未來房價會跌到什麼程度？

2018-07-18 01:24:45 佚名

養心

未來房價會分為兩種情況：1.北上廣深成渝武杭以及合省會城市和經濟實力較強的二線城市，房價必定會穩步上升，只是幅度會因政策或其它相關條件適當放緩。2.經濟基礎比較薄弱的縣級市和相對貧窮的邊遠城市房價會有價無市，多少錢都沒有人去買，空置數量會大幅度增多（部分棚戶改造原因等）。總之，一句話房價短期看政策，長期看人口，如果你所在的地區人口連續五年十年人口淨流入，剛需就跑步進場吧！

魔都andy

可能呈現三種程度：最理想的程度，最可能的程度，最悲慘的程度。

首先我們必須確定這樣一個基礎：任何國家的房價變化，都會影響到整體經濟，更何況我們的房價與經濟聯繫那樣的緊密。

所以，房價的結果並不是單一的房屋售價結果，它會涉及到整個經濟環境。

由此也意味著未來房價狀態的時候，必須要將收入、物價等等要素考慮在內。

以下就是正是分析，不過要說明，歡迎大家討論問題，但是刷存在感大可不必。很多人太過於自己以為是，信息不考證就說出來了，筆者為了避免混淆視聽，只能將其刪除。

未來房價最理想的狀態是什麼樣的？

對於這個問題，用比較形象的說法，那就是達到發達國家的程度。

這裡會有人質疑，紐約曼哈頓可比北京二環的房子貴多了。

這種說法肯定沒錯，但大家要知道，如今能在北京二環裡買起房子的人，就能在曼哈頓買得起房子。

之所以這裡說發達國家，而是我們的房價將達到人人都能承擔的起的程度。

但也不是說可以讓人不勞而獲，北京、上海的該貴還是貴，畢竟人口集中，

不過要買個二、三線的房子，只需要努力五、六年就可以擁有，這難道不是最理想的情況嗎？

當然，有人希望一年收入就可以買得起一套房子。對於這種人，筆者只能說你們還是努力賺錢吧，有的是人一年可以買一套房子，但不會人人都有這樣的能力。

畢竟鋼筋水泥還是有成本的，畢竟人工還是很貴的。

另外，也不要想想自己可以向高福利國家那樣全額貸款，甚至比利時放出過105%的貸款。而這顯然是高福利國家的人民福利，要知道比利時的年息不到2%。

之所以這樣說，是因為高福利國家也意味著人民高賦稅，讓你交40%稅，你會同意嗎？

我們是一個昂揚向上的國家，不可能用這種慵懶的方式去腐朽和退費。

所以，最好還是向美國看起，3-5年可以擁有一套房屬於自己的房子，就是我們未來最理想的狀態。

如果按照這個標準來看的話，大概三、四十萬就可以買一套三線城市的房子。其中最好有100%，並且利息不是很高的貸款。

不過，大家還是要注意，三、四十萬這個數字是以現在的收入和物價為參照。如果大家收入漲了，物價不變的話，是可以同比例提升的。

哪管是100萬一套呢，只要到時候大家工作四五年就可以買一套就好了。

未來房價最可能的狀態是什麼樣？

我們其實很難預測幾十年後的事情，能夠從現在軌跡判斷出來的內容，無非是未來十年到二十年間。

這個時候房價最有可能呈現出什麼狀態呢？

應該會維持在8-10年可以買得起一套房子。

當然，我們現在的房價已經需要20年了，甚至要搭上六個錢包。

所以，10年雖然不是最理想的狀態，但仍舊會比現在強太多了。

可為什麼是十年呢？

其實大家從房價來看，都可以明白我們的房地產已經不再是單純的供需關係了。所以筆者也不是很明白為什麼還有人再分析供需，僅憑藉土地和去庫存這兩件事兒，就已經可以把房地產和供需徹底剝離。

也就是說，今時今日的房價，其實不僅是一個房屋所具有的價值，其本身還承載很多、很複雜的經濟功能。

這其中的關係，等我們的貨幣正式加入SDR之後，大家就可以看明白了。而且裡面有很多筆者說了也發不出來，並且大家都知道的原因，所以……

所以，對於實在不懂其中關係的人，筆者也沒法解釋。對於懂其中關係的人，相比也都明白，房地產和經濟之間關係的複雜，不可能在十年實現徹底解綁。

我們現在最理想的預期應該是20年，也就是說，在20年後如果不玩命的作，不玩命的搞一堆特別燒錢，還沒有價值的東西，我們就能達到發達國家的生活水平。

未來房價最悲慘的狀態是什麼樣？

最慘的情況就是繃不住，雖然有人希望最後繃不住，對於內種人最好的辦法就是別搭理，典型的反社會人格。

一旦繃不住的結果，大家可以參考底特律。

到那個時候，房子真心便宜，甚至可能買房子的稅費都夠買兩套房子了。

然而，醫療沒了、教育沒了、社會治安沒了，一切我們日常生活需要的公共服務都沒了。

這也是剛才為什麼說房價會影響整體經濟。

因為房子就算再便宜，它也會有價值，總不能讓材料生產商白做、建築工人白做，最後只是為了讓你一個人得利吧？

如果真有人有這種想法，建議他翻身繼續睡，做夢這東西要是隔得時間太長，容易接不上。

綜合來說，關於房價這方面，在未來十年之內，一定會有一個讓大家普遍滿意的交代，在未來20年之內，我們將慢慢不需要疑問房價而犯愁。

當然，對於一輩子都沒出過街道，天天唉聲嘆氣的說買不起北京二環房子的人，他們永遠都會有憂愁的。

只是對於普羅大眾來說，我們只要再辛苦一段時間就好，好日子已經不遠了。

小言詹詹

房價真的會跌。

但談房價漲跌的意義必須建立在時間的把握上。就好比股市一樣，股市有牛熊變化，是個人都知道，股票不可能永遠漲或者永遠跌，但問題是什麼時候漲，什麼時候跌，這才是最大的價值，而這個時間點才是炒股最有價值最稀缺的信息。

房價也是一樣，脫離時間談房價漲跌也是沒意義的。不知道大家發現沒有，所有人都承認房價存在泡沫，但至少從目前來看，沒有一個權威的人士敢說某個時間點房價會跌。

之所以不敢說，我覺得至少有這麼幾點原因：

1、中國的房地產政策變化太快，經濟界人士往往只能以相關模型推測房價走勢，但相關模型在強力的政策面前往往很無力。謝國忠之流就是這樣倒下的。2017年的調控成果是顯著的，但2018年，風向明顯變了。其實今年又是有點這個味道，一邊調控，房貸利率仍然在漲，但一邊在人口方面放水，等於是繞開了防火牆，房價焉能不漲？

2、中國的經濟到目前為止仍然相當依賴房地產，任志強為什麼能成為“超級網紅”，屢屢言中，其實就是因為他認清了這一點，他有個著名的“夜壺論”，現在仍然適用。這一點，看土地價格就行了，看土地成交量就行了。

2018年前4個月，50城市土地出讓金達到了11882億，同比漲幅達到了48.8%。

土地的成交額是一部分，再看看地價，從下表可以看出，雖然2018年溢價有所下降，但仍然地價仍然是上漲的。

最後看看這張圖：

房地產有多重要，不言而喻。

3、一直說的都是“穩房價”。很多地方政府在調控房地產的時候，都設置了限價，但你得看清這個限價是怎麼定義的。可以看看湖北，他們提出房價漲幅要與人均收入增速相適應。收入和房價都在增，但他倆保持一致，等於是沒漲。那麼就有問題了，收入分化是相當嚴重的，非常多的人收入增速是低於人均增速的，常常抱怨被平均。

人口有一個因素，是大家比較關注的，那就是老齡化可能會導致住房需求的下降。但這個利空其實也是有對沖的。

一個是消費升級。人們對住房的需求是不斷提高的，好的房子，人們永遠是嚮往的。你要希望住好房子，往往手中的房子是要置換出去的，甚至是兩套換一套這種都是可能的，你在小城市有多套房子，但如果你想遷移去大城市，這些房子可能只夠換首付。同樣是大城市，地段的遷移，面積的增加也會帶來購房成本的增加，很多人換房都是要額外掏錢補充購房款的。

二是家庭小型化的趨勢。以前是一大家子擠在一套房子裡，現在一對夫妻，單身可能都希望擁有自己的獨立居住空間。

這兩點在未來10年內都會保持，在這個過程中，老齡化對房價都不會構成實質性影響。

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

謝謝邀請。這個問題回答的人比較多了，但是我還是願意說說。

我們對於房價的預判常常會有這個或者那個問題，或者叫做視覺缺損，結果和真實的房價有很大差異。房價的趨勢無非是漲或者跌。

有人堅持認為漲。他的理由很簡單，我們的物料成本在漲，人工在漲，其結果房價只能漲。貌似很有道理的背後，忘記計算構成房價最主要的成本，土地價格。

有人認為是跌，人口因素，經濟和收入因素。接下來進城的人是減少還是增多。接下來城市人口是繼續擴張還是平穩。有人說二孩促進住房消費，有人說二孩太少不足以形成分量。

我一直說，樓市是政策市，它不是一個簡單的二級市場。政策的驅動作用是明顯的。比如最近的租售同權政策，怎能解讀。政策看到了一種什麼樣的情況，才會有這樣的應對。對這項政策的誤讀同樣導致房價的誤判。

我們說，從城市化進程開始之初，每個中心城市的人口都快速的增加。中心城市周邊的地區，那些80年代的萬元戶，先富起來的一部分，都開始進城，就業在中心城市的年輕人，帶著家庭三代也進入中心城市。錢少的，會賣掉當地的房子，大家庭一起投奔大城市。經過十幾年的遷徙，但凡有些錢的或者能在城裡謀生能力交強的，都進城了。那麼現在還沒進城的人，經濟質量如何呢。當租售同權政策出來的時候，我想是看到了這部分人群了。

所以有公租房廉租房的出現。當然個人租房市場也構成一個主要成分。買得起就買，買不起就租。在城裡能找到錢，在農村很難找到錢。也就是不管有沒有錢，經濟和社會發展到這一步，城市化和農村化之間的不同就出現了。這個你怎麼判定怎麼看。

第二是土地價格和房產稅。一直以來到現在為止，都是按照土地招拍掛來獲得地方發展資金都土地供應政策，要面對以房產稅作為地方政府資金來源的轉變。在這個轉變中，我們固有的對房屋成本的考慮是不是還會繼續正確。雙重徵稅的可能性總是不存在吧。刨除土地成本，也就是土地樓板價，房屋的建造成本，那就是個零頭了。

那麼房價怎麼走，怎麼看。

中心城市，人口聚集效果明顯的城市，房價堅挺和上揚，中小城市，人口聚集效果不明顯的，或者人口離去明顯的，除了下跌還能怎麼辦。所以房價漲不漲，看你在哪裡。

第二是，進來的人比你強還是弱。更弱的人，來了也只能停留在租賃市場，並不會影響房價，比你強的人進來多了，他們會用更高的價格，讓你交出房子。

第三是政策的情況。政策怎麼走。地方政府發展當地越積極的，經濟能力越好的，房價，你想它降就很難。

溝通認知，交換世界。我是大舟，歡迎關注大舟財經觀。

大舟財經觀

最近各地的落戶政策如火如荼，每天都有讓人為之驚訝和感慨的政策落地，對於一個80後，只能輕嘆一句：生不逢時啊。那麼問題來了，火熱的落戶政策，對房價有什麼影響呢？它們有什麼樣的關係呢？不斷下降的人口出生率遇見了不斷上漲的房價，說一聲：“你好”，就成了再見。

各地火熱的落戶政策與房價走勢有什麼關係？

中國人口形勢的大背景：國家統計局公佈的2017年人口出生數據引發了熱議。數據顯示：2017年出生1723萬人，死亡986萬人，年末139008萬人。用統計局自己公佈的數據比，2017年全年出生人口1723萬人，2016年，全年出生人口1786萬人，今年比去年少了63萬嬰兒。換算成百分比，2017年人口出生率僅僅只有1.24%。中國人口出生率比上一年下降了0.52‰，僅為12.43‰。2017年我國不但出生人口減少了，而且勞動年齡人口也減少了。2016年我國16-59歲勞動年齡人口有90747萬人，而2017年這個年齡段的人口只有90199萬人，減少了548萬人。人都去哪了？人都去哪了？

各地火熱的落戶政策與房價走勢有什麼關係

中國的人口老齡化問題與歐洲國家不同，是與計劃生育政策“一卵雙生”的。但中國人口老齡化進程卻有著驚人的速度，以短短几十年的時間走完了歐洲發達國家上百年的歷程。據預測，到2050年，中國65歲以上的人口比重可能達到20％，絕對數將達到3億。

人口預測

勞動力占人口比重

那麼，當下各地的落戶政策會對房價產生怎麼樣的影響呢？

一、大學生有錢買房嗎？現在工作幾年的人，買房的時候往往還要啃老，更何況是在校學生，靠學生帶動房價，哈哈，別逗我了。現在大學生的家長基本是65後到75前那一代，這一代人正好趕上了房地產這趟車，20多年前他們才剛大學畢業，到現在該有房的基本都有房了，他們的孩子都是獨生子女，這一代人結婚後起碼三套房產在手（各自的父母有一套，結婚買一套）。而要說00後的話，比80後減少了30%的人口，而且他們的父母到現在也打拼多年，能買的起房的都買了，買不起的，也不是房地產的主力。所以，大學生落戶能起多大作用，有待商榷。

各地火熱的落戶政策與房價走勢有什麼關係

二、落戶之後，戶口就不能轉移了？在學生選擇就業的時候，是一個高收入重要呢，還是一個戶口重要？答案顯而易見，當然是收入才是決定人才流動的主因。這大家就明白了，靠落戶吸引人才是靠不住。哪裡能掙到錢，人就願意去哪裡，所以要想吸引人才，發展經濟，要先增加人在當地的收入，而不是一個戶口。它不管飽，也不能餬口。

各地火熱的落戶政策與房價走勢有什麼關係

三、為什麼各地在爭搶人才？所謂人才，其實是人口。為什麼各地方要吸引人才呢？前面的大背景也說了，因為中國的年輕勞動力在減少，00後比80後少了三分之一人口。現在的00後正在高中，馬上要上大學了，再過四五年就參加工作了，那時候的招聘難，會更明顯。而80後是目前勞動力的主力，80後也是中國的一代嬰兒潮，消費和經濟高速發展伴隨著80後的成長，老齡化也伴隨著80後一起退休。用逐漸減少的消費力和需求，維持高房價，靠譜嗎？顯然不可能。

再想想為什麼放開二胎，又在鼓勵生育？不正是對人口問題的反應嗎？但遠水救不了近火，就算現在放開計劃生育，隨便生，鼓勵生育。高生活成本壓力下，又有多少人願意去生！就算生了，那還得等25年才會需要買房子。

四、靠什麼維持高房價？通貨膨脹？顯然也是不現實的。政府也不會這麼做，畢竟高房價是不可持續發展的。

所以，房子一定會降，而且2018對於房改40年就是拐點。

悟道得到，悟空得空

各地火熱的落戶政策與房價走勢有什麼關係

房子作為人的居住場所是一個必須品，但對於投資者來說並不是。最終跌幅也只是會擠掉部分投機價格，不會出現像美國“汽車城”的那種情況，但是，城市的發展難免會有那樣的趨勢。蓋房子容易，拆除成本也很高，到最後只能棄置的話，那就一文不值了。

悟道得道

都還要通過限購限售來禁止炒房，你告訴我憑什麼跌？

別說二十年後房子如何如何不值錢，有多少人還住著二十年前的商品房？

顯然房價是炒得老高了，但是這得怪誰呢？

普通老百姓能炒得上去嗎？大部分人都只能付個首付當個房奴，二十年三十年的還著房貸。

而有的人手裡卻有著幾十套房子，即使房價有可能跌，他們也寧可空置放著、爛著，也不願賣給剛需的人。

很多二三線城市，房屋空置率明顯偏高，人口流入增長也慢，但就是房價還老高。

一個城市房子空置率高，人口流入也少，放開二胎後新生兒增長也不見快，人口老齡化加重，可就是不見下跌，為什麼？

這要看房價大跌對哪些人不利。

1，開發商。土地成本這麼高，房價還跌，賣不出就還不了開發貸。

2，炒房客。加槓桿買了幾套房，房價下跌，不但沒了利，還要面臨銀行催債。

3，地方政府。房價下跌，開發商不來了，土地財政不靈了，地方債務怎麼辦？

4，銀行。房地產貸款佔到商業銀行總貸款的20%，地產行業如果受到重創會讓許多貸款面臨違約。