09.20 主題公園“去地產化”？何去何從

主題公園繁榮的背後，因衝動建設、同質化競爭過度引起的主題公園“速生速死”現象也逐漸顯現。

今年4月，國家五部門發文嚴控主題公園地產化，隨後多地掀起了清查“假公園真地產”浪潮。8月16日北京商報記者獲悉，雲南省住房和城鄉建設廳已下發《關於加強主題公園規劃建設管理的通知》（以下簡稱“通知”），且海南、甘肅等多地也紛紛發佈新政強化對主題公園項目管控。至此，在全國遍地開花的主題公園被戴上緊箍咒。業內普遍認為，主題公園的房地產化確已偏離旅遊本質，且帶來諸多隱患，從國家到地方的嚴管，將倒逼國內主題公園運營模式發生巨大變革。

落地

雲南省住房和城鄉建設廳在通知中強調，要嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得通過調整規劃為主題公園項目配套房地產開發項目，不得變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發，防範“假公園真地產”項目。

除雲南外，我國多地都接連上馬主題公園項目。公開數據顯示，近幾年，我國旅遊業從遊覽觀光向休閒度假轉型升級，主題公園逐漸成為行業風口，2017年中國主題樂園市場的零售額達到近400億元，較2016年增長27%。預計到2022年這一數字將達到892.39億元。但與此同時，主題公園批量建設發展中也出現了概念不清、盲目建設、模仿抄襲、低水平重複等問題，有些地區更是出現了地方債務風險和房地產化傾向。

為此，國家發改委等五部門曾聯合發佈《關於規範主題公園建設發展的指導意見》指出，嚴禁以主題公園建設名義佔用各類保護區或破壞生態，嚴格控制主題公園周邊的房地產開發，不得因主題公園建設增加地方政府債務。此外，主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產開發項目，必須單獨供地、單獨審批，不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批，也不得通過在招拍掛中設置條件，變相將主題公園與周邊房地產捆綁開發。

政策一出，多地開始迅速行動。此前甘肅省發佈的《關於規範推進特色小鎮和特色小城鎮建設的實施意見》中也要求，在特色小鎮和特色小城鎮建設中，嚴格控制政府債務風險和房地產化傾向。而海南則主要針對填海建度假島強調禁止純商品住宅建設。

整頓

伴隨政策落地，主題公園被納入嚴管名單，多個項目也出現變數。一位不願具名的主題公園運營方告訴北京商報記者，公司正在對各地新政的影響進行評估和研究。就在幾天前，海南省海洋與漁業廳發佈的《海南省貫徹落實國家海洋督察反饋意見整改方案》中提到，文昌椰林灣度假村人工島和萬寧日月灣日島等三個項目在填海形成的土地上不得從事商品住宅開發，同時制定項目填海形成土地長期閒置的處置方案，並結合處置方案組織編制圍填海形成土地的規劃，報省規劃委審查同意後依法審批。

以日月雙島項目為例，當地政府要求由省國土資源廳指導萬寧市政府對未出讓的土地嚴格按相關的法律法規進行土地出讓，禁止純商品住宅建設。對已出讓但未建設的土地，調整優化規劃建設方案，責令企業調整和豐富產品類型增加旅遊度假產品，並增加公共服務配套設施。同時，鼓勵企業與業主簽訂分時度假協議，變住宅產品為準經營性產品。

對此，中國旅遊改革發展諮詢委員會副秘書長、北京第二外國語學院旅遊管理學院院長厲新建在接受北京商報記者採訪時表示，“分時度假的提法應該是為了解決此前獲批建設的房地產項目遺留問題，如果未來不能作為商品房銷售，則可以作為分時度假產品，但這絕不會成為主題公園捆綁房地產的另一種方式”。

另有報道指出，南京市政府相關部門也專門組織會議，對當地現有的主題公園項目進行了全面排查。而在南京方山腳下，醞釀了四年之久的“南京夢工廠”項目前途未卜。據悉，2014中國南京文化創意產業項目推介會上，宣佈項目總投資預計達500億元的南京世茂·夢工廠項目將落戶江寧高新園，整體開發計劃分為三期，初步計劃2015年開工建設項目一期，然而截至目前，該項目仍未能開工。

倒逼

主題公園繁榮的背後，因衝動建設、同質化競爭過度引起的主題公園“速生速死”現象也逐漸顯現。據悉，目前投資額超5000萬元的國內主題公園大概可達300家，具有一定知名度且運營狀況良好的主題公園僅為10%，其他大部分主題公園處於虧損狀態。如果離開房地產支持，主題公園的運營將面臨更大壓力，模式之變已迫在眉睫。

事實上，在過去十年間，房地產傍主題公園亂象已呈現常態化發展趨勢。據分析，早年房地產市場火熱，資金回報快；主題公園投資大，回收期長，所以對於投資商而言，從經濟可行與財務分析上，單純地投資主題公園不可取。因此，將房地產與主題公園捆綁，成為當時普遍的投資模式。但當下中國已經進入經濟新常態，一味謀求暴利的投資時代已經過去，房地產行業也逐漸趨穩。隨著政府三令五申嚴控主題公園地產化傾向，地產開發商利用主題公園拿地的情況開始退出主流市場。

“以往因為房地產可快速回流資金，所以‘主題公園+房地產’似乎已經成了固定搭配，接下來在國家的嚴控下，主題公園只能靠拓展新的‘錢途’來緩解經營壓力。”歷新建告訴北京商報記者。在他看來，像迪士尼、環球影城等國際知名主題樂園，並非靠房地產賺錢，還是要依靠自有IP和園區消費等。反觀不少本土主題公園，在自有IP上存短板，對傳統文化的挖掘和融合能力也較弱，普遍出現同質化、低文化、少規劃等問題。而限制“假公園真地產”可以倒逼樂園、景區轉型，使主題公園更專注於提升主營業務競爭力。

旅遊資深專家王興斌則指出，主題公園屬高投資、高風險項目，想要做好特色主題更是頗有難度。因此地方政府也應該做好合理的城市規劃，避免盲目建設造成局部市場過剩，進而引發主題公園“速生速死”現象。