長租公寓與甲醛超標
華說
長租公寓企業最近“有點煩”。
前些日子，一些城市的房租上漲，其中北京城表現最著。輿論尋尋覓覓之下，找到了“幕後黑手”——長租公寓企業，認定其藉助雄厚的資本力量在市場上“炒房租”，從而導致房租飛漲。長租公寓企業當然大喊其冤，不過輿論之事向來是“三人成虎”，扳回局面談何容易。至於房租上漲是否源自於長租公寓企業“炒房租”，區區在下此前做過分析（詳見《北京的房租》一文），不再贅言。一波未平一波又起，“炒房租”指責聲浪尚未平息，長租公寓企業又陷入了“甲醛超標”風波。上月末，杭州一名白領王某因急性髓系白血病離世，家人質疑死亡原因與其租住的鏈家下屬自如公司的房屋室內甲醛超標有關。由此，“甲醛超標”取代“炒房租”，成為人們議論的熱點話題。
新華社播發的一則題為《長租公寓甲醛超標問題緣何多發？》的報道，披露了長租公寓“甲醛超標”廣泛性和嚴重性。援引其中的一段文字：
一家接受自如委託的空氣檢測機構告訴記者，近日，他們對北京一個區數十套自如公寓進行室內空氣檢測，結果觸目驚心：所有新裝修公寓的甲醛濃度基本都超標。“新公寓甲醛平均超標３至８倍。”該檢測機構負責人說。
存在甲醛超標問題的還不僅是新裝修公寓。一位在自如公寓居住兩年的租戶說，房內至今能聞到刺鼻味道，近期他購買甲醛測試盒檢測，發現甲醛還超標。
還有參與自如公寓檢測的第三方機構負責人表示，曾受委託對一些出租時間超過１年的自如公寓進行檢測，甲醛濃度仍不達標。
沒有疑問，以“甲醛超標”為核心的室內空氣汙染問題，不限於自如一家，而是普遍、廣泛存在於所有長租公寓企業，是一個行內的共性問題。或問，此論斷從何而來？道理簡單：長租公寓的經營模式，決定了“甲醛超標”如影隨形，驅之不去。
傳統房產中介提供的租房服務，主要是在房東和租客之間牽線搭橋，然後向房東和租客各收取中介服務費用，通常是月租金的50%，賺取的是佣金收入。長租公寓企業雖然也同樣提供租房服務，但經營模式與之完全不同。要而言之，長租公寓企業是一個“二房東”，先從房東那裡租來房源，裝修改造，然後轉租給租客。從經營模式看，做的是“批發零售”的生意。譬如說，向房東整租2室1廳的房子，裝修打隔斷，將客廳改成臥室，從而形成3間房子分別向外出租，其賺取的，是批零價差以及一部分增值服務收入。
市場的慣例，長租公寓企業與房東簽訂的租房合約期限3至5年，裝修改造以及傢俱電器配備的費用均有長租公寓企業承擔。因為長租公寓企業是一個“二房東”，一方面它要向房東支付租金（一般是約定一年有一個月的空置期，空置期不計算房租，即一年付11個月的租金），另一方面它又要投入裝修、傢俱和電器的費用，這是它的成本支出。收入呢？是轉給給租客的租金。租金是市價，在市場競爭下，任何一個長租公寓企業的要價不可能超越同行之價。那麼，如何在3至5年的合約期限內實現收益最大化？途徑有二：一是降本：最大限度地降低裝修成本和傢俱電器的配置費用；二是增效：最短時間內完成裝修和出租給租客。長租公寓企業的選擇，是雙管齊下。
如何最大限度地降低裝修成本？很簡單，用最便宜的裝修材料。裝修過房子的人們大抵知道，市場上實木價格昂貴，人工板材如膠合板、細木工板、中密度纖維板、刨花板等價格則低廉的多。甲醛具有加強板材的硬度及防蟲、防腐的功能，這些人工板材大抵使用以甲醛為主要成分的脲醛樹脂作為膠粘劑。長租公寓企業為了降低成本，裝修時大量使用便宜的人工板材，加上人造板製造的傢俱，再加上含有高濃度甲醛但價格便宜的乳膠、發泡膠、塑料、油漆和塗料，必然導致室內空氣中甲醛濃度超標。不止此也。室內有害氣體的濃度高低與通風條件也密切相關，但已經說過，長租公寓做的是“批發零售”的生意，為了增加可供出租的房源，將客廳封閉起來改為臥室，大幅降低房屋的通風條件，使得有害氣體難以排出，加劇了室內空氣的汙染。
最短時間內完成裝修和出租給租客則能減少房源的空置時間，從而儘快地為長租公寓企業帶來收益。長租公寓的裝修和轉租速度快到什麼程度？新華社的報道中提到了一個例子：“杭州一位房主告訴記者，他家的房子自住，鄰居家的交給蛋殼公寓出租。兩套房裝修程度差不多，他家自住的一套才裝修一半，蛋殼公寓已經住人了。‘眼看他們從收房、裝修到入住一共就２０多天’。”從收房裝修到入住僅２０多天，公寓室內的空氣質量如何可想而知。
或問，長租公寓企業是否能夠採用環保的裝修材料和傢俱，同時延長公寓的空置時間，儘可能讓甲醛等有害氣散發出去之後再出租出去？回答是，不是不可以，但這意味著長租公寓的成本大增，也就意味著租金將大幅上漲，租金大幅上漲則將導致客源減少，房源空置率明顯上升，收不抵支，虧損是也。這是說，在這個走規模化、低利潤率道路的行業，一個這麼做的長租公寓企業會在競爭中被市場淘汰出局。
2018/9/13
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