近期總有朋友問：珠海能投資嗎？還適合買房置業嗎？
有很多的外地朋友對珠海不夠了解，一些東北的朋友甚至還沒弄清楚珠海確切的地理位置，他們會認為珠海是個小城市，但房價看起來好像也不低。
那我們就和大家聊一聊：這個城市的價值和潛力在哪？還能買房置業嗎？
從投資置業的角度出發，應該怎麼看待珠海的價值呢？
我們先看看官方的表述：“2019年2月14日上午召開的珠海市委常委議會議上，市委領導強調，要舉全市之力參與粵港澳大灣區建設，務實推進與港澳深度合作，不忘初心促進澳門產業多元發展，以制度創新為核心推動橫琴自貿試驗片區打造高水平對外開放門戶樞紐，把珠海建設成為粵港澳深度合作新支點。根據大灣區的規劃，珠海將是大灣區當中，最受益的城市之一。從投資的角度看，港澳同胞會選擇珠海，從自住的角度來看，港澳同胞也會源源不斷的湧入珠海。由於澳門土地面積只有32.8平方公里，導致澳門的人口密度是全世界最高的城市之一，土地緊張到連養老院的床數都無法擴張。未來澳門包括香港的人口還會進一步膨脹，這些外溢的養老需求、改善需求、自住需求很大一部分將由珠海承擔。所以說，珠海在粵港澳大灣區的加持下，我們對珠海市的前景充滿信心！”
隨著港珠澳大橋的開通，粵港澳大灣區國家戰略的落地，珠海儼然成為最具投資價值，並且可以讓投資人買入和貸款的城市。而且珠海的貸款政策要比全國的很多城市友好的多，包括二套的成數比較低，包括可以接力貸。
珠海是有價值可建倉可槓桿的城市。在過去的十年，珠海的房價一直是廣東省的第三位，僅次於深圳和廣州。相較比來說，佛山和東莞的GDP和人口都是超過珠海的。那麼珠海長期的高房價，背後一定是有邏輯和因素支撐的。其中有一點重要原因就是：珠海不僅僅是珠海人的珠海，也不僅僅是廣東人的珠海，而是全國人民的珠海。
所以說，在長週期內珠海保持了高房價。那麼站在這個時點來看，未來珠海有沒有投資價值呢？
我們先來了解一下今年珠海的土地拍賣情況：據珠海市自然資源局公告顯示，上半年珠海全市土地供應38宗，總供應面積242.80萬㎡，其中商住用地21宗，其它17宗。從成交來看，上半年珠海全市土地成交27宗，總成交金額129.04億元，其中商住用地11宗，成交總金額達126.09億元。儘管土地市場熱度較為一般，但也吸引了各大房企搶灘其中，龍光、建發、融創、華潤、華髮等品牌房企爭相拿地，為珠海土拍市場增添了諸多看點。最高總價地塊誕生在金灣，是龍光以總價30.75億元競得；此外，上半年還拍出了2.47萬/㎡ 的高單價地塊，是建發拿下的香洲一宗宅地。自從樓市調控以來，高地價備受市場關注，“麵粉趕超麵包”依舊是市場熱議的話題。而上半年成交的最大面積宅地，依舊誕生在金灣，宗地面積17.4萬㎡被融創拿下。
接下來我們在看這兩個月的拍情況，九月珠海土拍市場走向低迷，傳統旺季“金九”失利，在原定計劃中，九月共有11宗商住用地競拍，但是最終結果只成交了1宗，另外2宗地塊終止競拍，8宗延拍。十月，珠海土拍市場持續低迷，在原定計劃中，共有十二宗商住用地於十月競拍，最終僅成交三宗，總成交金額為69.27億元，其餘九宗均遭遇終止出讓。
上半年土地市場熱度較為一般，下半年開始延拍、終止出讓不斷。10月份有這樣2塊地成交：（點擊文字看詳情→）56.4億！底價成交！世茂拿下港珠澳大橋珠海口岸旁商旅用地！（點擊文字看詳情→）總價11.73億，航空新城一宗宅地成交，競得者中海，配建18班幼兒園。
回顧近一年來珠海的拍地的情況，我們視乎發現了珠海拍地的一個指導原則和兩個基本點。
一個指導原則：維持財政收入，絕不賤賣！兩個基本點：一、市場好賣郊區；二、市場不好賣市區。
凡是合理的都是現實的，凡是現實的都是合理的，所以存在的就是合理的。
珠海長期的高房價，背後一定是有邏輯和因素支撐的，接下來我們先就說說這個邏輯因素。
珠海的高房價是誰在支撐？到底誰炒高了珠海的房價？地產中介？外地人？還是貨幣貶值？其實都不是，真正的原因的是有莊家在操盤珠海的房價，珠海房價它說了算。
道理很簡單，如果真是貨幣貶值的原因，那就是水漲船高，全國城市應當同起同跌。但是事實並不是如此，隔壁中山跌得鼻青臉腫，坦洲更是以崩盤的姿態迎接這輪調控的尾聲！但是珠海房價為何依然巍然不動？唯一原因就是：莊家操盤操得好！這麼多的住宅用地流拍，說明未來2-3年，住宅供應總量是斷檔的。
2019年，市區就在新香洲拍賣一塊住宅土地，預計建面不超過59109.12㎡，我們按100平米一套測算。不超過600套，而且還未扣除人才房等配建。這說明了未來兩年的商品市場是斷檔的，一年僅新增600套住宅，這對於上百萬人主城區，簡直是聊勝於無！大家可以看一下，市區有幾個在售新樓盤？人民群眾都在追求更好更新的房子，但是你沒有新貨啊。市區供應的斷檔，印證了未來幾年內，珠海市區優質樓盤必然是穩中有升，存貨這麼點，新增的也沒來。房價怎麼跌？所以五洲花城三期、優特綠城才能賣得這麼囂張，想要優惠？不加價那就燒香吧，再問就是賣完了。珠海寧願土地流拍，都不願意打折促銷，財政緊張再緊張也不願意。逼急了就賣人工島的酒店用地，先拿56億回回血。但是想我打折賤賣，不存在的。在經濟學的常識裡，價格是供需關係的體現，在需求不變的情況下，掐死新增供應，價格怎麼可能下來？
如果珠海想要房價跌下來，很簡單。1萬2一平沒人要，那就6000一平，肯定有人搶。這麼便宜的地價，新房房價肯定跌下來。周邊的在售項目也會應聲調價。
但是沒有！寧願流拍我也不講降價。所以誰在背後操盤能看懂了吧。
我們得到的邏輯因素：土地寧流拍，絕不降價！這隻能說明珠海未來幾年的房價穩了，不但是穩了，即使在調控政策干擾下慢漲也將是常態！因為有個堅實可靠的莊家在操盤，一路護航。
看到這，你覺得，珠海是還能投資嗎？還是趕快投資呢？
我們再來看看珠海在售的樓盤統計情況：2019年1-4月商品房新增可供預售面積219.6萬平方米，其中住宅165.24萬平方米，同比增長56.8%；二手房交易面積49.87萬平方米，其中住宅46.65萬平方米，同比增長7.9%；二手房交易金額627042萬元，其中住宅595304萬元，同比增長50.6%。
據不完全統計，2019年上半年監控的130個項目數據，2019年上半看全市成交住宅15755套，同比增長65.7%，環比增長61.94%，其中斗門區成交量佔比最大，西區仍為成交主力區域。2019年上半年全市均價21796.59元/平方米，環比上升8.21%，同比上升6.44%.
從這些數據中你感受到珠海的價值了嗎？
還沒感受到？不急我們從以下三個方面分析說明珠海價值潛力：
第一是珠海的區位優勢，政治地位與橫琴的歷史意義。
橫琴的歷史意義是“承接港澳土地不足”的一種釋放，如何釋放呢？釋放在珠海橫琴島上，首先，他有很多土地有很多作用，都是為港澳準備的。其次就是政策，對港澳的政策支持，是未來港澳和大陸相接壤的一個重要的節點，通過橫琴又將輻射到整個珠海。
第二是珠海的定位。
珠海1979年建市，1980年成立特區，在這之後珠海是一直不歡迎低端產業，並且一直把宜居性作為城市發展的第一要務。相較比來說對於經濟並沒有看的過重。但在近幾年，珠海定位發生了改變。珠海的產業引入和人口導入，一切都是圍繞著提升經濟能力為中心。還有更上層方面的定位，珠海已經是確定的珠江西岸中心城市，他要引領著整個珠江西岸的城市發展，成為珠江西岸的龍頭城市。
未來珠江西岸的均衡發展，珠海還要起非常重要的作用。大家還可以從跨伶仃洋的橋或隧道的建設，清晰地看出珠海的地位。
第三是由於政策調整，珠海強有力的人口吸納能力。
在2015年以前，珠海每年淨增的人口也就是1萬多，如2014年增長了13900，2015年是19900。
2016年以後，珠海的人口增長就發生了變化。當年吸引的人口是4.12萬，2017年是9.01萬，到了2018年更是達到了12.57萬。
可能你會直觀的感覺：這個增長人口數好像並不多啊。深圳都是40多萬的增長，廣州也是這個增長水平。但是一定要考慮到珠海的人口基數。這個城市本身的人口基數在2018年是189.11萬，跟2017年比淨增了7.12%。
如果把這個增長比例7.12%放到北京、上海，那就是170萬人左右。
珠海未來還要不斷承接香港、澳門外溢的經濟與人口，所以珠海的人口增長幅度可以說是非常非常可觀的！
珠海的房價會跌嗎？什麼時候下跌？
想要知道的珠海房價跌，回到我們公式：房價=（供應&需求），很簡單就是供應增加，需求減少，珠海一定會迎來暴跌。
有兩個信號：
一是人口負增加，就是這個城市因為就業不足，已經不再擁有吸引力，新增購買力大面積流失，東北就是最好的例子；
二，土地拍賣價格大跌，大量土地上市，就是在供給端大規模上新貨，市場承接不了。隔壁的中山就是最好的例子，經濟停滯，人口流失，而且作死的是不嚴控土地拍賣，大量賤賣土地。中山樓盤之多，令人瞠目結舌。
只要珠海出現這兩個信號的中一個就要警惕，出現兩個就是要暴跌來臨。
你覺得這兩個信號會出現嗎？能出現嗎？
先行者洞察價值，後來者追趕事實！最後，再強調一次！珠海的投資價值！
珠海是一個不可多得的能投資、可投資，而且投資以後必有回報的城市！
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