導語
如果你看了前面某一篇文章，你一定會對【南市區大熱的即將首開】的項目好奇。
我告訴你，它是昆明樓市歷史上，難得的被兩大房企【搶親】的項目（又一個自帶光環的項目）。
本文關鍵詞：
1、檢驗樓市調控效果的時刻到了
2、本週即將開盤的項目
3、首開項目萬科翡翠濱江
四大信號到底現在如何了
此前，在《昆明樓市調控後，開發商說好的三月開盤“懸”了》一文中，小陳提到過“讓子彈飛一會兒”。
新政策出臺往往都有一個月左右的緩衝/過渡期，並且提到四個信號，希望大家跟隨小陳“金三銀四”中重點關注昆明這幾家：
俊發生態半島幾個樓盤會降價促銷嗎？
萬科幾個項目會近期開盤嗎？
碧桂園還在接盤嗎？
恆大的折扣超過春節的88折了嗎？
為什麼只看這四家，原因也很明顯，這是昆明項目數量較多、品牌認知較強的幾個開發商（主要是項目多）。
如今，時間差不多了。
俊發：俊發城茉莉苑3月25日開盤、俊發空港城3月24日開盤、河畔俊園3月25日開盤、俊發觀雲海開盤在即。（打折，確實打過，秒殺級打折，早已停止）
碧桂園：開盤項目待定（御龍半山、星薈、北城印象已經推遲），已經確定接手市中心交三橋原置地廣場項目，改名為碧桂園昆明中心；已經成立嵩明分公司（不確定是否接手原軍馬場yjxc項目）
萬科：城市之光3月25日開盤，萬科翡翠昨日（3月22日晚上）臨時通知23日選房，魅力之城即將開盤（比原定開盤時間推遲了），新項目萬科·金域水岸的城市展廳即將開放。
恆大：小陳朋友圈的消息顯示目前恆大名都最低折扣可到82折。（比之前88折優惠更大）
當然，不僅是這四個信號。
春天一向是【躁動】的季節。
最直觀的是有某開發商官司纏身，在售房產被查封隨後解封，再土地查封；
開發商拿地/兼併/收購熱情不減，經開區土地遭哄搶；
也有【人才大戰】。
比起昆明放鬆落戶限制（比如前幾天才出的高校畢業生先落戶再擇業等等），這個搶人大戰才最暴擊：
（3月24日，包括俊發、恆大在內的多家開發商舉辦招聘會，上圖來自俊發營銷部門招聘明細，所以說，別說什麼春城無處不飛花/四季如春，麻煩直接拿百把萬去北上廣搶人吧，春城我去！花都我去！）
側面證明，對更多人而言，【詩和遠方】暫時先得服從【眼前的苟且】。
當然，我還得繼續關注一下巫家壩土地情況（拿地熱情還高不高漲呢）。
預告：4月18日巫家壩10宗土地網拍
這是巫家壩繼去年10月之後的又一次大規模供地，本次拍地對競拍企業的資質實力不做條件限制，且地塊不打包（放水了放水了）。
土地用途包括城鎮住宅用地及城鎮住宅用地兼容零售商業、批發市場、餐飲、旅館用地等，單塊地面積在24.5-56.6畝之間（都蠻小的），總起拍價為627594.72萬元，約1621萬元/畝。從容積率來看，KCGD2017-30-A1地塊的容積率最高，為＞1且≤8。
“四大信號”中，俊發很猛，碧桂園也不弱，萬科、恆大偏保守，2vs2，加上紅星天鉑同樣3月24日開盤，昨晚間剛剛得知金地九樾臨時通知今天交20w提前選房。
（保守估計，本週7項目開盤：上面提到的俊發3個，萬科2個，紅星+金地）
從開完大會後各大房企的反映速度、以及巫家壩土地放低門檻來看，小陳更傾向於昆明樓市新政策“心有餘而力不足”（抑制房價，暫時還狠不下心啊）。
萬科翡翠濱江
說了那麼多，再來說說即將首開的大熱項目——萬科翡翠濱江。
這個項目前任是HD，現任是VK。（真是一出狗血偶像劇）
項目一期八棟，留下了前任的印記（一期都是前任產品，畢竟接手過來的時候，樓已經蓋了，改不了了）。
第一印象：
先看位置：福保路（繞城高速以南，金科江湖海用地以北），建議開車前往，周邊暫無公共交通，方圓500米內暫時沒發現小賣部/超市。但是，地鐵2號線途徑福保路，初步判斷2號線龔家村站距離2期地塊最近（一期距離大概約500米）。
不用多想，首開的一期產品必定是地段最一般的（不然後期怎麼有理由漲價）。
萬科翡翠濱江項目佔地約241.9畝，容積率約3.34，綠地率約40%，項目分為四個地塊開發。一期為靠近繞城高速一帶（距離繞城高速約200米左右，其他地塊沿福保路往南分佈），地塊佔地面積58畝，容積率3.2，總戶數994戶，內部規劃有幼兒園，預計會在後期地塊中規劃有萬科城市廣場的商業，其他學校情況暫無（最近的是六甲小學）。
（圖為站在福保路上拍攝一期樓棟，一期距離福保路，目測超過200米，拍攝於3月9日）
由於一期產品採用圍合式佈局，導致從外圍看上去，每棟房子的樓間距非常窄。
地圖上顯示有一條大清河（真的沒有地圖上顯示那麼大，真是一條小河）。
再看產品：
從最先首開的兩棟產品來看，我認為是視野上最佳的兩棟。（往東南，視線無樓棟遮擋；向西，是被限高的滇池度假區低矮的房子，高樓層可以看到滇池+西山）
戶型面積74-130㎡，2梯4戶和2梯5戶，依舊是——筒子樓。（改善型的地段配上了剛需型的產品，也同樣迎合了在滇池片區買小戶型的需求，類似的小戶型，在整個片區還有另一恆大項目玖瓏灣規劃有）
正是因為整個滇池環湖片區小戶型的稀缺，這個項目目前排卡量也大大超出首期的200多套房源。（尤其是小戶型，搶到的幾率更低）
（從左到右依次為abcd戶型）
這一棟的上的戶型，74-89平米，實在是非常一般，全是黒衛，綜合採光因素，單面採光戶型中，優劣排序是B、C、A；儘管D南向房間只有一個，再次考慮到視野問題，條件允許的情況下，這一棟上儘量選D。
（當然，也是最搶手的一棟，因為都是小戶型嘛）。
重點介紹127㎡三房戶型。
這個戶型，如果放在普通的筒子樓中，可能只是一個普通的西向房。（沒有做出通透的感覺）
但是端頭決定一切，每間房間/衛生間/廚房，都非常明亮。從視野上，客廳朝西偏北，高樓層可遠眺西山（看不看得到滇池水得看樓層，鑑於西邊的滇池度假區最高樓是12層，那麼20層以上肯定是非常不錯的視野）。
當然，更不可避免西曬的困擾。
客廳面寬3.9米，對於一個127平米的大三房來說，這樣的客廳確實不夠大氣。主要缺點有：沒有玄關，並且入戶大門一側就是廚房，兩個衛生間都偏小。
主臥、次臥，中規中矩吧。
再看128㎡戶型，格局上最佳，單看戶型圖幾乎是一個方方正正、明廚明衛的戶型，幾乎是接近完美。
然而，這不是端頭戶型，北側空間，廚房、客衛、次臥、主衛處，依靠樓棟採光井採光……（約等於沒有采光，只通風）
最後來說一下價格，帶裝修，預估1.3-1.4w（置業顧問透露，是接近萬科翡翠的首開價）。
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