“辛辛苦苦存錢買了房，卻發現許多地方開發商承諾的與實際不符：消防形同虛設，地下停車場配套設施不齊備，綠化配套不到位……這樣那樣的問題該找誰來解決？”針對這一情況，5月1日起，《珠海市物業承接查驗辦法》正式實施。今後，新建物業竣工驗收後，物業公司需要對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收；物業移交後，如果發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當承擔修復責任並依法承擔賠償責任。
物業承接查驗：
鼓勵物業服務企業提前介入
《辦法》明確，市物業管理行政主管部門負責統籌全市的物業承接查驗的指導監督，區物業管理行政主管部門負責轄區內物業承接查驗備案工作的職能劃分。
《辦法》鼓勵物業服務企業提前介入，向建設單位提供有關物業服務方面的建議，為實施物業承接查驗活動創造有利條件。為了確保承接查驗的順利進行，可以聘請專業機構協助查驗，並有權委託公證機構對物業承接查驗的過程和結果進行公證。
物業承接查驗分新建物業和非新建物業即老舊社區兩類。新建物業的承接查驗是指建設單位將物業服務項目移交前期物業服務企業之前，前期物業服務企業代表全體業主與建設單位之間對物業的共有部分、共用設施設備進行檢查和驗收。
非新建物業的承接查驗是指物業服務企業退出或者進入物業管理區域之前，與業主委員會或者代行業主委員會職責的其他機構之間對物業的共有部分、共用設施設備進行的檢查和驗收。
建立檔案：
全部數據資料均須移交
《辦法》規定，在物業竣工驗收合格、交付使用三十日前，建設單位應當書面通知物業服務企業，由物業服務企業對其擬承接的物業服務項目進行綜合性的物業承接查驗，確保物業服務項目達到規劃設計和使用要求。
建設單位應當在現場查驗十五日前，移交相關資料，包括物業規劃批准資料、竣工總平面圖物業管理區域內道路、景觀、水系、地下停車庫、配套設施、地下管網竣工圖等竣工驗收資料；諸如消防、電梯等共用設施設備清單等資料。也就是說，建設單位須向物業服務企業移交全部相關圖紙資料及電子檔案。
根據流程，物業服務企業將查驗結果書面通知建設單位，建設單位解決物業承接查驗中發現的問題，或者出具書面承諾確定解決問題的時間。
查驗不合格：
建設單位應及時解決問題
《辦法》規定，在查驗過程中，物業服務企業應當將物業共有部分、共用設施設備關於數量和質量不符合約定或者規劃設計、建築安裝標準的情形進行記錄，並書面通知建設單位。建設單位應當及時解決問題並承諾解決日期，並組織物業服務企業複檢。
新建物業自移交之日起，物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定、法律法規規定以及行業規範確定的維修、養護和管理義務，承擔因服務不當致使物業共有部分、共用設施設備毀損或者滅失的責任。
新建物業移交後，如果發現隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，該怎麼辦？《辦法》明確規定：建設單位應當承擔修復責任；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
此外，《辦法》參考新建物業的承接查驗規定，對非新建物業的承接查驗作出了相應指引。規定在與新物業服務企業進行物業承接查驗前，應當與原物業服務企業依法進行交接，並且原物業服務企業已經依法退出。在與新物業服務企業進行物業承接查驗時，對物業承接查驗中發現的問題，應當以書面形式明確有關問題的解決辦法、時限等，存在爭議的應當在物業承接查驗記錄中載明，交接雙方應當對物業管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認。避免業主、原物業服務企業與新物業服務企業之間因歷史遺留問題相互推諉，引起多方糾紛。
各方熱議
某新建小區業主
物業承接查驗未到位引糾紛
兩年前，我們高高興興搬了新家。剛住進來的時候，就發現開發商承諾與實際不符，承諾配套的車位完全不夠，引發好多起業主之間爭停車位的糾紛，業主很大怨言，轉而把矛頭對準物業企業。後來才明白，有些問題是房地產開發公司的遺留問題。可能這種矛盾的出現，就是因為在最初的物業承接查驗沒有做到位。
某舊小區業主
原物業服務公司撤走遺留很多問題
我們的小區屬於老舊小區。開發商的物業公司撤走後，遺留了很多問題都沒有完善。現在後續物業也跟不上，小區設施陳舊，也沒有什麼綠化。新的物業公司提高了物業費，讓業主多掏物業費，業主也不願意。
珠海市物業管理行業協會秘書長周賽群
規範引導物業公司走程序
在珠海，一些小區由開發商建設，開發商的物業公司管理的現象比較普遍。大的開發商注重品牌，其下屬物業公司用心服務，業主會得到超值服務。而一些小開發商，其下屬物業公司則是站在開發商角度維護開發商利益，會帶來物業服務的遺留問題。
該《辦法》的實施就是規範引導物業公司走程序，物業進駐必須將供水、供電、地下化糞池等共有部分共用設施設備建立技術檔案和身份信息，進行一次把關查驗，避免有所遺漏。如果不達標，可以拒絕接受或者督促其繼續完善。
物業資料和信息不能是一筆糊塗賬，否則天長日久物業服務就變成了“瞎子摸象”。
珠海市住房和城鄉建設局房產科相關負責人
維護各方利益 避免後期糾紛
近年來，物業服務項目交接引起的糾紛出現增長趨勢，部分原因是在前期物業管理階段物業服務項目內共有部分、共用設施設備的承接查驗未能依法嚴格落實，給後期使用和管理埋下隱患，導致業主、建設單位、物業服務企業之間相互推諉，最終形成雙方或者多方之間無法調解的矛盾。
首先，物業服務企業在承接物業服務項目的時候，對公共設備、共用部位、共用設施、設備以及檔案資料認真清點驗收，共同確認交接內容，交接經過，有利於明確各方責權利，對維護建設單位，業主和物業服務企業的正當權益，避免矛盾糾紛具有重要的保障作用。
其次，可以督促建設單位根據規劃設計標準和收房約定，重視物業共用部位、共用設施設備的建設，對提高建設質量，保障業主財產權利具有重要的意義。
關鍵是，這一做法還可以彌補前期物業管理期間業主大會缺位的弊端，加強物業建設與物業管理的銜接。
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