6月5日，深圳正式對外發布《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見(徵求意見稿)》

依據《意見》內容，本次改革在總體設計上，將堅持以住房供給側結構性改革為主線，突出多層次、差異化、全覆蓋，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，構建多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應與保障體系。充分發揮政府、企業、社會組織等各類主體作用，優化調整增量住房結構，盤活規範存量住房市場。

《意見》規定，到2035年，深圳新增建設籌集各類住房將達到170萬套。這被認為是深圳繼1998年後第一次房改後的第二次房改，影響到深圳未來18年！其實不止18年，而是將永久定格深圳的房地產發展路徑。

《意見》畫餅，170萬套住房分為三大類

第一類是商品住房，佔40%左右，以中小戶型商品房為主。有能力的人通過商品房來解決住房需求。

《意見》明確深圳將繼續嚴格實施房地產市場調控政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持以中小戶型商品房為主，努力促進房地產市場平穩健康發展。

第二類是政策性支持住房，佔40%左右，包括人才住房和安居型商品房，各佔20%。

人才住房，可租可售，90平米以下為主，租售價為市場價的6折；安居型商品房對收入有要求，深戶，可租可售、以售為主，70平米以下為主，租售價為市場價的5折。

第三類是公共租賃住房，佔20%左右，其重點面向符合條件的戶籍中低收入居民、為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體供應，30-60平米為主，租金為市場價的3折，特困人員及低保、低保邊緣家庭租金甚至打1折。

值得一提的是，《意見》在過去保障的基礎上，進一步擴大了保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環衛工人等為社會提供基本公共服務的從業人員和先進製造業藍領產業工人等群體納入公共租賃住房保障範圍。

也就是說，保障房佔比60%，包括人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套，商品房佔比40%，大概只有70萬套。

到2035年，深圳再添100萬套公共住房

《意見》明確制定了2018年至2035年，深圳住房發展的主要目標——統籌解決各類居民的住房問題，構建相對完備的住房供應與保障體系，確保戶籍特困人員、低保及低保邊緣家庭應保盡保，各類人才和中等偏下收入居民以及為社會提供基本公共服務的相關行業人員、先進製造業職工等群體的住房困難得到有效解決，有能力通過市場解決住房問題的需求得到較好滿足。

為了達成170萬套中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房三類公共住房，總量不少於100萬套的規定。深圳已結合新一輪城市總體規劃編制調整，合理規劃佈局了住房空間，進一步加大住房土地供應力度，計劃新增盤活35平方公里土地用於建設各類住房。同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

第一階段（近期），2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。

第二階段（中期），2021—2025年建設籌集各類住房45萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。

第三階段（遠期），2026—2035年建設籌集各類住房83萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於50萬套。

此外，為了更好地盤活存量、優化服務、加強監管，規範和培育發展住房租賃市場，深圳去年開始構建真實、透明、便捷、安全的住房租賃交易服務監管平臺，目前正在擴容運營中。

深圳房價還要漲？

文件中有一句話值得注意，“嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。”這就明確特別是高端，大戶型，豪宅商品房會明顯減少。

說到170萬套房，這數字是怎麼確定的呢？

截至2017年底，深圳市常住人口1253萬人，預計至2035年，常住人口將達到1800萬人，新增約550萬人， 預計新增住房需求約180萬套。

這還只是未來預見的新增人口的住房需求，那存量人口的住房需求呢，解決了嗎？

深圳的存量住房總量，商品房也就是220萬套左右，這個水平遠低於北上，北京是800萬套，上海760萬套。

而常住人口，北京2170萬，上海2418萬，北京上海在嚴控人口流入。深圳到2035年，1800萬人，目前的220萬套商品房，加上70萬套商品房，也就近300萬套商品房，按照這個人口密度，深圳到2035年，房價是要比北京貴的。

深圳已經認識到，靠深圳有限的土地和商品房供給是解決不了住房需求的，所以深圳改變了思路，反正也保障不了所有人的住房問題，那就退而求其次，解決需要保障的人，所謂的高端有市場，中端有支持，低端有保障。

深圳的房改思路，無形之中，讓我們難免對號入座了。

第一梯隊，富人，自由去買最貴的頂級豪宅，將來豪宅20萬，30萬，40萬也不要驚訝。因為豪宅供不應求，以後價格只會越來越貴，目前新加坡和香港的現狀已經說明了這點，新加坡的祖屋價格和商品房價格相差四倍，香港的商品房均價12萬，豪宅三四十萬的很常見。

第二梯隊，中產階級，家庭年收入在50-100萬的人群，買普通商品住房，這部分人從政策上，我估計是滿足不了安居型商品房要求的，收入超標了，這部分人其實是最苦逼的，申請保障房不夠條件，只能去買商品房，但買商品房壓力又特別大，因為在深圳，家庭年收入這個水平，要養一兩個孩子，要負擔月供2萬，真的需要省吃儉用。但好歹還是能買的起商品房，也算是擁有自己的私有產權，在社會等級劃分上，他們可能會有滿足感。

第三梯隊，人才房和安居型商品房，也就是以前的經濟適用房，改頭換面，買不起普通商品房就買政府給你打折和帶有附加條件的商品房，其實大家都心知肚明，過去能分到安居型商品房的都是什麼人，那些繳稅多的大企業還有機會拿土地蓋租賃房，分人才安居房，但一般的中小企業就別想了。這是個很好的福利，人才房是商品房的6折，商品房5萬，人才房只要3萬，安居房5折，只要2.5萬，對剛需的吸引力非常大，所以對於剛需來說，如果能申請的到，誰都想去申請，哪怕他有諸多轉讓限制。

比如，出售的人才住房和安居型商品房在一定年限內實行封閉流轉。在此期間，你想買商品房，或者想賣，只能賣給其他符合條件的人，或者由政府回購。你買了這個房子之後，繳納社保15年，或者滿了60歲之後買房滿10年且符合條件，可以申請向政府繳納一定比例的增值收益後取得完整產權，跟商品房一樣上市流通。

這一創新舉措不僅符合了深圳土地資源緊缺的市情，而且可利用有限住房資源，解決更多家庭的住房困難問題，同時兼顧了市民普遍希望擁有一套完全產權住房的消費觀念。

第四梯隊，公共租賃房，跟以前的廉租房沒兩樣，換個名字，還是面向低收入人群，買不起房的就去租房，讓你在城市裡有個蝸居和落腳的地方，徹底打消買房的念頭，省得天天抱怨房價高。

18年170萬套房子，這是什麼概念？平均每年不到9.44萬套的水平，商品房只有3.89萬套，保障房5.55萬套。

當前，政府已經表態，新政策出臺後，深圳將繼續堅持房地產調控態度不動搖，嚴格落實各項調控措施，保持房地產調控的連續性和穩定性。

保障房的增加，短期只會對低端市場造成壓力，這有利於剛需入市。

但中期來說，深圳的商品房供給量減少，每年只有4萬套供應量，可以說完全不夠，所以中長期來說深圳商品房價格還是有上漲的壓力，畢竟很多人是無法通過保障房來解決住房需求的。

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