摘要：在我國樓市賺快錢的時代已經漸行漸遠
撰文|蜜姐
今天蜜姐的微信群裡被萬科降價退款的新聞刷屏。事情緣起於在萬科"活下去"的吶喊中，廈門萬科某樓盤降價促銷，還因此上了熱搜。
據新聞報道，萬科廈門某樓盤在最近推出了百餘套89至110平方米特價房，原價500萬元/套，優惠後為278萬到298萬元/套，相當於6折甩賣。
這優惠力度可以說是非常大了。果然，市場反應非常熱烈，206套房源一天售罄……
最近關於樓市降價打折的新聞不少，這一回大佬萬科也出手了，房價的拐點真的來了嗎？
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在說房價拐點之前，蜜姐想先和蜜友們分享下國慶假期的一些經歷。
整個十一假期，蜜姐是在"房子"裡度過的。回老家探親，走到哪房子的話題跟到哪。房事儼然已經成了我們心裡的第一大事。
不得不再次感嘆，蜜姐家鄉所在的這座南方三線城市相比去年均價又漲了不少，熱門地段每平米漲2000元實屬正常。
去年回來大家都在說，房價太高了，最貴的某某樓盤已經9000一平。今年回來同一樓盤均價已經變成了1萬出頭。要知道，兩年前的省會城市較好地段樓盤的價格也不過如此啊。
數據顯示，截至2017年末全國已有29個三四線城市房價過萬，區域房價也進入快漲通道。
以蜜姐老家這座南方三線城市為例，去年到今年價格漲幅明顯，一個主要原因就是棚戶區改造。城區市委擴建及改造項目一口氣拆了2000多戶，全部貨幣化安置，其中就包括蜜姐的某位親戚。
據他說，這一波改造之後，城市的房價迅速被拉動。當然房價上升的原因也不完全歸於棚改，畢竟從去年開始，一二線城市一波又一波的調控，讓城市裡許多拿著錢無處安置卻也付不起首付的剛需們選擇了在家鄉的城市先來一套備選。即便不住，保值也是可以的。
就蜜姐留在當地的親朋好友來說，他們可不認為拐點來了。存夠了錢，買房保值成為第一選擇，熱門樓盤搖號搶房的事情也是不少見，據蜜姐高中同學說，家鄉保利的樓盤雖然標價8000+，然而還是搶不到。
02
可以看到，無論從數據還是個案來看，至少到現在為止，三四線城市的房價還是依然堅挺的，買房依然是很多人投資的首選。
但一二線城市情況似乎又有點不同了。
一線城市響應調控最快，房價穩定的也越快，部分一線城市甚至出現了下跌。雖然降幅不大，但造成的市場預期已經很明顯。
根據中指院的數據，以十一黃金週為例，四座一線城市的成交面積相比2016年都有較大幅度的下滑。相比調控已經非常嚴格的2017年，北京和深圳的成交面積也下滑，尤其是深圳。
這節奏看來，難道一線，甚至部分二線城市的樓市要被拋棄了麼？其實也不見得。一二線城市的啞火，很大程度上還是調控使然。
畢竟現在國內外的形勢都不允許房地產太過惹眼，而實際上，我國的城市化進程尚未完成，一線城市以及熱門二線城市的剛需人群依舊龐大，但，供需關係擺在那，長時間來看，供不應求的局面將會持續很久的可能性很大。
如今的慘淡，一方面是買房的資格以及資金門檻被抬高，二是大部分房產被凍結限制交易，但最深層的供求關係並沒有改變，倘若國內外經濟環境並沒有大的變故，以後的價格，你懂的。
03
三四線城市則不然，一方面是棚改貨幣化的收緊，另一方面是部分三四線城市的人口流入情況不甚樂觀，近期的漲勢已經透支了未來的漲幅。
但蜜姐身邊熱衷買買買房的親朋好友並不這麼認為，他們大部分手握好幾套房產，上一輪房產週期中實現了財富的幾何級增長。
樓市信仰似乎已經在他們心中紮根，就像有的人喜歡買包，有的人喜歡收藏藝術品，很多人更熱衷於收藏房產。
談到萬科打折促銷，他們大都不以為然，認為個體不代表局部。
這一點，蜜姐是贊同的。因為每座城市的樓市行情都不同，甚至城市裡的不同地段漲跌趨勢都不盡相同，萬科廈門有樓盤打折促銷了，但更多地方的萬科依然堅挺。
蜜姐的好基友槓桿遊戲之前曾總結過判斷自己所在城市，或者投資標的地房價跌不跌的幾大要素：
1.頭一年新增宅地可建面積高於同期銷量；
2.銷售明顯下滑，比如超過20%、30%，甚至更高；
3.房地產銷售金額比房地產投資還低；
4.土地出讓金佔當年商品房銷售額比重較高，比如接近或超過60%。
如果這幾個指標有一兩個中了，房價降不降不好說，但如果都中了，不跌可能不行。當然，也會有變量，那就是調控放鬆，貨幣、政策出手救市，甚至是刺激。
對此蜜姐深以為然。
大環境來說，蜜姐依然認為樓市不再適合短線投資，原因並非房價要降而是漲幅不可能會太大，高層的多次會議也提到：要穩房價。
長期來看，熱點城市作為升值的投資標的還是相對靠譜的，大部分三四線城市如今的價格已經不再適合入場，以後能保持住價格就不錯，在我國樓市賺快錢的時代已經漸行漸遠。
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