繼珠海樓價步入“1字頭”時代後，珠海有樓盤選擇降價出售，最高者直降20萬。例如，前山的中鐵諾德心悅灣一口價房源相比備案價直降20多萬，降價幅度近15%。而這也並非是第一個降價的項目，今年以來已有部分項目陸續在價格上進行調整，甚至把帶裝修的價格調整為毛坯價，變相降價。
但同時，卻有不少新開項目選擇高價備案。如唐家一個純新別墅盤首次備案，價格最高頂直接突破8萬元/平方米；金灣一複式產品單價接近2 .8萬元/平方米……有業內人士分析，目前珠海樓市總體穩定，現在降價的樓盤大部分都是非黃金地段或者是拿地很早拿地成本很低的開發商，因此降價大部分是適應市場選擇主動降價來讓房產市場迴歸正常穩步發展。而高價備案的項目不少地段更佳，因更高的土地成本等原因，只能選擇高價備案。
降價：有樓盤一口價單位直降20萬
該項目推售19棟約86- 90平方米三房和約104-109平方米四房。其中，樓盤上週推出19套特價單位，包括7樓至13樓的不同面積單位，主要是1、5、6單元。以1001單位為例，該單位建築面積107.72平方米，備案價約為379萬元，按揭可享受9.1折，折後總價約345萬，如今這套單位參加一口價特惠，只需323萬。相比之下，這一價格比備案價減少了56萬，比9.1折後的售價少了22萬。
323萬的實際售價與379萬元的備案價相比，相當於打折85.22%，這一打折力度相當於幾乎接近限售規定的價格下限。而此前珠海規定，售價不得高於備案價，且不得低於備案價85%。同時，該項目這些單位不僅有一口價優惠，還能同步享受原有的優惠，即送車位使用權或裝修。若按照市場主流的裝修價格而言，該單位還能省下至少20萬的裝修款，若按照前山車位的售價來看，也在20萬左右。也就是說，實際上該項目本次的促銷力度，已經高達40萬以上。
這不是唯一的個案。同樣是前山的樓盤半山町，在公交站打廣告註明“價格僅需26000元/平方米起”，該樓盤的備案均價最低的確也在26569元/平方米；前山另一樓盤郎峰公館在5個月前精裝備案均價38977.68元/平方米，5個月後，毛坯備案均價僅為29862.65元/平方米，現場還有26000元/平方米左右的房源，樓價直降近萬元每平方米。
漲價：多盤即將推出，新盤備案價創新高
與樓盤降價相比的，是有部分新盤首推就選擇高價備案。例如5月西區6個樓盤備案，其中星河傳奇為全新盤入市，該盤2、3棟已拿預售證，目前正接受誠意登記，開盤在即。這一樓盤的單套均價最高27901元/平方米，可謂高於金灣整體樓價。而據瞭解，星河打造的低密度洋房，部分戶型贈送面積較高，這導致這類產品單價較高。目前，該樓盤已有6棟產品備案，其中單價超過27000元/平方米的有12套，最貴一套總價387萬。
如果說上述樓盤由於贈送面積的緣故而高價備案屬於“情有可原”，還有不少樓盤的備案價在挑戰片區內的最高價。例如唐家片區的卓越唐家墅首度備案，由75棟獨棟別墅組成，根據最新公示的價格，首批曝光了22套別墅的價格，建築面積從213-248平方米不等。備案單價最高80090元/平方米，總價最貴1988萬元。而這也不是珠海的最高價，目前珠海在售最貴的當數翠湖香山的獨棟別墅，備案單價高達16萬/平方米，而總價最高達9990萬；橫琴的龍光玖龍璽，備案單價最高達7.5萬/平方米。這一價格遠超過橫琴主流住宅價格4萬-5萬元/平方米。
更值得一提的是，除了已經高價備案的項目外，還有不少高價土地項目正在路上。據不完全統計，目前珠海於2016-2017年拍出的土地中，共有34個商住項目在建，這些項目中不少是破了地價的歷史新高。例如唐家片區的雅居樂三宗地塊樓面地價高達28000元/平方米以上，這一樓面地價與目前唐家在售樓盤的價格只相差幾千元。
業內說法
土地成本高所以備案價高
對於目前市場終端與備案段兩個不同的現實矛盾，業內表示目前珠海樓市情況還算穩定，對於繼續走量的開發商來說，適當讓利能讓項目快速回籠資金。但隨著2016-2017年高價地塊的陸續建成，珠海樓市的價格有望企穩。
“不少人認為一方面降價，另一方面有樓盤高價備案，同時還有土地拍出高價，珠海樓盤不可能賣出高價。實際上現在正在降價的樓盤大部分都是非黃金地段或者是拿地很早拿地成本很低的開發商”，幸福之家地產二級市場總監伍英科分析道，雖然近期不少開發商或在朋友圈上中介的廣告都打出各種形式的降價優惠，但這並非所有樓盤都存在的情況，更多集中在非黃金地段或者是拿地很早拿地成本很低的開發商。他認為這部分樓盤的降價大部分是主動適應市場的表現，讓房產市場迴歸正常穩步發展，這是一個房產市場健康發展好的信號。
但同時他指出，珠海中屬於“黃金地段”、“熱門板塊”、“優質教育地段”類型的樓盤無論是一手新房還是二手房房價表現依然穩固堅挺。“房地產行業中一直流行一句話‘得剛需者得天下’，很長一段時間珠海90平方米左右的三房就是優先上車戶型，所以一直是開發商搶佔市場的利器”，他表示，目前沒買房的剛需普遍更關心這類項目。
而新盤備案價高企，主要受到備案項目的改善型屬性所影響。“不難看出來無論是金灣航空新城2016年的地王崇峰壹號院還是橫琴口岸豪宅龍光玖龍璽的打破紀錄7萬的備案價，開發商們紛紛轉戰黃金地段的改善型住宅”，他稱，以崇峰壹號院為例，推出是178平方米和188平方米，戶型均帶電梯廳、保姆房更有空中花園及超大陽臺，而改善型住宅的客戶更多在意的是能滿足他們對房子的改善需求，而非高於市場的價格，更多的是產品類型及客戶群體不一樣，因此價格自然跟剛需盤不一樣。“除了剛需客戶外，珠海投資客戶和改善型客戶的比例也不容小覷，後市走勢預計價格相對比較穩定，新房走量比較快，特別是商辦住宅吸引了不少外地人入手”，他預測道。
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