買房與存錢的問題，現在仍然是個糾結的問題，但是在5年前，甚至是10年前，這根本不算是個問題。因為那個時候的答案很清晰、很明確，買房在過去的幾十年裡成功跑贏了通脹、跑贏了大部分其他投資增值速度，所以買房要比存錢划算。

炒房是怎麼形成的？根源就在於房產的保值增值性被發現，從1998年開始，集體分配房制被逐漸取消，商品房市場早已悄然上位，從2000年開始，房地產正是成為了拉動經濟發展的一項重要手段，被提到了很重要的位置，在過去的幾十年裡，房地產從不被人知，逐漸發展到大街小巷天天談論房價，這是行業地位確認的過程。

一方面房地產的行業地位得以提升，各項發展資源都向房地產聚集，另一方面，一開始個別人買房，在不小心實現了財富增值之後，一大批人緊隨其後，跟著囤房賺錢，因為 人都有趨利性。炒房客就此應運而生。自2016年的930新政以來，我國房價走向了平穩發展道路，今後該不該買房，需要區分看待，5年後，現在100萬元的房產“升值”多少？該不該換成“現金”？專家點醒，慶幸選對！

第一、該“買房”還是“存錢”，看房地產發展政策、看房價發展趨勢和行業走向。

看待房地產發展問題，需要從三個方面分析，城市發展、人口因素、政策因素。就是樓市指聞經常說的“房價長期看發展、中期看人口、短期看政策。”

首先，房價的上漲從根本上受到城市發展水平的制約和影響，如果城市發展潛力大、後勁足，那麼將來房價仍然就有上漲空間；如果城市發展潛力小、後勁不足，則長遠來看，房價上漲的空間也不大。

其次，房價漲跌受到人口因素影響，中期來看，城市吸引力強，人口流入大的，則住房需求多，從供需關係層面影響房價上漲。反之城市吸引力弱、人口流入少的，則住房需求少，當房子供大於求的時候，房價自然會回落下跌。

再次，短期內房價漲跌受到政策影響，包括房地產調控政策和貨幣供應政策，調控可以非常直接地干預市場供需、干預房價水平。貨幣供應策略包括貨幣供應放鬆還是收緊，貸款利率是調高還是調低。我們發現，幾乎在每次貨幣寬鬆的情況下，房價總能小幅上漲一波。

【計算】：根據社科院的預測，今後我國房地產總體平穩，預計2019年房價漲幅是7.6%，我們以此計算，100萬元的房子，5年後大約在144萬元左右。很容易看出，在這個基本水平下，房子增值速度依然不減，5年增值44萬元。當然了這個計算水平略高，因為社科院僅僅給出了2019年房價漲幅預測。

第二、該“買房”或者“存錢”看貨幣增值速度和通脹情況。

要看買房子與存錢哪個升值快，還需要充分考慮經濟中M2的增加情況和GDP增長情況。M0是指現有社會上所有的現金量，M1是指M0加上企業的活期存款總和，M2是指M1加上全國的所有定期存款總和。

• 在經濟發展中，M2的增長應該是與GDP增長相互匹配的，這樣貨幣的購買力才能夠基本保持。
• 如果M2＞GDP，這樣就很容易導致貨幣購買力的逐漸降低。
• 如果M2＜GDP，這樣就很容易導致貨幣購買力上升。

不過，以上這些都是理論標準，實際情況可能二者經常無法達成完全一致，要麼前者高、要麼後者高。在經濟快速發展的過程中，常見的是M2的速度快於GDP的速度，進而緩慢導致貨幣購買力不足，直接反映的CPI指數上。例如我們見到的10年前一支鉛筆才1毛錢，現在一支鉛筆可能需要2元錢，這就是M2增加的結果，隨著時間的遷移，購買力可能減弱。

【計算】：根據現有銀行最高的5年定期存款利率4.5%計算，100萬元存款，5年後大約是124萬元，增值收益24萬元，收益也很可觀，但是比起房子的增值，似乎略遜一籌。

第三、在“買房”與“存錢”問題上，還要看自己買房目的和方向。

1、行業規範，特別是房地產稅。行業規範化的推進，這是房地產發展的必然趨勢，從2014年開始，房地產稅就一直被提及，到2019年仍然如此。房地產稅是一種財產稅，是對房屋財產保有徵收的一種稅，與房地產行業以往的各項稅費不同，這個無法轉嫁給購房者和他人。

所以，房地產稅對多套房的人而言，可能會增加房屋持有的成本，在今後購房中，需要充分考慮好這一點，如果買房不顧政策趨勢，買房子賺的錢說不定抵不上交稅的錢呢。

2、買房是否容易出售。現在房地產被牢牢調控穩住，今後樓市大概率依然如此，國家多次指出調控不會鬆懈，個城市穩妥實施差異化調控策略。房住不炒和一城一策是指“以房地產平穩發展為目的，哪裡有需要調節那裡。”典型解釋為，今天這裡房價熱了，就提高調控標準，明天這裡房價過冷，就放鬆調控標準。

該不該買房的問題，因人而異，如果是剛需的話，則仍然是可以買房的，說不定在房價平穩的情況下還是個好時機呢，如果是炒房者的話，則可歇矣，房住不炒已經沒有炒房空間。

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