我作為商業地產從業人員，業務並不涉及住宅，所以在我自己衡量地段的時候，視角和傳統的主做住宅的從業者不大一樣，更願意從商業及住宅城市功能融合上來分析地塊價值。
這裡說個前提：選擇地段，每個人養老/工作/升值/自用/投資不一而足，各自需求不可能挨個解答，從大的原則上看，我這個答案，只能覆蓋一個相對核心問題：
買房選在什麼樣的地段，更能升值。
而考慮到知乎受眾群的實際，大多還是年輕人，沒有一步到位直接在城市核心的實力，通常要在幾個區塊中進行抉擇，那這一個問題進一步細化為：
年輕人實力有限，不能一次性直接購買核心區大戶型物業，首次或二次置業，應該買房在什麼地段，更能升值。
我有一個簡單粗暴的辦法：看控規。
因為，我國的地產走勢，受到政府影響非常大，政府對一個區域的經營投入，直接影響這個區塊未來的發展，和升值潛力。
所謂「控規」，是「控制性詳細規劃」的簡稱，大概指的是，在城市建設中，政府對一個地塊，有著怎樣的規劃。
你在搜索引擎裡隨便一搜圖片「控規」，你看到這些花裡胡哨的圖片，都是——
看控規，最重要的是什麼呢——
我認為，是顏色！（逃
如果你去看這些控規圖裡的顏色，會發現，基本上顏色來來去去都是那麼幾種，實際上代表著不同的地塊規劃——
這也太複雜了，你也不太能記住。我建議重點關注的無非是：居住用地，就是黃的，辦公/商業用地，基本是紅的/粉的。（不同的圖有細微差異。）
這個顏色比例，很重要。
居住用地與商辦用地的比例，直接決定了未來這個地塊的發展。
原因很簡單：如果這個地塊都是黃色的居住用地，證明這裡只是一個居住型的衛星城，並沒有不可替代的優勢；而如果這個地塊大面積比例是商辦地塊，則商業的繁榮，必然在此提供了工作崗位，這些人群傾向於就近購房或者租房居住，未來這裡的房價和租金都有保障。即使房價下行，由於旁邊有足夠的商業和工作人群，這裡的房價，至少跌的緩。
拿廣州為例：
廣州最核心的CBD地塊，就是珠江新城花城廣場一線CBD，控規長這樣：
（資料來源：第一太平戴維斯 商業樓宇部廣州市土地開發中心，以下同）
你看，中間整體地塊全都標紅，全是甲級和超甲級辦公樓，旁邊的黃色地塊住宅，必然價值上存在不可替代性。這個區域雲集著廣州一大半以上的五百強、金融、大國企總部，所以這個區塊的住宅，也是最貴的。
當然，現在說這裡的房價貴，是馬後炮。但當年你看到這張控規圖，就應該有個預期，這個區位的房價，一定不差。事實上就是這幾年，隨著中央紅色地塊的寫字樓一棟一棟建好，辦公人群越來越多，地鐵線路越來越擠，周邊的房價漲了好幾倍。
如前所述，年輕人買不起這麼成熟的中心區，那麼我們來看一看在建的周邊區域，基於同樣的邏輯，哪些更有發展。
比如：下面的廣州廣鋼新城及白雲新城 CBD
這兩個地塊，距離市中心都算近，也都是政府重點開發的區域。有一點值得留意——
地塊裡，大片面積都是黃色的住宅用地，而不是紅色系的商業用地。即使售樓部的妹子再跟你說什麼「這裡面政府投入的規劃非常好，很多企業都已經進駐」，你也要明白：控規裡沒有規劃什麼辦公用地，這裡就沒什麼工作崗位。
廣鋼新城明顯是居住區，白雲新城口口聲聲說自己是個 CBD，但是裡面能上班的地塊，主要是集中在地圖左下一帶，其實還是一個居住區。相對的不可替代性，就弱。
當然，這兩個地方房價現在也很高，主要是得益於距離市中心近，但它的發展後勁，我個人態度就相對保守。
再比如：廣州的金融城片區及琶洲互聯網創新集聚區
這兩個區塊，一眼看去，就知道和上兩個地段完全不同。
首先，這兩個區域裡，大比例都是紅色的商辦地塊，未來預期會有大量人群在這裡辦公，許多企業都會入駐。而這麼密集的辦公人群，如果就近買房，只能選擇周圍非常少量的黃色居住區塊。所以，這裡未來的住宅，在我看來是廣州未來非常值得購買的地段。
其次，這些商辦地塊，現在還沒蓋好，所以區內住宅需求還不算特別大，一旦蓋好，必然迎來上漲。
第三，這兩個區域，裡面的物業基本上都是很高層的超甲寫字樓（具體可以在地塊的控高和容積率數據裡查到），未來容量大，都遠遠超過上面白雲新城左下角的地塊容積率，容量越大，未來對周邊住宅帶動越明顯。
但是，也不能完全照搬我的經驗，具體問題也要具體分析，比如我們看一下同在番禺區的漢溪長隆商圈及萬博 CBD 商圈：
粗粗看上去，兩個區內都有大片深色商業辦公地塊，黃色住宅地塊比例都比較低，是不是兩個地方住宅都具有同樣的潛力呢？
其實不然，光看了地塊規劃是深色，也要看規劃了以後，具體拿來幹啥。
同樣是深色的商業辦公地塊，既可能拿來做寫字樓、也可能拿來做商辦性質的居住型公寓。只有寫字樓才能提供產業發展，公寓還是用來住的，不但對區內住宅價格沒啥支撐幫助，還可能分流居住需求。
這兩個地塊，發展就完全不同——
左邊的漢溪長隆商圈，裡面雖然也有很多深色地塊，但你實際去溜達一圈就發現，這裡面大部分是保利和奧園兩個地產商蓋的公寓，寫字樓佔比相對不高。
而右邊這個萬博 CBD，裡面雖然也有公寓，但很多項目都是寫字樓項目，樓層高、體量大，以後會有很多人真真正正在這裡上班，所以過去幾年裡，右邊的萬博 CBD 的房價增長，就一直比左邊的長隆商圈好。（當然還有一個因素，左邊先通地鐵，右邊後通，而且有在建線路，也享受了較大增幅。）
當然，每個城市有每個城市不同的地段和規劃，每個地段也有各自的優勢，總結本文，主要的原理如下：
1. 看控規：優先選擇整體地段中，商業寫字樓用地比例大的；
2. 看用途：同樣很高的商業辦公用地比例，選擇裡面真正拿來做寫字樓的；
3. 看產品：同樣拿來做寫字樓，選擇裡面樓層高、總面積大的；
4. 看時間：同樣的產品，選擇住宅先蓋寫字樓後蓋的，這樣寫字樓蓋好住宅才升值。
此外，還要注意：
這種控規選地段法，本質上是「分享城市發展及政府商業規劃的紅利」，這非常考驗城市發展和政府執行力。
在北上廣深一線和強二線城市，城市發展相對迅速，政府規劃的商業區通常都能真正發展成商業區，我的這個原則，相對有用。
但是如果是弱二線城市乃至於三四線城市，經常出現政府規劃了一個開發區，想的很好，大幹快上，規劃了連片寫字樓，結果城市經濟不行，跟不上去，規劃了也沒人來上班，那就不適合採用我這種地段選擇法。
至於這種控規圖在哪能搞到？——我這裡的圖是直接在市國土資源和規劃委員會官網上就能找到，大部分圖直接在搜索引擎輸入「地段名 + 控規」就可以搜索到，如果實在找不到，可以去到樓盤售樓部裡，找裡面的銷售妹子問一問。
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