
以美國最大的上市地產公司Duke為例，成立於1972年，至今仍是行業標杆。在2008年崩盤前幾年，美國房地產，可謂是貼著行業天花板走，住房擁有率最高的時候，出現在2004年6月，高達69.4%。
以2004年為重大節點來看，Duke地產公司，當年運營收入為7.1億美元，分為租賃和服務兩大業務模塊，其中辦公地產、工業地產、第三方營建的收入佔比最高。
這家開發商也是很拼，不僅做甲方，連乙方的活也攬，開發、營建、租賃及物業管理服務等，不僅不用找乙方，還可以向其他甲方，提供“一條龍”的地產服務。
值得注意的是，該公司2004年前，在已建成的項目中，工業地產佔76%，辦公地產佔21%，商業地產只佔3%，醫療項目還沒有開始。
可見，早先Duke是靠工業地產發家，後續為了規避市場風險，開始加入辦公地產，調整企業經營結構，順便插一隻腳去商業地產，和現有業務相輔相成，算是提供增值服務，擴大收入來源。
到了2004年，隨著住宅市場進一步瘋狂發展，Duke地產公司，順應市場變化，進一步調整公司的投資組合，側重於發展辦公、醫療、商業等服務型地產。新開工項目中，辦公地產佔50%，工業地產佔35%，剩下的15%為醫療辦公和商業地產。
2）跨產業鏈環節發展，設計營建一體化，提供一站式服務
美國房地產開發，基本和中國一致，所以整個住宅地產產業鏈，中美差別並不大——諮詢、融資、測繪、規劃、營建、施工、銷售、信貸（面向消費者）、物業評估。
中國大多數開發商，除了管錢，其他基本都會選擇找第三方合作，承建商、設計院、諮詢公司、銷售代理等。
再看看美國利潤率最高的開發商TollBrothers，成立於1967年，1986年起公開上市，在2005年行業達到天花的時候，毛利潤率約在22%。
Toll Brothers，像是高配版的碧桂園，美國大型住宅開發/營建公司中，唯一一個專供高檔住宅，一手包辦設計、營建和運營管理，給美國有錢人一個五星級的家。
旗下有專用的建築設計公司、工程設計公司、生產工廠，集建築師、工程師、土地開發管理和營建施工隊為一體, 有自己特有的設計定製體系。
同時，重金打造高度信息化的生產體系——Toll綜合系統（TIS），用於房屋配件製造控制與配送系統。如果項目距離工廠較遠，為了節省運輸成本，Toll Brothers會委託項目所在地，附近的第三方進行房屋配件生產。高度信息化，不僅保證異地生產的質量，還便於集團遠程監控。
不僅如此，Toll Brothers還設立了四個獨立的下屬公司——房屋信貸、產權憑證、物業保安、智能社區，為客戶提供一站式服務。
從Toll Brothers財大氣粗的成功經驗中，值得借鑑的是，在保持住宅開發作為主營業務的前提下，可以去發掘並逐步拓展，所處產業鏈中，聯繫緊密且互相支持的業務領域，藉助投資業務組合之間的協同效應，維持有重點的多元化戰略平衡，達到提高經營效率的作用。
3）跨地域發展，進軍全國，集中囤“好地”
不要把雞蛋放在同一個藍子裡的投資道理，大家都爛熟於心，但當所有的籃子都在同一輛車裡，翻車的時候，所有籃子多少都會受到影響。
還是以專做有錢人生意的TollBrothers為例，他們有選擇地佈局全國價值昂貴的區域，堅持只在“好地段”拿地。從2004-2005年的營收對比來看，Toll Brothers在大西洋中部的銷售收入增長了64%。
美國的大西洋中部，相當於北京和它的18環，由紐約州，賓夕法尼亞州，新澤西州，馬里蘭州，西弗吉尼亞州，特拉華州和弗吉尼亞州七個州組成。首都華盛頓特區也位於此區。
也就是說，這個開發商，在首都片區的銷售收入，一年能漲64%，吃環北京生意的華夏幸福，都沒這麼牛氣。就是有翻車的可能，首都的籃子也是最穩的那個。
首都的地，現在當然沒那麼好拿，
不過多囤地、囤好地也是老生常談，就是選擇經濟較為發達、住宅需求旺盛、人口增長較快的地區，有利於分散風險和產生規模效應。4）跨市場類別發展，面對各類細分市場，多元化開發
美國“嬰兒潮”一代，約佔美國人口的1/3，現在54—72歲，儼然是社會的中堅力量。龐大的人口群和強勁的財力，帶來旺盛而持久的市場購買力，激發了市場需求層次的多樣性。
加上，美國地域的廣泛性，大型企業，難以覆蓋所有的消費者需求，因此，給中小型企業，留出了細分市場的機會。
在美國top20的開發商裡，均價最高的自然是，專攻高端市場的Toll Brothers，均價最低的KB Home，也同樣值得關注。
KB Home不僅佈局全美15個州，觸角甚至伸到法國。
一開始，KB Home是做低端市場發家，隨著市場多元化發展，該公司的戰略重點，從以前的地域多元轉移到產品多元化 。目標是將產品線，擴展到包括豪華住宅的所有價位的住宅產品，並將公司一半以上的業務，轉移到更高價位的住宅市場上。
在已經進入的市場拓寬產品類型，以更好地滲透到區域細分市場中，而不是將該公司已經擁有的產品，擴張到其它尚未進入的市場。
不僅旨在確保該區域的市場主導能力，而且能夠避免，由於區域戰線拉得過長，造成的企業資源損耗。5）資本運作發展，重“規模”而快速擴張
美國的房地產開發公司，都是先後經歷創業期、發展期進行原始積累，隨後便進入資本市場，通過上市融資、設立REITs、戰略併購等手段，進行下一階段的發展。
自90年代至今，美國領先的房地產開發公司，都獲得了迅猛的發展，資產規模的5倍或10倍的增長，在不到10年的過程中就已完成。
這其中雖然也有有機成長，但最重要的是，利用美國低利率環境，頻繁通過併購實施戰略擴張。例如，D.R.Horton通過17次併購，資產規模增長10多倍。
在1994年到2002年之間，Horton公司接連買下了17家公司，這一階段瘋狂的收購，使公司規模翻了一番，旨在擴大覆蓋面及拓寬產品線。這樣雷厲風行的收購，就像現在的孫宏斌一樣。
通過收購，與這個市場上最強的企業合作，並給其提供工具和資源，然後力爭成為市場第一。這樣的併購，是經過嚴格的篩選及考核——
1）有一定規模、較高質量的土地儲備及房源
2）與當地政府、有土地的公司有良好的關係
3）與營建分包商、材料商有良好的關係
4）建成的產品在市場已有一定的美譽
5）能夠為公司的住宅總量、或財務報表上的收入等數據帶來立即的提升（這對與分包商或材料供應商談判時有利）
6）能帶領Horton公司打入某市場
就這樣，在依靠有機成長，遇到瓶頸的時候，
公司能通過戰略併購與結盟，進行行業縱向擴張和地域性的橫向擴張。小 結
綜合來看，目前中國房地產，仍處於“大週期”的安全階段，然而，隨著近年房價非理性增長，有可能會導致“大週期”提前結束，出現斷崖式下跌。
所以，去地產化刻不容緩，通過放緩房地產的發展，實現中國經濟的軟著陸。但同時，中國不同城市的發展週期不同，去地產化需因地制宜，最終實現均衡發展。
由此，不同城市，開發商的側重也不同——
一線城市，要有創新的開發模式
二線城市，PK專業能力
三四線城市，比拼投資能力和成本能力
五六線城市，培育新市場和新能力
七八線城市，也是需要創新的開發模式
所謂的地產下半場，其實只是針對開發商，開發模式的下半場。借鑑美國開發商應對“去地產化”的5大方法，只要用對了開發模式，市場永遠都在黃金時代。
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