曾有人評價胡葆森的建業地產：

場上有100人的時候，建業活著，場上只有3人的時候，建業還活著。

26年堅守河南市場，胡葆森一直堅定保持自己的節奏，任爾東西南北風，我自巋然不動。

在萬科等大房企壓境之際，三年前他高調宣佈轉型：要從一個房地產開發商向新型生活方式服務商轉型。

三年過去了，2017年的年報顯示，建業地產在河南省的市場佔有率是4.3%，2017年公司實現合同銷售金額約304.15億元，同比增長51%。

從1992年蹣跚起步，深耕“鹽鹼地”，到躋身中國上市房企綜合實力榜第26位，建業活著，而且越活越得勁了，胡葆森也從初生牛犢成長為地產大鱷，身體力行書寫著中國民營企業的地產足跡和商業文明。

艾問創始人艾誠走進建業集團，從轉型三週年的成績單中，探尋建業“活著”的秘密。

艾問人物 創新創富：中國的房子到底夠不夠住？

地產大佬任志強近期接受採訪時明確表示：中國的房子仍然是不夠的。

他給出的理由也頗為直接，很多家庭戶主名義下有兩套房甚至更多，但因為銀行按揭貸款額度等問題，有不少房子只是登記在戶主名下，實際卻由戶主的子女單獨居住。中國的獨居戶大概有7500萬戶，每年增速在30%左右，這些都被掩蓋在3億多城鎮戶口之下。

早在2017年7月，國家統計局官網發佈的一篇的文章就稱：2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米。

然而各地卻依舊上演著“萬人搶房”的局面，購房者的需求甚旺。目前樓盤的數量並沒有滿足大多數人的需求，全國遍地是僧多粥少、狼多肉少的景象。2018年4月26日，成都某樓盤449套房公開搖號，引來超過2.2萬人登記購買；2018年4月29日，西安長安區某樓盤700套新房入市，5000人搖號爭搶。

民眾的購房熱度從房企數據中可窺見一斑，30家房企最新公佈的一季度銷售業績顯示，銷售金額達到10988億元，同比增長33%。

即使如此，房地產市場遠未飽和，購買需求仍未被完全釋放。隨著城鎮化的推進，大量人口從三四線城市湧入一二線城市，人口轉移帶來大量住房需求，房地產行業則成為人口城鎮化的最終載體和最直接的受益者 。

艾誠：任志強先生近期在接受採訪時說，中國的房子還是不夠住，住房在中國依然是一個非常緊迫的問題，您怎麼看待中國房子到底夠不夠住這個問題？

胡葆森：在過去將近30年時間裡，住房問題解決的越來越好，比如九十年代中國市場化房地產行業剛起步的時候，人均住房面積跟現在香港的差不多，大概就十幾平米。而今天我們已經可以說，人均住房面積基本在超過25平米、接近30平米這樣一個水平上，所以我認為解決的還是不錯的。中國用了30年時間，建了超過200億平方米的房子，絕對是個人類奇蹟。

雖然當前住房總量看上去不少，但住房供不應求的不平衡局面卻並沒有改變，所以實際上城市裡可供交易的商品房遠遠不夠。

胡葆森在2015年《尋找建業的藍海》一文中寫道：“未來的15年，河南將有3500萬人要進城，需新增住房10億平方米。”他看到的正是中原城鎮化進程中數以億計的住房需求，中國房地產的紅利期仍未到頂，房地產市場的容量還有持續增長的空間。

如胡葆森所言，中國用30年的時間，建造了面積超過200億平方米的住房堪稱人類奇蹟。

但另一個不爭的事實是，中國的房價在過去十年間，也創造著另一個增長奇蹟。

艾問人物 創新創富：房子越限越搶，越貴越買？

2007年，北京、上海、深圳等一線城市，新建商品房銷售均價不到10000/平方米；2017年，一線城市新建商品房銷售均價超50000元/平方米。從2007-2017年，全國房價平均上漲約三倍以上，全國土地價格平均上漲約四倍。

如果說市場化背景下的房價持續上漲印證著中國經濟的高速發展，那麼真正讓人驚訝的是，2016年9月，政府出臺大規模的房地產調控政策之後，房價依然堅挺。

據研究機構統計，今年前5個月，全國各地出臺的房地產調控政策多達159條，內容包括在熱點一二線城市執行搖號選房、將限售限購延伸到三四線城市等等。

然而，房價卻在嚴格調控中一路上漲，迎來新一輪大爆發信號，房地產專家謝逸楓稱

一方面，一手房限價，眾多開發商瘋狂捂盤惜盤，新開樓盤大幅減少，導致供給不足。另一方面，二手房政策卻相對寬鬆，價格遠遠高於一手房，一二手房之間價格嚴重倒掛，懷揣著“買就是賺”的心理，民眾的瘋搶熱潮助長了房價上漲。

“越出政策的地方，房價越是在漲”，房價陷入怪圈。

艾誠：中國房地產業的調控，目前來說到了一種非常極致的狀態。“房子不是用來炒的，房子是用來住的”，這條政策引發一二線城市的房價受到了嚴格的監控，但是新房的價格依舊遠遠低於二手房，大家還是風起雲湧的去搖號，覺得買了就是賺了，您覺得呢？對於未來房價的走向您怎麼看？

胡葆森：在限價的城市，房子的賣價和它自身市場合理的價值，現在都是偏離的，價格顯然是被刻意壓低了，所以老百姓才有了這種結論性的看法：我只要買了就是賺了。事實上也是這樣，你買了這套房子之後，半年或一年後拿到二手房市場、以二手房去轉讓，就是賺了。這是個普遍現象，但是現在我站在一箇中立的角度上看，如果完全市場化，市場能不能理性，政府老百姓的接受能力能不能容忍這種非理性？比如北京的房子漲到30萬一平米的時候，上海的房價、深圳的房價漲到30萬一平米的時候，老百姓怎麼看？

“老百姓怎麼看？”胡葆森的這句反問，值得我們每個人思考。

令人感到不安的是，在“越限越搶，越貴越買”的心態之下，“思考”又能值幾個錢呢？

艾問人物 創新創富：房企的高負債率是雷嗎？會炸嗎？

老百姓都能看明白的道理，房企自然看得通透。

Wind數據顯示，130家房地產企業2018年一季報實現營收和淨利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。

超高速增長的背後，是房企為了迎合民眾的購買熱情、搶佔市場份額的主動擴張之路。隨之而來的，是地產行業的資產負債率不斷上行。2017年A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長34%，平均負債率達到79.1%。這意味著每 1 億的資產，就對應 7910萬的債務，已經達到了2005年以來的最高點。

一直有行業龍頭之稱的萬科，截止一季度總負債更是達到了驚人的10289.27億元，1萬億元的數額已超過新西蘭、科威特等國GDP。房地產是資金密集型的行業，負債率居高不下一直是社會的共識，在各梯隊的房企中，負債與規模幾乎是同步增長的。與此同時，進入2018年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，現金流步步吃緊，當下急劇缺錢的房企或許正遊走在危險關頭，房企對自身生存狀況同樣感到焦慮。

艾誠：我看了一組數據，雖然百強房企的營收和利潤都在增加，但是它們的槓桿導致的負債率也在升高，我看到2018年第一季度平均負債率達到了79.2%，這是不是房地產行業的巨大的隱患？

胡葆森：這是一個正常的負債水平，在這個行業裡，80%左右是一個正常的水平，但很多企業在高增長階段可能都超過了80%、達到100%，有一些企業從報表上看，甚至比100%還高。但是我有另外一個看法，這些排在前100強的企業，基本都成立20年以上了，他們對自己的發展節奏，對自己的負債率、融資手段、融資能力都有基本的判斷。而且在總體資金偏緊的情況下，對於怎麼把握自己的速度，怎麼控制自己的槓桿率，我覺得他們現在已經有成熟的想法了。我的意思是業內業外人士不要替他們過多擔心，他們比外界更看重這個問題，因為危及到他們的生存。

艾誠：經營一家企業或者具體到中國的一家房地產企業，您覺得最重要的是什麼？是規模、是速度、是安全，還是？

胡葆森：這取決於一個企業的長期訴求。我覺得建業在中國房地產行業裡一直是一個比較典型的價值觀驅動、戰略導向型企業，價值觀就是“根植中原，造福百姓”。我根植中原造福百姓，一直往下扎，造福的百姓越來越多，比如我現在的直接客戶已經超過100萬了。我希望30週年的時候能達到300萬或者400萬，40週年的時候能達到1000萬，這就是我的一個終極追求。這樣的終極追求就導致建業必須要長期地活著，所以企業的健康和持續的發展是我追求的長期目標。

10年來房企的發展模式都是規模戰，競爭者爭搶著壯大規模、躋身頭部房企，胡葆森也曾說“如果建業一直致力於一線城市發展的話，成為500億企業並不是個困難的問題”，但他選擇“深耕河南”、“造福中原人民”，旁人認為的噱頭一直是他的初心。

今年，胡葆森63歲，建業地產26歲，二十年間，房地產百強更換了90%，建業從未下榜。

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