未来房价会跌到什么程度？

2018-07-18 01:24:45 佚名

养心

未来房价会分为两种情况：1.北上广深成渝武杭以及合省会城市和经济实力较强的二线城市，房价必定会稳步上升，只是幅度会因政策或其它相关条件适当放缓。2.经济基础比较薄弱的县级市和相对贫穷的边远城市房价会有价无市，多少钱都没有人去买，空置数量会大幅度增多（部分棚户改造原因等）。总之，一句话房价短期看政策，长期看人口，如果你所在的地区人口连续五年十年人口净流入，刚需就跑步进场吧！

魔都andy

可能呈现三种程度：最理想的程度，最可能的程度，最悲惨的程度。

首先我们必须确定这样一个基础：任何国家的房价变化，都会影响到整体经济，更何况我们的房价与经济联系那样的紧密。

所以，房价的结果并不是单一的房屋售价结果，它会涉及到整个经济环境。

由此也意味着未来房价状态的时候，必须要将收入、物价等等要素考虑在内。

以下就是正是分析，不过要说明，欢迎大家讨论问题，但是刷存在感大可不必。很多人太过于自己以为是，信息不考证就说出来了，笔者为了避免混淆视听，只能将其删除。

未来房价最理想的状态是什么样的？

对于这个问题，用比较形象的说法，那就是达到发达国家的程度。

这里会有人质疑，纽约曼哈顿可比北京二环的房子贵多了。

这种说法肯定没错，但大家要知道，如今能在北京二环里买起房子的人，就能在曼哈顿买得起房子。

之所以这里说发达国家，而是我们的房价将达到人人都能承担的起的程度。

但也不是说可以让人不劳而获，北京、上海的该贵还是贵，毕竟人口集中，

不过要买个二、三线的房子，只需要努力五、六年就可以拥有，这难道不是最理想的情况吗？

当然，有人希望一年收入就可以买得起一套房子。对于这种人，笔者只能说你们还是努力赚钱吧，有的是人一年可以买一套房子，但不会人人都有这样的能力。

毕竟钢筋水泥还是有成本的，毕竟人工还是很贵的。

另外，也不要想想自己可以向高福利国家那样全额贷款，甚至比利时放出过105%的贷款。而这显然是高福利国家的人民福利，要知道比利时的年息不到2%。

之所以这样说，是因为高福利国家也意味着人民高赋税，让你交40%税，你会同意吗？

我们是一个昂扬向上的国家，不可能用这种慵懒的方式去腐朽和退费。

所以，最好还是向美国看起，3-5年可以拥有一套房属于自己的房子，就是我们未来最理想的状态。

如果按照这个标准来看的话，大概三、四十万就可以买一套三线城市的房子。其中最好有100%，并且利息不是很高的贷款。

不过，大家还是要注意，三、四十万这个数字是以现在的收入和物价为参照。如果大家收入涨了，物价不变的话，是可以同比例提升的。

哪管是100万一套呢，只要到时候大家工作四五年就可以买一套就好了。

未来房价最可能的状态是什么样？

我们其实很难预测几十年后的事情，能够从现在轨迹判断出来的内容，无非是未来十年到二十年间。

这个时候房价最有可能呈现出什么状态呢？

应该会维持在8-10年可以买得起一套房子。

当然，我们现在的房价已经需要20年了，甚至要搭上六个钱包。

所以，10年虽然不是最理想的状态，但仍旧会比现在强太多了。

可为什么是十年呢？

其实大家从房价来看，都可以明白我们的房地产已经不再是单纯的供需关系了。所以笔者也不是很明白为什么还有人再分析供需，仅凭借土地和去库存这两件事儿，就已经可以把房地产和供需彻底剥离。

也就是说，今时今日的房价，其实不仅是一个房屋所具有的价值，其本身还承载很多、很复杂的经济功能。

这其中的关系，等我们的货币正式加入SDR之后，大家就可以看明白了。而且里面有很多笔者说了也发不出来，并且大家都知道的原因，所以……

所以，对于实在不懂其中关系的人，笔者也没法解释。对于懂其中关系的人，相比也都明白，房地产和经济之间关系的复杂，不可能在十年实现彻底解绑。

我们现在最理想的预期应该是20年，也就是说，在20年后如果不玩命的作，不玩命的搞一堆特别烧钱，还没有价值的东西，我们就能达到发达国家的生活水平。

未来房价最悲惨的状态是什么样？

最惨的情况就是绷不住，虽然有人希望最后绷不住，对于内种人最好的办法就是别搭理，典型的反社会人格。

一旦绷不住的结果，大家可以参考底特律。

到那个时候，房子真心便宜，甚至可能买房子的税费都够买两套房子了。

然而，医疗没了、教育没了、社会治安没了，一切我们日常生活需要的公共服务都没了。

这也是刚才为什么说房价会影响整体经济。

因为房子就算再便宜，它也会有价值，总不能让材料生产商白做、建筑工人白做，最后只是为了让你一个人得利吧？

如果真有人有这种想法，建议他翻身继续睡，做梦这东西要是隔得时间太长，容易接不上。

综合来说，关于房价这方面，在未来十年之内，一定会有一个让大家普遍满意的交代，在未来20年之内，我们将慢慢不需要疑问房价而犯愁。

当然，对于一辈子都没出过街道，天天唉声叹气的说买不起北京二环房子的人，他们永远都会有忧愁的。

只是对于普罗大众来说，我们只要再辛苦一段时间就好，好日子已经不远了。

小言詹詹

房价真的会跌。

但谈房价涨跌的意义必须建立在时间的把握上。就好比股市一样，股市有牛熊变化，是个人都知道，股票不可能永远涨或者永远跌，但问题是什么时候涨，什么时候跌，这才是最大的价值，而这个时间点才是炒股最有价值最稀缺的信息。

房价也是一样，脱离时间谈房价涨跌也是没意义的。不知道大家发现没有，所有人都承认房价存在泡沫，但至少从目前来看，没有一个权威的人士敢说某个时间点房价会跌。

之所以不敢说，我觉得至少有这么几点原因：

1、中国的房地产政策变化太快，经济界人士往往只能以相关模型推测房价走势，但相关模型在强力的政策面前往往很无力。谢国忠之流就是这样倒下的。2017年的调控成果是显著的，但2018年，风向明显变了。其实今年又是有点这个味道，一边调控，房贷利率仍然在涨，但一边在人口方面放水，等于是绕开了防火墙，房价焉能不涨？

2、中国的经济到目前为止仍然相当依赖房地产，任志强为什么能成为“超级网红”，屡屡言中，其实就是因为他认清了这一点，他有个著名的“夜壶论”，现在仍然适用。这一点，看土地价格就行了，看土地成交量就行了。

2018年前4个月，50城市土地出让金达到了11882亿，同比涨幅达到了48.8%。

土地的成交额是一部分，再看看地价，从下表可以看出，虽然2018年溢价有所下降，但仍然地价仍然是上涨的。

最后看看这张图：

房地产有多重要，不言而喻。

3、一直说的都是“稳房价”。很多地方政府在调控房地产的时候，都设置了限价，但你得看清这个限价是怎么定义的。可以看看湖北，他们提出房价涨幅要与人均收入增速相适应。收入和房价都在增，但他俩保持一致，等于是没涨。那么就有问题了，收入分化是相当严重的，非常多的人收入增速是低于人均增速的，常常抱怨被平均。

人口有一个因素，是大家比较关注的，那就是老龄化可能会导致住房需求的下降。但这个利空其实也是有对冲的。

一个是消费升级。人们对住房的需求是不断提高的，好的房子，人们永远是向往的。你要希望住好房子，往往手中的房子是要置换出去的，甚至是两套换一套这种都是可能的，你在小城市有多套房子，但如果你想迁移去大城市，这些房子可能只够换首付。同样是大城市，地段的迁移，面积的增加也会带来购房成本的增加，很多人换房都是要额外掏钱补充购房款的。

二是家庭小型化的趋势。以前是一大家子挤在一套房子里，现在一对夫妻，单身可能都希望拥有自己的独立居住空间。

这两点在未来10年内都会保持，在这个过程中，老龄化对房价都不会构成实质性影响。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

谢谢邀请。这个问题回答的人比较多了，但是我还是愿意说说。

我们对于房价的预判常常会有这个或者那个问题，或者叫做视觉缺损，结果和真实的房价有很大差异。房价的趋势无非是涨或者跌。

有人坚持认为涨。他的理由很简单，我们的物料成本在涨，人工在涨，其结果房价只能涨。貌似很有道理的背后，忘记计算构成房价最主要的成本，土地价格。

有人认为是跌，人口因素，经济和收入因素。接下来进城的人是减少还是增多。接下来城市人口是继续扩张还是平稳。有人说二孩促进住房消费，有人说二孩太少不足以形成分量。

我一直说，楼市是政策市，它不是一个简单的二级市场。政策的驱动作用是明显的。比如最近的租售同权政策，怎能解读。政策看到了一种什么样的情况，才会有这样的应对。对这项政策的误读同样导致房价的误判。

我们说，从城市化进程开始之初，每个中心城市的人口都快速的增加。中心城市周边的地区，那些80年代的万元户，先富起来的一部分，都开始进城，就业在中心城市的年轻人，带着家庭三代也进入中心城市。钱少的，会卖掉当地的房子，大家庭一起投奔大城市。经过十几年的迁徙，但凡有些钱的或者能在城里谋生能力交强的，都进城了。那么现在还没进城的人，经济质量如何呢。当租售同权政策出来的时候，我想是看到了这部分人群了。

所以有公租房廉租房的出现。当然个人租房市场也构成一个主要成分。买得起就买，买不起就租。在城里能找到钱，在农村很难找到钱。也就是不管有没有钱，经济和社会发展到这一步，城市化和农村化之间的不同就出现了。这个你怎么判定怎么看。

第二是土地价格和房产税。一直以来到现在为止，都是按照土地招拍挂来获得地方发展资金都土地供应政策，要面对以房产税作为地方政府资金来源的转变。在这个转变中，我们固有的对房屋成本的考虑是不是还会继续正确。双重征税的可能性总是不存在吧。刨除土地成本，也就是土地楼板价，房屋的建造成本，那就是个零头了。

那么房价怎么走，怎么看。

中心城市，人口聚集效果明显的城市，房价坚挺和上扬，中小城市，人口聚集效果不明显的，或者人口离去明显的，除了下跌还能怎么办。所以房价涨不涨，看你在哪里。

第二是，进来的人比你强还是弱。更弱的人，来了也只能停留在租赁市场，并不会影响房价，比你强的人进来多了，他们会用更高的价格，让你交出房子。

第三是政策的情况。政策怎么走。地方政府发展当地越积极的，经济能力越好的，房价，你想它降就很难。

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大舟财经观

最近各地的落户政策如火如荼，每天都有让人为之惊讶和感慨的政策落地，对于一个80后，只能轻叹一句：生不逢时啊。那么问题来了，火热的落户政策，对房价有什么影响呢？它们有什么样的关系呢？不断下降的人口出生率遇见了不断上涨的房价，说一声：“你好”，就成了再见。

各地火热的落户政策与房价走势有什么关系？

中国人口形势的大背景：国家统计局公布的2017年人口出生数据引发了热议。数据显示：2017年出生1723万人，死亡986万人，年末139008万人。用统计局自己公布的数据比，2017年全年出生人口1723万人，2016年，全年出生人口1786万人，今年比去年少了63万婴儿。换算成百分比，2017年人口出生率仅仅只有1.24%。中国人口出生率比上一年下降了0.52‰，仅为12.43‰。2017年我国不但出生人口减少了，而且劳动年龄人口也减少了。2016年我国16-59岁劳动年龄人口有90747万人，而2017年这个年龄段的人口只有90199万人，减少了548万人。人都去哪了？人都去哪了？

各地火热的落户政策与房价走势有什么关系

中国的人口老龄化问题与欧洲国家不同，是与计划生育政策“一卵双生”的。但中国人口老龄化进程却有着惊人的速度，以短短几十年的时间走完了欧洲发达国家上百年的历程。据预测，到2050年，中国65岁以上的人口比重可能达到20％，绝对数将达到3亿。

人口预测

劳动力占人口比重

那么，当下各地的落户政策会对房价产生怎么样的影响呢？

一、大学生有钱买房吗？现在工作几年的人，买房的时候往往还要啃老，更何况是在校学生，靠学生带动房价，哈哈，别逗我了。现在大学生的家长基本是65后到75前那一代，这一代人正好赶上了房地产这趟车，20多年前他们才刚大学毕业，到现在该有房的基本都有房了，他们的孩子都是独生子女，这一代人结婚后起码三套房产在手（各自的父母有一套，结婚买一套）。而要说00后的话，比80后减少了30%的人口，而且他们的父母到现在也打拼多年，能买的起房的都买了，买不起的，也不是房地产的主力。所以，大学生落户能起多大作用，有待商榷。

各地火热的落户政策与房价走势有什么关系

二、落户之后，户口就不能转移了？在学生选择就业的时候，是一个高收入重要呢，还是一个户口重要？答案显而易见，当然是收入才是决定人才流动的主因。这大家就明白了，靠落户吸引人才是靠不住。哪里能挣到钱，人就愿意去哪里，所以要想吸引人才，发展经济，要先增加人在当地的收入，而不是一个户口。它不管饱，也不能糊口。

各地火热的落户政策与房价走势有什么关系

三、为什么各地在争抢人才？所谓人才，其实是人口。为什么各地方要吸引人才呢？前面的大背景也说了，因为中国的年轻劳动力在减少，00后比80后少了三分之一人口。现在的00后正在高中，马上要上大学了，再过四五年就参加工作了，那时候的招聘难，会更明显。而80后是目前劳动力的主力，80后也是中国的一代婴儿潮，消费和经济高速发展伴随着80后的成长，老龄化也伴随着80后一起退休。用逐渐减少的消费力和需求，维持高房价，靠谱吗？显然不可能。

再想想为什么放开二胎，又在鼓励生育？不正是对人口问题的反应吗？但远水救不了近火，就算现在放开计划生育，随便生，鼓励生育。高生活成本压力下，又有多少人愿意去生！就算生了，那还得等25年才会需要买房子。

四、靠什么维持高房价？通货膨胀？显然也是不现实的。政府也不会这么做，毕竟高房价是不可持续发展的。

所以，房子一定会降，而且2018对于房改40年就是拐点。

悟道得到，悟空得空

各地火热的落户政策与房价走势有什么关系

房子作为人的居住场所是一个必须品，但对于投资者来说并不是。最终跌幅也只是会挤掉部分投机价格，不会出现像美国“汽车城”的那种情况，但是，城市的发展难免会有那样的趋势。盖房子容易，拆除成本也很高，到最后只能弃置的话，那就一文不值了。

悟道得道

都还要通过限购限售来禁止炒房，你告诉我凭什么跌？

别说二十年后房子如何如何不值钱，有多少人还住着二十年前的商品房？

显然房价是炒得老高了，但是这得怪谁呢？

普通老百姓能炒得上去吗？大部分人都只能付个首付当个房奴，二十年三十年的还着房贷。

而有的人手里却有着几十套房子，即使房价有可能跌，他们也宁可空置放着、烂着，也不愿卖给刚需的人。

很多二三线城市，房屋空置率明显偏高，人口流入增长也慢，但就是房价还老高。

一个城市房子空置率高，人口流入也少，放开二胎后新生儿增长也不见快，人口老龄化加重，可就是不见下跌，为什么？

这要看房价大跌对哪些人不利。

1，开发商。土地成本这么高，房价还跌，卖不出就还不了开发贷。

2，炒房客。加杠杆买了几套房，房价下跌，不但没了利，还要面临银行催债。

3，地方政府。房价下跌，开发商不来了，土地财政不灵了，地方债务怎么办？

4，银行。房地产贷款占到商业银行总贷款的20%，地产行业如果受到重创会让许多贷款面临违约。