克而瑞首席分析師 CricBigData 今天
正如年初克而瑞分析師所預測的，2018年上半年調控持續深入，各城市“N限”沒有絲毫放鬆現象，熱點區域一房難求。“搖號”在全國逐漸普及，有效遏制了交易亂象。同時，一二手倒掛現象並無緩解，二手市場依然僵持。預計下半年熱點城市從政策到市場依然趨穩。去化艱難，加上融資渠道收緊，房企的資金鍊雪上加霜，更強調高週轉。面對依然高企的地價，企業投資謹慎，更尋求聯合拿地，並普遍在戰略決策前端發力。但與此同時，在綿延全國的“搶人大戰”中，西部呈現出了新的生命力，各重點城市從一級市場到二級市場，熱度不降反升。企業若想尋找機會彎道超車，可重點關注中西部、西北、西南區域。華南
廈門by 方明廈門本輪調整期對樓市的影響還在持續發酵，雖然新房價格高位堅挺，但是有價無市的局面仍在蔓延。下半年“穩房價控增長”的主基調不會改變，政策鬆綁信號難見，但在分類調控原則指導下，未來仍有可能出現一定的鬆動空間。上半場艱難前行樓市政策方面，廈門維持“四限”調控政策不放鬆，僅在公積金方面出臺了新舉措，其中個人最高貸款額度提升至120萬元，另對部分外企高納稅員工也開放了購房資格。整體而言，政策調控總基調不變，更多隻是局部微調，利好有限。土地市場方面，前兩年的“地王潮”後遺症凸顯，政策調控的樓市下，房企對市場的預期無法實現。2016年～2017上半年的多幅高價地塊至今很難全身而退，房價難以支撐地價，房企拿地更加謹慎。不僅“地王”不復，上半年土地溢價率和樓面價均明顯回落，儘管政府試圖以優質地塊重新激發一級市場活力，但收效甚微，優質地塊樓面價停留在25000-29000元/平方米，遠低於此前周邊地塊拍出的35000-39000元/平方米，一級市場持續遇冷。二級市場方面，廈門樓市在波瀾不驚中結束了上半場的比拼，從商品住宅市場的表現來看，上半年總體體現了“艱難”二字。儘管從市場供求角度來看，可以說，因為從2017年下半年開始高地價項目均以別墅產品探市，導致剛需客戶“上車難”，供應限制了成交，但市場遇冷卻也是不爭事實。上半年廈門商品住宅總供應51.26萬平方米，同比下滑11.3%；成交量腰斬，僅成交35.07萬平方米，不及去年同期89.35萬平方米的40%；成交均價則上漲至39033元/平方米，逼近4萬元。房價去剛需化持續提速，各項目開盤加推均表現乏力，購房者觀望情緒濃厚，入市信心不足，市場已從賣方市場完全轉向買方市場。下半場堅強撐市展望下半年，“穩房價控增長”的主基調不會改變，政策鬆綁信號難見，但在分類調控原則指導下，未來仍有可能出現一定的鬆動空間，比如對於部分引進的人才或被政策剝奪購房資格的合理住房需求的人群，有望“關上一扇門，打開一小窗”，以合理的方式釋放部分需求。一級市場方面，一方面政府流露出放鬆土地出讓限制，以及還給企業更多的自主產品規劃權利的意願，以避免“一刀切”導致的市場階段性產品單一化；另一方面，政策對競拍房企的資格要求等更加嚴格，如禁止同一地塊的競拍房企後期合作開發等，“一疏一堵”以保障土地市場有序發展。此外，上半年優質地塊的出讓對一二級市場的刺激效果不明顯，且宏觀環境下房企信心提振乏力，有可能導致下半年政府推地積極性降低，部分優質地塊或面臨“雪藏”的命運，預計整體樓面價將低位徘徊，低溢價成常態。同時，作為“租售並舉”首批試點城市，租賃用地的供應預計在下半年有所擴容，上半年“國家隊”首發之後，參與主體有望多樣化。二級市場方面，經歷了上半年以別墅為主的中高端項目密集入市後，多個以緊湊戶型為主的新盤預計將在下半年集中搶灘，以滿足首置和首改的剛性居住需求，受新增供應放量影響，且在相對低總價項目的帶動下，下半年成交量有望回升，但全面回暖仍需要較多的政策、金融等外部環境的支撐才可能實現。價格方面，政府對於項目的預售價格干預不會放鬆，高地價項目難在價格上難有所突破，遲遲未能入市的項目，或將更多被迫接受政府價格限制，犧牲利潤甚至虧本入市，並通過特價房、首付分期等方式刺激購房者出手。少了高價別墅的拉動，下半年整體價格預計將維穩，部分月份甚至會有所回落，但整體價格仍持續高位。總之，本輪調整期對樓市的影響還在持續發酵，雖然廈門新房價格可謂高位堅挺，但是有價無市仍在蔓延。對於廈門的房企而言，只能負重艱難前行。下半年雖有降準等利好因素，且本身供應結構調整有望刺激成交量升溫，但市場全面回升動力仍然不足，只能是堅強撐市。注：統計數據截至2018年6月24日
福州by 方明上半年福州樓市調控主基調不變，新房市場整體下行，土地競拍熱度大不如前；下半年無論是政策還是市場方面均不容樂觀。2018年上半年，福州樓市“房住不炒”主基調未變，“四限”齊下，行業整體表現慣性維持；新房市場雖延續了去年四季度的火熱供應，但整體客戶購買力已悄然發生變化……供應發力，去化下行，投資預期降低2018年福州繼續響應中央落實“房住不炒”的主基調，“限購、限貸、限價、限售”持續發力，且絲毫未有鬆綁跡象。新房市場上，上半年放量顯著，主城區商品住宅新增供應138.16萬平方米，同比增長98%，環比增長9%，供需矛盾有所緩和。但在政府嚴格限價和信貸持續收縮所帶來的利潤空間小、資金回籠慢雙重壓迫下，開發商捆綁精裝、車位變相加價，高首付優先選房等開盤方式層出不窮，導致客戶購房門檻高，首付壓力大。經過數輪開盤潮的洗禮，付款能力高的優質客戶慢慢消耗殆盡，整體購買力大幅下滑，多數項目去化漸顯疲軟，從年初的一房難求，到現在高首付項目開盤去化率普遍低於50%，整體市場下行趨勢漸顯。土地市場上，開發商參與積極性不減，但競拍熱度大不如前：一方面土地競買條件嚴苛，政府嚴格控預售價格，另一方面二級市場下行趨勢漸顯，開發商對未來的預期不再樂觀，導致福州2018年上半年土拍溢價率大幅下滑，繼而越來越多企業開始保持謹慎態度，理性對待土地市場。未來調控力度不減，市場銷售行為規範化福州樓市調控仍將以“控房價”為核心，在原有“四限”的基礎上逐步細化；克而瑞預計本輪調控週期將持續更長時間，以保證剛性購房需求，遏制投機炒房，促進房地產平穩發展。雖然福州房價已經得到了有效控制，但市場銷售行為混亂不堪。5月底政府出臺進一步規範市場銷售行為政策，但執行力度不強，違規操作現象仍在持續。下半年政府查處力度或有所加強，公證搖號政策細則落地將是大概率事件；捆綁精裝和車位、高首付等現象也將得到有效抑制。隨著政策進一步規範市場銷售行為，開發商低價拿證，再通過捆綁銷售提升整體溢價的方式已然行不通，項目推案難度加大，下半年供應或有所回落。整體來看，福州樓市已明顯降溫，下半年無論是政策還是市場方面均不容樂觀。對於開發商而言，開發難度空前，項目溢價難以實現，競爭環境更加嚴峻，房企更應通過縮短“拿地-開工-銷售-回款”週期來規避風險；對於購房者而言，新房市場不再一房難求，“降準”“規範市場銷售行為”“人才爭奪”等政策都給足了空間，剛需客群預計將迎來難得的購房窗口期。
南寧by 吳寧在供求關係平衡、房價漲幅得到有效控制的背景下，預計南寧房地產政策將不會出現較大調整。新盤推盤節奏加快，開發商回籠資金和高週轉的訴求增強，將讓南寧市場競爭有所加劇。2018年上半場，南寧延續去年“有保有壓”的政策風向，採取“五限”（限地價、限房價、限售、限貸、限裝修價）政策調節市場，金融政策收緊，銀行利率上浮明顯，特別是限地價和限房價對市場預期影響陸續體現，市場呈現出由火熱趨向平穩態勢。供求平衡，市場健康平穩克而瑞數據顯示，2018年1-6月，南寧商品房新增供應面積667.34萬平方米、套數81928套，同比分別增加30.68%、29.47%，市場供應放量明顯。成交方面，受到價格上漲、“毛改精”置業門檻升高、限貸等影響，成交量有小幅減少，1-6月南寧商品房成交面積592.97萬平方米，同比減少3.91%，成交套數63846套，同比減少9.79%。1-6月，南寧商品房市場供求比為1.13，供求關係整體較為平衡。從單月來看，上半年僅1、2月份供不應求，供求比分別為0.79、0.96，其餘月份多保持在1-1.2以內。截至2018年5月31日，南寧商品房庫存量為1506.66萬平方米、222009套，去化週期為14.1個月。其中，南寧商品住宅庫存面積為506.12萬平方米，庫存套數為45129套，去化週期6.1個月。與去年12月底511.6萬平方米的庫存面積相比，減少了5.48萬平方米，去化週期持平；與去年同期相比，庫存面積上漲98.34萬平方米，去化週期增加1.4個月。整體而言，市場供求關係重新走向平衡，更有利於市場健康平穩發展。2018年1-6月南寧商品房供求量價走勢
房價表現上，上半年南寧商品房均價10454元/平方米，與2017年上半年9536元/平方米的均價相比，同比上漲9.63%。1-6月中，僅3月均價回落至9793元/平方米，其他月份均價皆維持在萬元水平，最高達10941元/平方米，但與去年年底相比，今年上半年房價漲幅回落，趨穩態勢明顯。在成交面積和套數均同比下降的情況下，受到價格上浮影響，成交金額仍保持上漲。上半年南寧商品房成交金額619.87億元，同比上漲5.34%。土地市場方面，在政府部門加快土地供應，大量房企積極佈局和深耕南寧市場的影響下，2018年上半年南寧土地市場供求量價延續火熱行情。2018年1-6月南寧經營性用地供應32幅，供應占地面積162.75萬平方米（2441畝），同比上漲52%；成交成交22幅，佔地面積97.89萬平方米（1468畝），同比上漲17%。平均樓板價3133元/平方米，同比上漲8%；成交金額103.48億元，同比上漲28%。上半年南寧成交面積主要集中在良慶區，佔比61%，其次是興寧區、西鄉塘區、邕寧區，各佔比為12%、12%、11%。與此同時新晉南寧房企日漸增多，建發、美的、中梁、藍光等全國品牌房企均是首度佈局南寧住宅市場。2018年上半年南寧市主城區成交面積佔比
在土地政策方面保持高壓態勢，住宅用途地塊（除舊改用地外） 基本採用“限地價、限毛坯價、競產權移交房”政策，即便如此，“搶地大戰”仍不斷出現，特別是首次進駐南寧市場的房企，不惜高成本拿地。上半年成交地塊中，限地價最高1250萬/畝，限房價住宅售價（毛坯）最高為9200元/平方米，產權移交住房面積最高61000平方米。未來政策將不會大調，企業競爭加劇市場供求關係重新走向平衡，在房價漲幅得到有效控制的背景下，我們預計南寧房地產政策將不會出現較大調整，政策面維持在“有保有壓偏寬鬆”的狀態下，市場供求關係將陸續主導市場，好產品、高性價比項目將繼續保持熱銷態勢，但一些定價過高、產品競爭力弱的項目亦會遭遇滯銷壓力。新盤推盤節奏地加快，開發商回籠資金和高週轉的訴求增強，將讓南寧市場競爭有所加劇。
柳州by 吳寧在較為寬鬆的政策環境下，2018年上半年柳州樓市高燒不退，高價地頻現，高溢價率不斷刷新；商品房成交火熱，量價齊齊上揚，供不應求態勢明顯；同時品牌房企市場集中度持續提升。2018年上半場，柳州樓市，燃爆了！23宗住宅用地成交，大佬積極拿地擴大布局，高價地頻現，地價飆升近“9”字頭……在較為寬鬆的政策環境下，柳州商品房成交火熱，供求量價均處於上揚態勢，供不應求態勢明顯。同時，品牌房企市場集中度持續提升。2018年上半場，柳州樓市，燃爆了！公積金貸款緊縮，房貸利率上浮2018年上半年，廣西不少城市加碼調控，但整體來看，柳州並未出臺嚴苛樓市調控政策。在延續限貸不限購的政策下，柳州的主要調整在於公積金貸款緊縮和房貸利率上浮。 1月14日，柳州對住房公積金個人住房委託貸款政策進行了五大調整，涉及貸款首付、利率、額度等多個方面。其中，二套房首付比例最低從30%調整至35%；貸款最高額度從70萬下降至60萬元。公積金額度緊縮、二套房比例提高，對能使用公積金貸款的購房者有一定影響。但是目前貸款方式仍以商貸為主，整體來看，對市場影響不算太大。5月，柳州多家銀行房貸利率上浮。首套房首付比例在20%~35%之間，房貸利率為基準利率上浮10%~35%。二套房首付比例保持在20%~35%之間，利率目前普遍上浮20%~40%。房貸利率上浮對投資性購房需求有相對的遏制作用，但或會誤傷剛需。高價地頻現，溢價率不斷刷新如同火熱的世界盃一樣，2018年上半場，柳州樓市也是“高燒不退”。“高價地頻出”成為柳州樓市的熱詞之一。2018年上半年，柳州土地市場共推出86.92萬㎡住宅（含商住、純住宅）用地，共成交23宗，總成交金額621075萬元。23宗地中，有10宗進入競價環節，高價地頻出。2018年1-6月柳州住宅（含商住、純住宅）地塊出讓情況
統計口徑：出讓幅數今年2月27日，P（2018）1號地塊吸引光、合景泰富、恆大、碧桂園、金科、聯發、中海、綠地等17家房企“搶地”，競價全程近3個小時，歷經300多輪，最終中海成功拿下，樓板價高達8774元/㎡,溢價率182.10%,刷新河東片樓面價。5月23日，柳州土拍大戲再次上演，柳州恆大金碧置業有限公司以17.023億元拿下P（2018）10號地塊，樓面價8806元/㎡，河東片區樓面價再度刷新。整體來看，1-6月，柳州土拍市場中大部分地塊仍以底價成交，但一些“天生麗質”的地塊則引發大佬爭搶，引發數小時甚至上百輪競價才得以成交。溢價率普遍升高，最低溢價率21.2%，最高溢價率182.1%。克而瑞數據顯示，1-6月，柳州平均樓板價為2572元/平方米。1季度柳州平均樓板價2307元/平方米，2季度平均樓板價為3051元/平方米。不少開發商不禁感慨：原來廣西只有南寧土地市場進駐門檻較高，現在柳州也不低了。商品房市場供不應求明顯，均價上漲14.75%土拍市場搶地兇猛，商品房市場也是一片火熱，今年上半年的柳州樓市呈現全面上揚趨勢。克而瑞數據顯示，2018年1-6月，柳州商品房均處於明顯供不應求的態勢，上半年柳州樓市除了6月商品房供求比為1.07，其餘月份供求比均在0.6以下（0.8以下處於供不應求），最低時甚至達0.37。上半年柳州商品房均價達8124元/平方米，同比上漲14.75%。商品房新增供應145.91萬平方米、20644套，同比分別上漲37.17%和47.32%；成交面積245.99萬平方米，同比上漲12.17%，成交27244套，同比上漲14.29%。商品住宅方面，1-6月柳州新增供應121.28萬㎡、12244套，同比分別上漲34.41%和46.04%；成交217.57萬平方米、19338套，同比分別上漲9.04%和8.20%。2016年中-2018年中柳州商品房供求量價圖
數據來源:CRIC2018年1-6月柳州商品房供求走勢
數據來源:CRIC地價上漲，住宅去化迅速，房價自然也隨之上升。1-6月，柳州商品房均價為8124元/平方米，與2017年上半年7080元/平方米的均價相比，上漲14.75%，漲幅達1044元/平方米。商品住宅均價為7879元/㎡，同比上漲15.07%。品牌房企加速佈局，搶佔市場份額在市場整體向好，利潤空間較大的環境下，對於柳州房地產這塊“大蛋糕”，品牌房企都不願錯過，競爭愈發白熱化。今年上半年，中海高價拿地，進駐柳州；恆大再次拿地，刷新柳州地王……近兩年來，不少品牌房企開始紛紛“掘金”柳州。目前，全國TOP10房企中，已有5家進駐，分別為恆大、碧桂園、融創、中海、華潤；全國百強房企中，還有金科、龍光、聯發、彰泰、雲星等共十餘家房企佈局。通過其品牌與資金實力，與柳州本土房企競爭，品牌房企市場集中度不斷上升。從市場表現來看，碧桂園、恆大、金科等品牌房企旗下樓盤均有不俗表現。克而瑞數據顯示，今年1-5月，如恆大御府商品房成交金額達8.87億元，碧桂園·十里江灣成交金額7.62億元，金科·天辰成交6.51億元，佔據1-5月商品房單盤前三。此外，龍光·玖瓏府、恆大華府、聯發·濱江壹號、彰泰紅等項目也去化不錯。華北
天津by 張福娜轟轟烈烈的“搶人”運動幫天津的一二手房源走了一大波流量；價政策執行到位導致一二手房價格倒掛；土地市場“戲”最多，上半年成交了相當於半個西湖的宅地面積……經歷了2016年的去庫存，天津早已摘下了全國庫存大戶的帽子，而近期的“海河英才計劃”在搶人的同時，也導致本土客戶恐慌性投資，對全市範圍內的可售房源（包含二手房）進行了“大洗劫”，甚至一些滯銷的遠郊區域項目也在5月紛紛售罄。而“海河英才計劃”特別強調“新落戶人員，需在兩年內購房落戶”，因此津城購房“大部隊”其實還未發動攻擊。由於天津針對一手商品房的限價政策執行十分到位，全市住宅成交均價在近一年的時間內都穩定維持在1.5-1.6萬元/平方米之間，也因此與同區域二手房形成了價格倒掛現象。住宅供應方面，由於2017年的全運會以及京津冀霧霾治理導致大部分工地停工時間長達半年以上，因此1-4月持續供應乏力，月供應在35萬-53萬平方米之間，5月開始迴歸到超過百萬平方米的正常供應水平。相比而言，津城土地市場顯得“戲”很多，包括王頂堤的小產權項目轉正，順便拿下了單價地王的桂冠；兵家必爭的寧河，因需要競得人出資8000萬元建實驗學校，導致樓板價上限4765元的宅地無人問津；西青第二次掛出打包地塊，A、B地塊直線距離超過10千米，兩幅打包地塊均由華僑城獲得；津城上半年共成交42幅宅地，總佔地310.99萬平米，相當於半個西湖的面積，其中市區僅南開區成交1幅土地，環城四區成交16幅，濱海成交10幅，遠郊區縣成交15幅，而遠郊的寶坻區以8幅土地的成績，成為上半年津城“大戶”。地價方面，環城頻繁刷新價格上限，競爭激烈；團泊、生態城等新興區域則多為底價成交。2018年下半年，天津限價政策還將持續，“搶人”運動也還會進行，低利潤、高流量將是開發商的主流節奏，遠郊區域及環城低價區域或將迎來歷史上最快的銷售速度。
濟南by 唐堂濟南從全城火熱逐步轉換為層次分明，主要原因在於主城區限價，價格沒有拉開，客戶購房決策非價格因素。改善類產品熱銷，成為市場趨勢。2018年上半年，濟南房地產市場數字層面很模糊，實際成交方面延續了近兩年的“日光”，但是開始出現分化，有些區域“日光”，有些區域“涼涼”。由“日光”轉變為區域分化首先，一級市場方面，截止2018年6月25日，濟南土地市場成交106宗，成交總面積為571.58萬平方米，總建面積1160.74萬平方米（主城六區加長清章丘）。其次，二級市場層面，截至2018年6月17日，濟南市供應商品住宅231.33萬平方米，成交309.37萬平方米，其中槐蔭區成交19.37萬平方米，歷下區成交24.83萬平方米，天橋區成交20.08萬平方米，高新區成交17萬平方米，歷城區成交172.57萬平方米，長清區成交16.35萬平方米，市中區成交39.17萬平方米（主城六區加長清）。價格方面，濟南市成交均價12550元/平方米，槐蔭區9685元/平方米，歷下區20505元/平方米，天橋區9662元/平方米，高新區14079元/平方米，歷城區12122元/平方米，長清區7852元/平方米，市中區13585元/平方米，受區域影響，歷下區價格最高（主城六區加長清）。二級市場是政府網籤數據，因為濟南受政策影響，所以以上數據僅做參考。但是可以綜合看下二手房的成交均價，歷下區23667元/平方米，歷城區16105元/平方米，市中區20867元/平方米，槐蔭區15506元/平方米，天橋區15544元/平方米，高新區19041元/平方米，長清區9728元/平方米，章丘區10541元/平方米。從成交週期來看，濟南二手房的成交週期逐步變長，從一房難求逐步演變為買方市場。基於上述情況，濟南2018年中市場情況，從全城火熱逐步轉換為層次分明，成交週期逐步變長，章丘和長清兩個衛星城成交週期拉長。主要原因為主城區限價，價格沒有拉開，客戶購房決策非價格因素。另外，在過去兩年裡，供地主要範圍也在長清和章丘兩地，市場供應量也在加大。人口增加方面，2017年濟南市戶籍人口增加了9萬人，比2016年的10.88萬人減少了2萬人，這個數據也對剛需產品去化速度慢有影響。下半年改善類產品熱銷成趨勢，企業加強收併購熱點片區域如劉智遠、長嶺山、雪山片區、漢峪片區、唐冶片區、CBD及泛CBD區，中檔改善型產品將繼續保持熱銷，但這些區域的高端產品則將迎來大考，價格3萬元/平方米以上的大平層或者類大平層項目去化壓力較大。政策層面持續的“四限”，近兩年高速的去化，使得整體濟南的高端置業人群沒有大幅增加，改善類產品會成為一種趨勢。而且對於高端產品的價格段來講，客戶需求也不再僅僅是居住，產品力強的項目將取得先機，長清和章丘產品去化週期會加長。剛需類由於樓板價和限價不會和主城區形成較高的價差，所以不會形成強有力的價格擠壓。改善類產品鑑於第二和第三居所的模糊，既形成搶佔市區改善第二居所的份額，又難以達到終極改善的程度，如若客戶定位不清晰，會更加尷尬。整個城區的剛需首置類產品，產品力一般，業績指標較重的企業不排除由價格回調的可能，各家公司資金鍊在近兩年的土儲過程中應該都較為緊張，預計下半年會增加項目收併購的可能性。
青島by 張則濤被“上合峰會”加持的青島房地產市場堅定上揚，峰會之後，部分區域項目的到訪情況出現下降，預計市場會出現一段橫盤整理，後期上升的動力依然大。上半年，上合峰會成為青島的城市主題，朋友圈裡繁華如夢，浮山灣畔五色焰火噴湧，香港路上玉宇瓊樓華燈搖曳，倒映在海波中的盛景如幻如煙。被“上合”加持的青島房地產市場堅定上揚，煙花與華燈消散，而樓市的亢奮未已。青島商品住宅供求價走勢
供應不足持續加劇從CRIC統計數據來看，2018年上半年截止到6月17日，青島市商品住宅（普通住宅、別墅）供應面積446.9萬平方米，比去年同期下降5%；成交面積761.8萬平方米，比去年同期下降3%，同比變化不大，但供求比為0.58，持續供不應求，供求矛盾進一步加劇。一是供應量持續不振，只有1月、5月兩個月份供應量突破100萬平方米，而6月前半個月供應量僅為11萬平方米。供應缺乏，是由於前期供地不足、受限價影響開發商拿預售證不積極等因素促成。以受限價影響最為嚴重的高新區為例，從4月到6月中旬，新增供應僅為95套住宅，潛在供應量並非沒有，但就是無法拿到預售證。二是上半年成交量能維持相對高位，是由於去年限籤以來積壓的潛在成交量陸續簽約。最明顯的例子是今年4月份，新一輪限購政策出臺之後，為趕“政策末班車”，限籤放行，當月成交面積達到207萬平方米。後期供應量走低，成交量下滑是必然的事。受供不應求影響，青島商品住宅去化週期從年末的9.4個月進一步降至7.9個月。全市商品住宅均價相比達到14538元/平方米，比去年底上漲7.8%。銷售環節的監管偏弱上半年，青島既沒有加入二線城市如火如荼的“搶人”大戰，也沒有釋放過度嚴厲的調控大招，整體政策偏溫和。3月底出臺的人口導入政策，將全市各區市劃為城區、新區和縣域，適應不同的政策，意在把新進人口往資源配套能級低、人口密度小的新區和縣域導入。4月18日，青島進一步加大調控力度。一是限購收緊，對本市戶籍家庭，已擁有兩套住房的，在市區範圍內執行限購，但在即墨區、膠州市、萊西市、平度市等外圍區市仍不執行；二是將限售延長至五年。因買不到住宅，部分人轉而投資公寓產品，上半年公寓成交達到15.4萬平方米，比去年同期上漲41%。住宅市場以投資和恐慌性購房為主力，夾雜著諸多茶水費、捆綁銷售等市場亂象，在市場熱度高的西海岸新區甚至出現了一些社會問題。基於現狀，西海岸新區、高新區出臺了相關指導意見，如6月下旬高新區正式出臺了搖號售房規則，青島進入搖號買房的時代。預計房價上漲壓力不減上半年，青島土地市場表現搶眼，涉宅用地成交總建面達到743.9萬平方米，比去年同期上漲210%，其中膠州達到280萬平方米。土地出讓主要集中在外圍區市，供應結構不盡合理。結合前面講到的限購和人口導入政策來看，青島政策意圖在於加碼外圍城市的發展。去年的土地供應集中在四季度出讓，據此推算及結合CRIC青島機構監測分析，三季度末至四季度會是今年的供應高峰期，主要的熱點區域會在高新區、西海岸、膠州等外圍區市。對於下半年市場，我們依然維持年初的預判，市場還處於補庫存週期，價格上漲的壓力仍存在。上合峰會之後，部分區域項目的到訪情況出現下降，預計市場會出現一段橫盤整理，後期上升的動力依然大。
鄭州by 王歡2018年上半年鄭州調控目標不動，力度不松，房價調控以“穩”為主，維持現有政策不變。金融槓桿收縮和房地產信貸資金的監管力度加大，將推動房企在下半年做出戰略調整，甚至部分房企將為求生存肉搏廝殺。2018年鄭州市場調控仍未有任何鬆動跡象，調控效果不斷深化，從主城區到環鄭州熱點區域，在多層政策調控限制下，市場迴歸健康狀態，發展較為平穩。同時自2017年各地市開始大力推進棚戶區改造，城改紅利釋放需求，地市熱度上漲明顯，各大房企下沉三四線已成趨勢。區域熱度下降，成交面積同比持平從市場數據方面來看，截至2018年6月，鄭州主城區商品房供應585萬平方米，同比下降5%，成交455萬平方米，同比基本持平，在經歷了2017年調控政策嚴苛年，市場均價大幅上漲態勢已得到明顯遏制，呈現自然增長趨勢，當前鄭州整體市場發展平穩。從存量數據來看，2018年上半年鄭州主城區商品房庫存維持在2017年底的1000萬平方米左右，供求相對較為平衡。2017年主城區政策持續收緊，造成需求外溢，環鄭州區域熱度上漲，價格漲幅明顯，同時價格優勢逐漸縮小，從而引起2018年上半年環鄭州區域熱度有所下降。從土地數據方面來看，2018年主城區經營性用地計劃供應13,849,333平方米，上半年實際供應3,945,333平方米，上半年完成全年供地計劃的28.5%，城改用地為供應主力。受供應結構影響，成交用地仍以城中村和住宅用地為主，佔比仍在7成以上。自土地熔斷制度出臺，2017土地價格小幅下降。2018年上半年土地價格有小幅反彈態勢，樓板價環比上漲19%，單價環比上漲18%，主要因為經開區及鄭東新區淨地集中出讓，熔斷價成交拉昇了土地成交均價。下半年政策力度不減，房企競爭激烈2018年上半年樓市調控目標不動，力度不松，房價調控以“穩”為主，維持現有政策不變。金融政策緊縮，有序推進房地產去槓桿，尤其是居民槓桿率不能提升。金融槓桿的快速收縮和房地產信貸資金的監管嚴厲程度加劇，規模房企的現金流保障受到威脅，中小房企的資金渠道變窄及成本壓力增加，都將推動房企在下半年為加速資金回籠做出不同程度的戰略調整，甚至可能部分房企出臺以價換量的銷售政策。2018年下半場，為求生存肉搏廝殺，勢在必行。
瀋陽by 洪晶上半年，瀋陽房地產市場進入新一輪調整期，市場格局也悄然發生著變化。預計下半年市場將延續上半年的整體趨勢，量平價漲。在經歷過連續兩年的量價齊升後，2018年上半年瀋陽房地產市場進入了新一輪調整期。伴隨著去庫存任務暫告段落，土地成交價高企，調控政策落地並正式實施，本地改善型內需進一步被挖掘等諸多因素，瀋陽樓市更新迭代速度加劇，市場格局也同步發生著變化。調控持續、房貸不斷收緊為抑制房價過快上漲，保證瀋陽區域市場發展均衡，4月16日瀋陽房地產調控新政正式出臺。政策主要涉及增加新增土地供應；擴大並加強商品住房價格監控；三區限購、全市行政區域限售及個人公積金貸款額度、貸款條件的細節規範。本次政策調控以限購為核心、限售升級為輔助，抑制本地市場投機性購房行為，滿足自住的同時，平衡單個行政區供給，進而穩定並降低房價增長速率，保證市場健康有序發展。土地市場持續升溫2018年1至6月（數據截至2018年6月20日）瀋陽經營性土地供應41幅，共237.87萬平方米，佔去年全年的93.80%；土地成交26幅，成交面積146.88萬平方米，佔去年全年的59.32%；成交土地平均樓板價4833元/建築平方米，同比增長14.28%。上半年瀋陽一級市場呈現持續升溫狀態，開發商對土地的渴望程度居高不下，全國性品牌房企不斷入沈，市場競爭格局發生微妙變化。住宅市場量跌價漲，下半年仍將持續2018年1至6月（數據截至2018年6月20日），瀋陽新增供應面積381.79萬平方米，同比下降8.97%；成交備案面積585.81萬平方米，同比下降25.74%；成交均價8644元/平方米，同比增長13.89%。整體市場表現為量跌價漲，這與瀋陽整體庫存量下降、供求結構變化及地價上漲催動等多方因素有關。預計2018年下半年瀋陽市場將延續上半年的整體趨勢，量平價漲。以滿足改善型需求為主的系列高品質、高價位樓盤將拉動區域市場價格上行。以洋房及高品質、精裝高層為代表的改善型產品將進一步搶佔新品供應份額。而傳統意義上主導市場的剛性需求將進一步向沈北、於洪、蘇家屯及部分三環外新興板塊外溢。高地價項目入市或將成為影響瀋陽下半年市場價格及格局劃分的一個關鍵因素。據統計，截至6月下旬，瀋陽有103個樓盤有開盤加推動作，預計2018年全年瀋陽首次開盤項目在30個以上，這些項目大多集中在今年二季度末及下半年上市，且土地成交價格普遍明顯高於周邊。值得注意的是，新政“沈7條”出臺後，本地相關部門在商品房預售審批及成交備案環節加大了監管力度，在嚴控個別樓盤非理性提價的同時，加強了預售價格審批環節中對房源品質及定價的綜合評估，以保證市場供給及價格上更趨於合理有序。
長春by 史嵩齡不斷出臺的調控政策對於長春市場火爆的現狀並沒有起到明顯效果。政府控制土地供應面積，市場存量不足，成交價格不斷上漲，隨之而來的就是開發商獲取土地難度增加，競爭激烈。市場調控頻出，價格快速上漲五一前後，住建部就房地產調控問題約談長春。在這之後5月2日長春執行三環內的限售政策，5月14日起，商品房明碼標價對外銷售，實際成交價格不得高於預售申報價格。6月20日約談主要開發商，規範市場行為。雖然市場的調控政策不斷出臺，但是對於長春市場火爆的現狀來說，並沒有起到明顯的調控效果。實際上從2018年年初長春市政府就出臺調控政策，但是長春的月度住宅成交均價快速上漲的勢頭並沒有停止。從2017年1月開始截至2018年6月17日，長春市場住宅均價已經從6546元/平方米上漲到9141元/平方米，上漲接近40%。長春2017年-2018年6月商品房均價（單位：元/㎡）
庫存不斷下降，土地競爭激烈截至2018年6月17日，長春住宅存量相比2014年1384萬平方米的歷史最高點下降了37%。而存量下降了37%，房價也上漲了接近40%。2016年長春普通住宅銷售面積846萬平方米，2017年為822萬平方米，以最近兩年的平均去化面積計算，長春的存量去化週期為12.5個月。同時考慮到長春市場每年從11月份開始到3月份結束的總共5個月的冬歇期，市場存量處在一個非常低的水平。長春2010年-2018年6月市場商品住宅存量（單位：萬平方米）
庫存降低的主要原因之一就是政府限制土地供應。從2014年開始，長春政府供應土地的規劃建築面積最高不超過628萬平方米，2015年更是僅供應300萬平方米，遠低於當年753萬平方米的年去化住宅面積。長春供應土地建築面積（單位：萬平方米）
政府控制土地供應面積，市場存量不足，成交價格不斷上漲，隨之而來的就是開發商獲取土地難度增加，競爭激烈。2018年上半年供應住宅用地24塊，其中6塊土地溢價率超過50%，這是長春市場從來沒有過的現象。而隨著市場的火熱，許多大的開發商也逐漸將目光轉向了長春的房地產市場，這其中包括招商、旭輝、美的、中梁、融創等。下半年買房難，拿地也難雖然政府調控政策不斷出臺，但是由於市場存量不足，供不應求的雙重現象，長春住宅市場價格不斷上漲的現狀在短時間內不會改變。由於長春市場從11月份開始進入冬歇期，這導致下半年供應的土地基本可以算是2019年上半年的供應。因此，即使政府加大土地供應，2018年下半年長春面對的仍然是庫存不斷下降，價格不斷上漲的市場。購房者能夠買到房子的難度不斷增強，開發商想要獲得土地的競爭更加激烈。同時對於想要進入長春的開發商來說，越早進入意味著越小的競爭壓力、越大的市場空間。選自 《CRIC地產觀察》46期·首分論市未完待續---------------- 感謝閱讀 ----------------
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