房產經紀人在帶領買房人看房時候，刻意隱瞞房屋弊端，或者簽約時候有未履行提醒、告知義務、慫恿簽訂陰陽合同、虛構社保、規避限購令等行為。購房者可以追究房產經紀人的責任。經紀人在其自身能力範圍內提供真實信息，購房者受到損失，不能夠要求中介賠償。
一、以下5種情況可追究中介責任
1.未履行提醒、告知義務
二手房買賣合同通常是由中介機構提供的格式文本，只有合同的核心內容，如價款金額、付款時間及方式、違約責任等事項需要房屋買賣雙方協商確定。
審判實踐中，部分中介機構或經紀人經驗不足，對相關事項未盡提示義務，導致雙方未進行充分協商，或未將雙方口頭達成的一致性意見載入合同。
2.未提示特殊二手房的交易風險
二手房的性質複雜多樣，除普通商品房外，法律對於經濟適用房、央產房、軍產房、小產權房、農村房屋等特殊性質房屋的交易有特別規定。
部分中介公司審查不嚴，或明知不可為而為之，引發大量糾紛。
3.審查不到位
中介機構在一定程度上負有審查房屋真實權利人的義務，包括核實登記所有權人與出賣人是否一致，詢問所有權人的婚姻狀況，要求共有權人作出同意出售承諾等。
而有些中介機構未盡到對房屋權屬的審查義務，導致買賣合同在履行過程中出現障礙或者無法履行。
4.慫恿簽訂陰陽合同
在二手房簽約之前，部分中介公司為了以較低的稅金吸引買賣雙方，製造出總價款較低的網籤合同。
用於申報稅款，而包含雙方真實意思的合同用於實際履行，且未進行備案。
這種操作方式給國家稅收造成了巨大損失，同時也給一些當事人惡意不履行合同提供藉口。
特別在房價大幅上漲之後，賣房人可能會以此為藉口提出合同無效。
5.虛構社保、規避限購令
在交易的時候，存在少數中介機構為不具備購房資格的人開具虛假社保證明。
中介機構的這種行為違反了法律規定，也由於整個交易建立在違法與欺詐的基礎上，買賣雙方所簽訂的合同可能被法院確認為無效。
二、以下2種情況中介可免責
1.中介在其自身能力範圍內提供真實信息
中介公司可要求出售方提供產證原件以便和複印件核對，也應當到房產交易中心瞭解房屋的權利情況。
但如果出售方偽造了權利人的身份證和產權證進行交易而造成買受方的損失，則買受方不能認為中介方提供了虛假信息。
因為在通常情況下，中介難以對偽造的證件進行判斷，這超出了其能力範圍。
中介對其提供的信息並非是一種保證責任，而是一種謹慎、勤勉的責任，盡到合理的注意則可。
2.中介對他人的信用沒有保證義務
中介只是中間人，與委託人簽訂合同的是中介居間介紹的第三人，第三人在履行合同過程中如果實施了違約行為，中介不承擔責任。
三、購房者在選擇中介時應注意的事項
1.驗明正身，看其工商執照、稅務登記，以及是否有合法中介資格。
2.索要發票，一定程度上可檢驗中介公司是否正規，產生爭議時還可作為證據。
3.謹防合同陷阱，格式化文本可能暗含霸王條款，對方針對條款作出明確解釋時，要做好錄音。
4.不要相信口頭承諾。
5.保留一切證據，合同、發票、宣傳廣告、照片、錄音等，便於遇到糾紛後向有關部門投訴，甚至起訴至法院。
桐萌房產，您的房產後端服務專家！辦理房產貸款、過戶業務，請找桐萌房產！
閱讀更多 桐萌房產諮詢 的文章
