房地產圈離開了“任大炮”任志強總，真的不熱鬧了，所以每一次他的出現都能引起一點點波瀾，尤其今天，更是如此。有朋友戲稱：任總今天給所有開發商做了一篇軟文。
未來機會點在哪？
調控是松還是緊？
房子還能買嗎？
任志強每次參加一些論壇拋出的觀點和預判，
經過時間的印證都沒錯，這次呢？
近日，任志強在這論壇的乾貨，可能夠我們消化好幾天。我們經過深度理解之後整理了其中的十條精華，供你思考。
1
一季度房價其實暴漲了
我們可以看到1月份的時候，施工面積是負的。今年一季度漲了多少呢？漲了7.9%。今年的一季度是全國平均房價歷史上漲幅最高的一年。
利用70個大中城市或者100個城市的指數，看起來房價是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。
但實際上，從有房地產以來，歷史上的第一季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
2 現在是"抄底"機會：東北、西部地區不能碰
銷售增長了百分之十幾的銷售額，為什麼房企沒錢呢？因為投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發商基本上兜裡都沒錢。
基金公司們就有了抄底的機會。因為開發商兜裡沒錢了，開發商要有很多錢的話要基金幹嗎？去年開發商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元，國內融資很困難，就跑到國外融資。
所以今年一季度，開發商境外的融資已經達到了去年的50%。前年是多少？2015年境外融資只有140億美元，也就是說今年一季度以前，比2016年全年在境外融資的錢還多。主要是因為國內沒機會，這是一個很重要的問題，開發商兜裡的錢不夠了。
所以最開始我說，投資會持續下降，就是因為沒錢了，如果還保持百分之十幾的高位資金增長的話，可能還會持續一段時間，現在看來要想維持一個高速的增長，已經有困難了。
有人說，4月25日開始降息，銀行準備降準，這是個信號，但是這個信號會到什麼時候不知道。到目前為止，1.3萬億裡頭有9000億是銀行間進行內部調整的錢，對社會只有4000億，但主要用於中小企業貸款，而且明令禁止流向房地產。
別人家娶媳婦你看著高興就行了，那不是你家娶媳婦兒，所以這個差距是很大的。
分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區已經沒有了增長能力。
3
調控造成劣幣驅逐良幣：開發商們開始造爛房子
另外一個實際問題，我們現在看到市場上的調控政策基本上都是劣幣驅逐良幣。
因為限價導致產品的劣質。就是開發商沒蓋好房子，你只能蓋破房子，越破越好。這個破房子破到什麼程度呢？就是上邊有一些一期的房子賣的很好，又有空氣淨化器，又是高級的電梯，又是高級的門窗，二期的價格比一期的還低，於是大家把空調都撤了，把電梯換成最破的電梯，把外牆的瓷磚給弄沒了。
總之，以後可能得蓋破房子，不能蓋好房子，這是一個很麻煩的問題。這是產品與價格之間的矛盾。我們想蓋環保好產品，你不讓賣高價，怎麼辦？
很多企業在擴大規模，但是擴大規模和利潤之間產生矛盾，因為你想擴大規模很容易，有錢就行，但是不讓你賣高價，你的利潤差越來越減少。我們可以看看領頭的這些企業，實際上整體銷售價格很低。比如說碧桂園，去年比前年的低，就是隻能賣破房子，賣低價，擴大規模，但是利潤達不到那麼高。
4
越出政策的地方房價越漲：政策其實在變相鼓勵"炒房"
我們的媒體在所有的宣傳活動中把這個意思都搞錯了，政策陷入了一動悖論，這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說，出臺政策以後很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎？他傻呀？
在座的這些人每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？ 漲了才壓著，是吧？如果那個葫蘆扔在水缸裡頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走。現在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸裡的水是不是往上走？這麼簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
為什麼？因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲，天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價。現在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎？
所以形成的結果是，房價繼續上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導致的結果，我們有五次大型調控，每次調控之後房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。
所以政府的政策說悖論就是因為他在鼓勵大家炒房，這是一個很麻煩的事情。
二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什麼？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。
5
調控讓房地產還是計劃經濟，讓"離婚"買房破壞了社會道德
我就不知道他們怎麼想的，反正弄的政府管搖號，開發商還不能搖號，我想不懂，所以它是一個悖論，它離市場經濟越來越遠，計劃經濟還是計劃經濟。市場經濟一個最基本的條件就是，顧客是上帝，我們得尊重上帝。現在老不尊重上帝，老讓大家離婚，這有問題。
為什麼離婚？不離婚買不了。再一個就是，一離婚就省了20萬，要是300萬的貸款就省了60萬，100萬就是20萬的利率。
所以利率高低，首付高低，對離婚不離婚影響很大，因此選擇離婚的人越來越多。一般的情況下，全年中國大概有333萬離婚，出調控政策後平均在
580萬左右，每年離婚的大概多了200萬，這是很嚴重的問題。這破壞的是什麼？破壞的是道德。市場經濟講的是什麼？講的是契約精神，講道德。越是破壞市場，把社會道德全都破壞了。有的假離婚變成真離婚了，打官司。社會道德被破壞是非常危險的。尤其是這個首套房的利率上升，我們到底房子是住的還是炒的？我覺得銀行認為他是炒的，否則你不能讓首套房的利率降低嗎？首套房你不能說他是炒房子吧？
6
中央與地方的博弈
我最近去了很多地區，地方官員都問我，怎麼想辦法和中央政府政策博弈？我說你們怎麼都這麼想？
比較早的90、70，這個調控政策而產生了加層高，偷面積的做法，這是開發商和政府的政策鬥爭。第二步就變成老百姓離婚了，那就是
消費者開始跟政策進行鬥爭。現在就是地方政府開始跟政府進行鬥爭。地方政府本來是市場監管者，監管者現在有一個問題了。有一次，一個地方房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個重要的就是他的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後，市長書記被約談官兒就當不成了，所以這是一個很重要的問題。
地方政府就得跟政策做鬥爭，所以他們就想個辦法，把市裡的房價和縣裡的房價結合起來。先是遠郊區，遠郊區不行就把周邊市管縣的價格全合進來。
所以我們現在看這個房價，漲不和漲，那個數字已經不是一個真實數字了。
開發商、消費者和地方政府三方聯合起來和中央博弈。要是不博弈，地方政府地賣不出去，你要硬壓著開發商，地賣不出去了。所以，這就是一個很嚴重的問題。
7
樓市如何走取決於特朗普
這些調控政策出臺，反而讓房價又漲了就是一個難題。
很多人問我，什麼時候這些政策能夠取消？什麼時候這個政策能夠解封？前兩天開會有一個老總告訴我，最好就得看看我們特朗普先生給我們幫多大的忙。特朗普先生要讓中國的外貿掉下去了，要讓中國的經濟掉下去了，可能政府就得把這個後門開開，讓開發商日子好過點，要不然經濟就掉下去了。
如果地方政府財政支出遇到了問題的時候，它對土地財政的依賴性就加大，去年土地財政是5萬億，土地出讓金是5萬億。
地方財政一共8萬億，如果沒有這5萬多億的支撐的話，地方財政很難支撐債務轉化問題。今年就得看看了，我們的土地出讓到底能怎麼樣。一些好的城市仍然在高價出場土地，但是很多城市已經出現了一些控制。地方的財政收入，很多已經開始出了困難，這就是問題。
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