“都市裡的村莊”是城區的“傷疤”，城中村一直都是一個尷尬的存在，前面是高樓林立的現代化建築，轉身卻看到低矮破舊的房屋，破壞了市容市貌，阻礙了城市建設，也側面反映了城區發展的不均衡和不充分。
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“都市裡的村莊”是城區的“傷疤”
上海的城中村拆遷之路，從來沒有停過。
自2014年上海11部門聯合發佈《關於本市開展“城中村”地塊改造的實施意見》後，城中村改造逐步推進中，城中村其實就是在城鎮建成區或城鎮規劃區範圍內，集體土地被全部或大部分徵用，原農村居民全部或大部分轉為城鎮戶口，被城鎮建成區包圍或基本包圍的自然村。
從廣義上說，"城中村"是指在城市高速發展的進程中，滯後於時代發展步伐、遊離於現代城市管理之外、生活水平低下的居民區。
上海城中村分佈很廣，市中心、快速城市化的城鄉結合部、新市鎮的邊緣以及各類工業區、開發區、大型居住區的夾縫之中。
上海城中村的產生和延續是有制度性的因素在的，追溯到浦東開發以來，上海市城市化水平迅速提升，中心城區快速擴圍，據不完全統計，上海市中心城區面積32年來擴大了2倍多，原先分佈在城市周邊的農村被迅速納入城市版圖。
隨著中心城區“退二進三”、舊區改造、市政建設的快速推進，中心城區的居民向城鄉結合部導出，但是，城中村居民無法獲取均等的公共資源和服務，衍生成現在的“村容”。
城中村地塊改造的對象主要包括區域位置分佈在外環周邊、老城鎮地區，處在城市化包圍之中；土地性質以集體建設用地為主，現狀為村民宅基地和其它建設用地犬牙交錯，相互交織。
人口結構為原農村居民大部分或全部轉為城鎮戶口，本地人與外來人口數量比例嚴重倒掛；環境"髒亂差"，違章搭建現象突出，存在大量社會管理和安全隱患，與周邊形態和環境形成反差；相關基礎設施和公共服務設施超負荷運行使用。
近幾年上海加大對城中村治理的力度，值得一提的是始建於1958年的彭浦新村，現已納入新靜安區，60年來從偏僻鄉村到中心城區的大型住宅區，歷經滄桑鉅變，濃縮了時代變遷。城中村裡沾滿水漬的水頭龍和起了青苔的水池隨處可見，終將成為歷史。
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前8月滬推9幅城中村地塊
2035上海規劃中提出鎖定建設用地總量，控制在3200平方公里以內。隨著城鄉一體化進程的加快，土地改造無疑成為了重要的環節之一。據瞭解，目前全國各大中城市的"城中村"地塊規模依然十分巨大，這就需要此類地塊必須改頭換面，重新規劃改造。
城中村雖然在區域上已經成為城市的一部分，但是在土地權屬、管理體制等方面依然保留著農村的模式，成為制約城市化進程的重要障礙，另外，由於"城中村"自身的特殊性，居住了大量流動人員，群租、違建、非法租賃等現象層出不窮，存在極大地安全隱患，嚴重影響環境衛生和人身安全。
據騰訊房產上海站統計，今年1-8月，上海土地市場共計成交67幅經營性用地，幾乎以底價和低溢價成交。在這67幅地塊中，有9幅為"城中村"改造項目，總出讓面積41.54萬方，總成交價177.03億，9幅地塊全部底價成交，包含5幅純宅地、2幅商辦地、2幅商住地，競得方均為國企。
從區域來看，寶山區共成交5幅地塊，數量最多，地塊分別位於顧村、楊行、大場板塊;其次是奉賢南橋新城區域肖塘板塊，共成交2幅；閔行梅龍鎮、金山新城區域各佔1幅。由此可見，城中村改造地塊已經成為了申城商品住宅類用地的重要來源之一。
這幾幅城中村地塊從地理位置來看，位於位於外環外，離軌交有一定的距離，生活配套設施一般依附周邊成熟的社區，不過，無論是交通便利還是配套成熟度上來說相對比較缺乏。
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“撿漏”城中村地塊
樓板價比周邊純宅地低3000元/平
今年上海城中村地塊集中放量，在提高土地有效利用率的同時也給開發商包了一個“大紅包”，城中村改造地塊全部底價拿地，既緩解了建設用地的緊張，又提升了“村民”的居住品質，還節約了開發商的拿地成本“一舉三得”。
寶山今年前8月推出5幅城中村改造地塊，這幾幅地塊最大的“吸睛”點在於近軌交，顧村、楊行、大場這幾個板塊的升值潛力還是值得期待的。
大華集團“撿漏”完勝，84.26億底價拿4幅城中村改造地塊，新增土儲18.8萬方，看來寶山進入“城”時代的魅力不容小覷。
就奉賢南橋新城而言，8月底有2幅"城中村"地塊成交,分別是純宅地、辦公樓地塊,競得方均是“國家隊”的肖塘投資發展有限公司。而在這2幅"城中村"地塊周邊,也有一幅純宅地於2017年8月底成交,競得方為華潤。
具體來看，2018年8月22日,奉賢南橋新城18單元02-04區域純宅地("城中村"改造項目-肖塘地區)底價21.39億成交，成交樓板價20298元/平。
2017年8月31日,奉賢區南橋新城18單元06-D-01區域地塊純宅地21.94億成交,成交樓板價23158元/平,溢價率0.69%。該地塊正是現在還未拿到預售證的華潤置地賽拉維，體量在5.3萬方左右，主力戶型是95平3房和122平4房。
華潤置地賽拉維的地塊成交樓板價高出"城中村"地塊2860元/平。
2幅地塊從位置上來說，"城中村"改造地塊離5號線南延伸線肖塘站約200米左右，距離軌交反而更近。兩幅地塊相距800米左右，周邊配套相差無幾。
再有就是打破了西渡板塊新房市場“7年真空”狀態的標杆項目--中鐵建香榭國際，2015年12月7日中鐵建以38億拿下的D-01-13純宅地塊，樓板價1.92萬/平，雖然現在售價3.8萬/平，但時隔2年零8個月，地塊出讓樓板價與肖塘城中村樓板價卻相差不大。
嚴躍進："城中村"改造地塊有助於形成新的“住區”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對騰訊房產表示，對於城中村土地來說，地段都不錯，屬於土地價值低估或有待進行更新的重點地塊，類似地塊也說明了房企在積極關注此類存量土地。
實際上此類土地未來在類似租賃業務等方面有較好的發展機會，總體上體現了上海存量用地政策的調整，這也是未來房地產業務轉型的一個重要方向。此類土地改造，也有助於改造此類區域，進而形成新的商業中心和住區中心。
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