這輪始於2015年的樓市大行情，在2016年徹底爆發，全國都火的一塌糊塗。也是在這一年成為中國房地產市場的豐收年，全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元，創下歷史新高。與此同時，房子不夠賣的市場刺激下，房企開啟“瘋狂搶地”模式，也讓“地王”成功刷屏。
當大家都在等待“地王”效應之時，不幸的是調控說來就來，而且擺出一副來了就不走的架勢。眼看限購、限貸、限價等措施持續發力，新房價格被死死的摁在紅線之下，漲價徹底無望。
頂著“地王”的桂冠雖然頗受關注，然而在這種大調控時代，如何實現"地王”的週轉將成為擺在房企面前一個老大難。地產開發通行週期為兩年，簡單的參考房價會以2倍樓面價為標準。為此地產觀察今天就帶著大家一起來看看，那些2016年曾經名聲在外的"地王"們，如今都怎麼樣了？
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年度“最豪”地王
預售價：20w/㎡
2016年8月17日，在17家房企的圍剿之下，經過426輪舉牌，融信以139%溢價率，110.1億元的代價拿下上海市靜安區中興社區N070202單元332-01-A、333-01-A地塊。綜合下來，名義樓板價10w/㎡，可售面積樓面價14.3w/㎡， 創下中國土地成交單價最貴紀錄。恭喜融信，兩年過去了它依然是這項記錄的保持者。
該地塊地理位置優越，位於新靜安區內環，距外灘2km，人民廣場2.5km，陸家嘴僅3km，是上海內環除楊浦外10年來首次純住宅地塊出讓，絕對是稀缺資源。但要知道當時該地塊附近較為高檔二手房價才賣到9w/㎡。在落錘的那一刻，業界都覺得，融信（好像屬於第二事業部）對這塊地是真愛。這麼高的地價，如果售價達不到20w+，這注定是一個賠錢項目。
更為尷尬的是，出讓條件中要求，該地塊上項目90%的住宅面積中有近3000㎡的配套設施，5000㎡的保障房，14000㎡的自持房，最終可出售的住宅面積僅有約77000㎡，其中80%需要做小戶型。也就是意味著融信在這個地塊上不能建大平層豪宅，不能建別墅，只能建小套為主的普通型項目。
拿地後不到兩個月，市場畫風突變。一線城市紛紛步入調控序列，金融去槓桿大錘落下。融信有點撐不住了，2016年12月2日，萬科入股該項目，合作開發，各佔50%的權益。
其實原本萬科是有意這塊的，在這塊地旁邊有萬科翡翠雅賓利，拿下後可以連片發展，有利於溢價。土拍上敗北，融信提出合作，萬科也樂的成全。
2017年7月，東邊地塊公示了規劃設計圖，已於去年12月動工，預計今年第四季推出。如果參考萬科翡翠雅賓利的售價，限價的大背景下，預計該項目價格應在11w/㎡左右，這完全是麵粉貴過麵包，且看融信第二事業部搭檔萬科能否完成這波逆襲。
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年度最“現實”地王
預售價：10w+/㎡
2016年6月2日龍華出讓當年第一塊商住用地，深圳市A816-0060地塊。位於龍華新區民治辦事處4號地鐵線上塘站A出口處且與6號線接駁，是距離深圳福田極近而又產權乾淨的靚地。共有18家房企參與投標，最後中國電建聯合廣州方榮以近82.9億總價拿下，樓面價高達5.68萬/㎡，除去幼兒園可售面積13.7萬㎡，樓面價6萬/㎡。拍出後，就有人測算要賣到10萬+/㎡才能賺錢。
該地塊是深圳市商品房現售試點項目，出讓條件中要求這個項目只能賣現房。那麼項目要入市可能要2年左右的時間，小開發商真的玩不動。
龍華速度也很快，摘地後很快就拿出設計推出龍華金茂府案名。規劃總建面約20萬㎡，包括住宅、商業、公共配套及一所獨棟幼兒園。住宅部分有7座超高層，其中2棟44層，5棟47層，主力戶型為155-240㎡的3+1房、4房及4+1房。
如今一年半的時間過去了，金茂府已建至10幾層。開發商透露，商業已完成90%的招商落位，在4月份的發佈會上，該項目宣佈將在2019年底現樓出售。預計推665套住宅，均為帶裝修的大戶型。
周邊二手房價格示意圖
目前金茂府附近在售新房鴻榮源尚峻御園單價6.4w，周邊二手房普遍在6w/㎡左右。業內預計，金茂府要想實現盈利單價將會破10萬。
“現售”的好處是在備案價格後可以直接賣，不需要拿預售證，價格相對自由一些。如果項目拿過預售證的情況下轉現售，可以在預售的基礎上加價5%。在限價的當下，當年嚴苛的“現售“要求是否讓開發商”躲過一劫“？如今的深圳市場是否會買單這樣的價格。
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年度最強勢地王
預售價：12w/㎡
天津市在2016年11月9日出讓津南雙（掛）2016-134號地塊。該地塊為純住宅地塊，地處天津中心城區核心區域，周邊近十年無土地供應。也引來天房、綠城、中海、金地、正榮、上實城開等十餘家房企參與競拍。
有意思的是在土拍前一晚，天津土地交易中心發佈補充公告，稱將參照天津市已成交住宅用地價格，設定雙峰道地塊最高限價，如競買企業報價超過設定的最高限價，則報價無效，終止地塊出讓。但這依然無法阻擋金地拍出天津樓面單價最貴的地塊。
最終金地以47.4億元總價銷售，溢價率90%代價拿下此地，銷售住宅部分樓面價約合56095元/平方米，這完全是頂風作案。
出讓條件規定在4.21萬㎡的用地中，其中0.5萬㎡為12班幼兒園建設用地，剩餘約3.71萬㎡用地容積率≤2.5，建築面積9.27萬㎡，兼容裙樓商業、配套公建及雨水泵站。刨除商業及公建後，住宅建築體量約合8.45萬㎡，綜合該地塊豪宅屬性預計也就出500套房源。
周邊二手房示意圖
目前該項目周邊二手房均價在4.2w，而稍遠處融創星河和平印新房售價7w+。按照商品房價格兩倍於樓板價計算，該地塊面世後，售價預計會超過12萬/㎡，將會是天津市又一個新的價格高度。
只不過目前金地還有釋放該項目的信息，拖這麼久，壓力都在肚子裡。
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年度“最良心”地王
售價：730w/套起
2016年2月23日，歷經76輪廝殺，綠地以總價39億元，配建15000㎡自住房代價。從引包括旭輝、葛洲壩、龍湖首開聯合體、融創、天恆、電建南國聯合體、金地以及中鐵建萬科聯合體等競爭對手中，成功斬獲大興區黃村鎮四街、五街、六街村項目DX00-0208-6001等地塊，實際樓面價高達47000元/㎡。這一樓面價創下了大興區域住宅用地價格新高，樓面價超過當時區域內所有在售物業售價，按照樓面價
預期售價應該在10萬+。
拿地後匹配綠地最高產品系海珀系產品，為配合政府限價，將單套價格控制在800—1000w，該項目大部分為套內103㎡建面138㎡的三室兩廳，此外還有一部分套內120㎡建面157㎡的三室兩廳和套內76㎡建面102㎡的兩室兩廳。
綠地海珀雲翡在2017年1月28日獲得部分預售證，正式上市。預售價在7.33萬/平米-7.81萬/平米，最高一套價格達到8.03萬/平米，這差不多是大興近年來獲批的最高一個預售價格。
即便如此，相比近5w的樓面價，7w入市價真的算是算良心價了。這也是2016年全國“地王”中為數不多在售項目，目前在售價各730w/套起。
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年度最“強勢”地王
預售價：10w/㎡
2016年8月11日，經過107次舉牌，陽光城以15.5億，106%的溢價率，摘得福州市中心五一新城地塊。
出讓面積3.1萬平米，最高容積率為2.3。名義樓面價2.17萬元/㎡。出讓條件要求競得者需要修建4.24萬平米的安置房，由市政府按照8467元/平方米回購，此外還需要修建至少3000平米的商業，綜合下來可售樓面價將到達4.5萬/㎡。這也成為福州有史以來最貴的一塊地，甚至超過當時福州最貴的豪宅售價——4.2萬元/㎡的冠城大通首璽。
土拍當時福州各板塊價格分佈圖，又是一個麵粉高於麵包的範例。
2017年3月23日該地塊取得建設用地規劃許可證，報批項目暫用名為陽光五一花園。目前還沒有施放有關項目的具體信息，不過眼下鼓樓地區房價依然沒有突破4萬，不遠處高端項目冠城大通首璽均價47000元/㎡。
福州作為陽光城的大本營，陽光城是抱著捨我其誰的決心，拿下這塊遠超當時市場價值的土地，無疑是希望鞏固大本營，深化在福州的霸主地位。
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年度“成功”地王
售價：9w/㎡—13w/㎡
2016年11月22 廣東市集中出讓9宗土地，歷時9小時，總計1134輪的鏖戰才全部落下帷幕。其中白雲新城AB2804012地塊出讓，奪得地王桂冠。該地塊由龍湖首開聯合體以總價32.23億，配建30150㎡保障房拿下。容積率3.9，佔地面積52.47畝，摺合樓面價45469元/平方米。如果計算保障房的建安成本(以3500元/㎡米計算)，實際付出地價成本可達 46958元/㎡米。
新出讓地塊緊鄰白雲新城中軸，距地鐵2號線蕭崗站出口250m，周邊配套十分成熟。
距離上次白雲新城居住用地出讓需追溯至2012年蕭崗地鐵口南側地塊（珠江嶺南公館項目）。因此地塊周邊目前一手住宅較少，當時附近的二手普通住宅均價在1.3萬-2.3萬元/㎡左右，而與地塊一路之隔的豪宅區，均價在4萬元/㎡左右。拍出4.5w的樓面價也是出人意料。
目前該地塊已經入市，案名首開龍湖·天奕。精裝交付預計售價90000-130000元/平，主推建面182-242平的三房至四房。正常情況下，這個價格出售，是有盈利的。
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年度最“悲催”地王
歷史售價：2.6w/㎡
2016年4月15日，經過61輪競價，京港澳集團以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/㎡，成為當時區域地王，溢價率超100%。當時周邊的樓盤精裝成交價僅僅2萬+元/㎡，尚不及地價水平。
在此之前京奧港集團曾於2013年開發南京的第一個項目——京門府，該項目已接近尾聲，也就是說此次的麒麟地塊將是北京京奧港集團繼京門府之後開發的第二個項目，還是太年輕。
當年10月開發商釋放出項目的具體規劃，規劃20棟27-31層高層，分為A～D4個小地塊進行開發，相鄰地塊間設置跨街人行天橋連接，項目總建築規模約30.3萬㎡
產品定位為京奧港第三代高檔產品：科技生態大宅，打造垂直城市、立體森林，整個外立面都會覆蓋綠色植物，設計調性頗高，以100-180㎡大戶型為主。
從拿地後關於這個地塊的話題就不斷，放風售價從4萬到3.5到3，每一輪價格的輾轉背後都有各種各樣的故事。然而在限價的魔咒下，京奧港未來墅選擇妥協，2017年9月，首開154套房源，均價26000元/㎡，僅比地價高出3000—5000元。這是鐵定賠錢的售價，即便如此，首開只賣了7成左右。
2017年年末，京奧港未來墅爆出自帖“封條”停工，施工方稱項目拖欠了兩千多萬工程款。與此同時，該項目一筆34億融資已到期，而其去年銷售額最高不超過5.6億。據說開發商一直在和其他企業談收購，想想當初拿地時的意氣風發，現在只是心疼首期買房的購房者們，他們的心還涼在半截呢，
看來漏也不是那麼好撿的。● ● ● 8● ● ●
年度“名利雙收”地王
預售價：8w+/㎡
2016年8月26日註定載入廈門樓市史冊，一天之內出讓6幅地塊轟出5個地王。其中面積最大的2016XP04地塊成為焦點，最終融僑在與融創的PK中贏下來，拍出廈門史上最貴單價王。總價42.18億，溢價率139.65%，摺合樓面價38345元/平方米。禹洲地產上午還沒捂熱的廈門單價地王記錄隨即被改寫，至此廈門島外地價已達島內房價水平！
在2017年11月12日，以“你好，未來”為名的2017融僑TOP系列新品亮相暨案名發佈會上，該地塊以融僑•鉑樾府的案名正式對外亮相。發佈會上融僑高層解讀項目將以“健康科技”為靈魂，開創人居X時代。
項目主推高層建面45㎡-200㎡的戶型和疊加別墅，精裝交付，具體價格還未透露。融僑鉑樾府名列廈門2018年316個重點項目之中，今年很可能正式入市，它將成為廈門環東海域東部新城的重要組成部分。
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年度“最有魄力”地王
售價：6w+/㎡
誰曾想，金茂鄭州首秀會以地王的形式呈現。
地塊原貌
2016年8月18日，鄭州出讓於位於鄭東新區朝陽路南、龍翔二街，鄭政東出〔2016〕14號地塊。旁邊有永威上和院、正弘瓴築、建業九如府等地王項目。土地面積 55930.95/㎡，約83.90畝，容積率大於1並且小於1.7，建築限高24米。
作為政府指定的鄭州豪宅片區，這裡也成為鄭州房企試水頂豪的鍊金地。該地塊引來永威、正商、亞新、金茂、融創等10餘家房企參與爭奪，歷經9小時233輪的血拼，最終金茂以161.94%溢價率，35.1億元的總價收入囊中，樓面價36915萬元/㎡，而旁邊建業.海馬九如府清盤價僅為在3.8萬元/㎡。這塊地也讓鄭州地價進入“4000萬”時代，成為鄭州史上雙料地王。
6個月後，也就是2017年2月27日，該地王項目正式開工建設。整體建築面積約為16.5萬平方米，共17棟樓，預計在2019年6月份精裝交房。
如此高的樓面價，為提升溢價，金茂採用其成熟產品系裡的最高端“府”系設計，打出綠色科技的招牌。12大科技系統集於一體，鍍銀LOW-E玻璃、毛細管網、恆溫、新風等從“溫度、溼度、空氣、陽光、噪音、水”六大基本生命元素出發提升居住品質。
金茂府洋房均價63000元/平米，特殊部分戶型如下疊1層的報價11萬/平米起 ，果然最貴的地價催生了鄭州最貴的房子。金茂府在北京、上海這些已交付城市的口碑非常好，二手房的溢價很高。
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年度“最有情懷”地王
最高售價：20w/㎡
潮鳴艮山單元D4-01、05地塊
2016年3月23日杭州推出潮鳴艮山單元D4-01、05地塊，位於環城東路和鳳起路交叉口西南側，距離西湖2公里，在杭州老十門內，據說片區已經8年沒有新地塊出來了。D4-01地塊位於北面，土地出讓面積20380平米，容積率2.8，體量約5.7萬方，為住宅兼商業商務用地，住宅部分比例不大於70%，D4-05地塊位於南面，面積相對較小為14035平米，容積率1.8，為住宅兼商業用地，合計建築面積8.2萬方。
在經過56輪競價，綠城建發以37.35億元競得潮鳴宅地，摺合樓面價45368元/平米的代價拿下這宗土地。綜合傳統文化中“鳳起”和“潮鳴”非凡的韻義，定“鳳起潮鳴”為案名。
從平面圖可以看到，紅色部分是做的中式別墅，藍色那棟樓是產權式服務酒店，剩餘都是大平層住宅，其中33套精裝中式宅邸，7棟精裝高層，1棟產權式服務酒店全部精裝交付。
目前該項目已經入市，產權式服務酒店5萬/平米左右，精裝的大平層住宅均價8萬/平米左右，中式別墅還沒開始買，估計能在20萬/平米左右。
一點不掩飾對綠城和藍城的喜愛，在杭州除綠城之外甚少有別的房企能做出碾壓式的產品。像鳳起潮鳴這種極具有情懷的項目，並且又處在這種核心城區，只能是可遇不可求。置入一套城市別墅傳世也不為過。
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2016年，高總價、高單價、高溢價率“三高”地塊潮水般的出現在一二線城市，全國30多個城市，接連刷出340宗各式地王。
截至2017年年底根據克爾瑞一組數據顯示，在其調查2016年熱點城市50個典型“地王”中，僅有7個盤，29個已開工未開盤，仍有14個尚未開工，主要集中在廣州、深圳、蘇州、廈門等一二線城市。“地王”集體患上了拖延綜合症，其中不乏2016年上半年便成交，現在依然閒置。這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區域，多個區域的“限價”直逼“地王”的樓面價，這意味著當前若入市即虧本。
你不在江湖，江湖卻還流傳著你的傳說。
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